По данным «Петербургской недвижимости», на территории Петербурга и Ленобласти в настоящее время 106 коттеджных поселков находятся в продаже и 70 — на стадии проектирования. По-прежнему лидерами по количеству проектов на рынке организованных коттеджных поселков являются Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области. За 2007 год именно в этих районах появилось больше всего новых поселков. Так, во Всеволожском районе новые проекты составили 32% общего числа поселков, которые вышли на продажу. Сейчас на территории Всеволожского района продаются объекты в 24 коттеджных поселках.
Ольга Трошева, руководитель загородного отдела компании «Петербургская недвижимость» говорит, что тенденция объясняется устойчиво сформировавшимся спросом на коттеджи во Всеволожском районе: застройщики продолжают по максимуму использовать возможности этого направления. Само собой, наиболее выгодно возводить поселки в самых востребованных направлениях, где коттеджи реализуются дороже.
Развитие обеспечат чиновники
Сам район активно развивается: появляются новые крупные проекты развития территорий, включающие как городскую, так и малоэтажную и коттеджную застройку; новые объекты инфраструктуры, крупные центры притяжения. «Повышению статуса Всеволожского района способствует тот факт, что здесь должна разместиться администрация Ленинградской области, — объясняет Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар». — Это сделает его более привлекательным для постоянного проживания, поскольку повлечет за собой существенное улучшение транспортной доступности и инфраструктуры поселков. Соответственно, может ускориться превращение Всеволожского района из дачного района в зону круглогодичного проживания».
По данным «Петербургской недвижимости», около 90% проектов в зоне до 20 км от черты города сосредоточены во Всеволожском районе. Новые проекты, которые появляются здесь, в основном сконцентрированы в близлежащей зоне к городу — на расстоянии 5–20 километров. Масштабность проектов и транспортная доступность позволяют позиционировать новые поселения в сегменте для постоянного проживания. Ольга Трошева отмечает, что именно во Всеволожском районе сосредоточена большая часть масштабных проектов с комплексной застройкой и предложением различных типов жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей). Например, в 2007 году на рынок вышли такие крупные проекты, как «Токкари-Лэнд» от компании «ГарантЪ Девелопмент», «Охтинское раздолье» от компании «Вертикаль» и «Коркинские холмы». О своих проектах заявили крупные компании: «Rodex Северо-Запад», «М-Индустрия», «Унисто Петросталь» и ряд других.
Масштабность надо осилить
Говоря о тенденции укрупнения поселений, в том числе и во Всеволожском районе, стоит заметить, что осваивать масштабные территории надлежащим образом смогут не все застройщики, а только крупные и опытные, имеющие серьезный финансовый ресурс. Необходимо формирование полноценной инфраструктуры, также важно возведение коттеджей в едином архитектурном стиле, соблюдение заявленных сроков сдачи и др. Наличие концепции крупного поселения выходит на первый план — во избежание риска появления непродуманной хаотичной застройки.
Например, в поселке «Токкари Лэнд», расположенном во Всеволожском районе, коттеджи возводятся только по мере заключения договоров. Таким образом, возникают вопросы со сроками сдачи подобных проектов и созданием инфраструктуры (будут ли возведены в итоге, кроме коттеджей, обещанные немаловажные объекты: торговые комплексы, детские сады и т. д.). В другом масштабном проекте — «Охтинское раздолье» — реализуются пока только участки под застройку. И может случиться так, что часть покупателей будут скупать землю с инвестиционными целями, и в заданные девелопером сроки на своих участках ничего не возведут. В огромном поселке это, увы, ставит под сомнение возможность создания организованной застройки в определенных временных рамках. Скорее всего, территория будет разбита на ряд пятен, где будет вестись обособленное, не связанное общей концепцией и сроками строительство.
Чтобы избежать подобной проблемы, компания «ПулЭкспресс» заявила о крупномасштабном проекте вблизи Всеволожска — поселке «Румболово», в котором впервые предлагаются коттеджи, а не участки под застройку, как было в «Ольшаниках», «Золотых песках» и т. д. В дальнейшем на территории Всеволожского района прогнозируется рост масштабных проектов, максимально приближенных к черте города (до 30–35 км). Параллельно будет вестись освоение более удаленных территорий, но, скорее всего, коттеджи там будут предназначены для сезонного проживания.
Светлое будущее Дороги жизни
Наиболее существенная проблема района, с точки зрения работающих в Петербурге обитателей коттеджных поселков, — неудовлетворительное состояние дорожного покрытия. Правда, в ближайшее время ситуация должна улучшиться. Реконструкция трассы А128 (Дороги жизни) стала приоритетным направлением развития дорожного хозяйства Ленобласти и будет завершена к концу 2008 года, а скорый переезд администрации Ленобласти будет способствовать быстрому восстановлению дорожного покрытия. «Тогда транспортная доступность Всеволожского района выйдет на новый, конкурентоспособный уровень», — считает Андрей Уманский.
Активно осваиваются прибрежные земли вокруг озер, на продажу выставлены участки от одного-двух гектаров до нескольких десятков. Эта тенденция затрагивает и Всеволожский район. В целом по Ленобласти около 60% поселков расположено рядом с водоемом, при этом около 40–45% имеют непосредственный выход к воде (береговая линия). Между тем, несмотря на наличие озер, Всеволожский район стал одним из первых, где девелоперы предложили покупателям вместо природных озер искусственные. Так, в трех поселках — «Антоновка», «Щегловка» и «Медовое» — будет рукотворный водоем. Причем в поселке «Антоновка» под будущее озеро предполагается отвести довольно большой участок — около трех гектаров.
Проекты дорожают
Большинство предложений коттеджных поселков на территории Всеволожского района относится к бизнес-классу. По данным «Петербургской недвижимости», сейчас на рынке доля домовладений этого класса составляет 38% всего предложения. Однако по сравнению с началом года она снизилась (это касается и Всеволожского района). Эксперты связывают этот факт с тем, что ряд проектов, вышедших на рынок в начале 2007 года и позиционировавшихся в бизнес-классе, не соответствовали требуемому соотношению цены и качества в этом сегменте и после переоценки были отнесены к среднему классу.
Также в 2007 году выведен на рынок целый ряд новых элитных проектов во Всеволожском районе: «Медовое» от компании «Петростиль», уже упомянутое выше «Румболово» от «ПулЭкспресс», «Благодатное» от компании «НеваИнвестПроект» и другие.
В последнем квартале 2008 года Всеволожский район обогнал по цене коттеджей Выборгский район. Средняя стоимость предложения — 728 тыс. дол. за коттедж с участком. Прирост составил 34%, но увеличилась и средняя площадь дома: с 233 до 261 кв. метров. На рынке появились несколько проектов бизнес-класса, например «Щегловка», «Зеленые каскады», «Золотая бухта», а также указанные выше элитные поселки, что не могло не повлиять на среднюю стоимость предложения района.
Во многом рост стоимости домов, предлагаемых вместе с участками в коттеджных поселках, только выходящих на рынок, связан с повышением цен на землю в организованных поселениях в этом районе.
Основной пик роста пришелся на второй квартал 2007 года. Так, в это время во Всеволожском районе прирост средней цены за 100 кв. м земли составил 57,8% и достиг на фоне цен во всех остальных районах максимального значения 10 301 дол. за сотку. Серьезное влияние на стоимость земельных участков оказали вышедшие на рынок новые проекты: «Токкари Лэнд», «Охтинское раздолье», — где предложение начиналось от 11 000 дол. за сотку.
Также наблюдалось и повышение стоимости в ряде существующих проектов. В частности, одними из самых дорогих стали поселки, расположенные в «золотом квадрате» — самом перспективном с точки зрения вложений в недвижимость районе Всеволожска (дома там подключены к центральному водоснабжению, газопроводу, электрическим сетям). К примеру, на вторичном рынке стоимость коттеджей в элитных поселках у Ждановских озер, построенных в 2001–2004 годах, сегодня доходит до 2 млн долларов.
Ольга Трошева объясняет рост цен на землю в уже существующих поселках популярностью Всеволожского направления и ажиотажем вокруг земельных участков. Например, за 2007 год прирост стоимости 100 кв. м земли в районе составил по отношению к концу 2006 года 103,6%, на конец IV квартала 2007 года зарегистрирована средняя стоимость 12 450 дол. за сотку. Если не учитывать единственный более дорогой проект в Курортном районе, где сотка стоит 21 255 дол., то Всеволожский район становится лидером по стоимости земли.
Привлекательное настоящее и хорошее будущее
Оценивая наиболее интересные новые проекты во Всеволожском районе, специалисты относительно большинства сошлись во мнении. Так, высокую оценку получил проект «Румболово», победивший в конкурсе «Лучший коттеджный поселок Петербурга и Ленинградской области-2007» в номинации «Лучшие местоположение и транспортная доступность». Коттеджный поселок расположен во Всеволожске, в 11 км от Петербурга, застраивается домами в едином стиле площадью 400 кв. метров. Участки продаются с подрядом на строительство по одному из четырех оригинальных проектов. Девелопер обещает обустроить зону отдыха, детскую площадку, а на въезде построить административный центр с постом охраны и эксплуатационной службой управляющей компании.
Также интересен проект «Медовое» компании «Петростиль», имеющей готовый проект «Горки СПб» — один из немногих, где уже живут. Новый поселок находится рядом с Колясовом, в 8 км от черты города. Проектом предусмотрено строительство 23 домов площадью 400 кв. метров.
Марина Климчук, директор Всеволожского отделения компании «Александр», уверяет, что спрос на загородную недвижимость во Всеволожском районе высокий и постоянно растет. Популярность объясняется близостью к Петербургу, благоприятной экологической обстановкой, большим количеством рек и озер, близостью Невы и Ладожского озера. По мнению специалиста, в районе уже сформированы зоны с традиционно сложившимся спросом, например поселок Юкки, расположенный всего в 3 км от города, поселок Токсово — популярный центр отдыха и другие.
Алла Зайцева, заместитель директора агентства недвижимости «Прогаль» добавляет, что район действительно привлекателен природой и необычным ландшафтом. Но немаловажную роль в его освоении и развернувшемся здесь активном строительстве играют достаточно эффективная система градостроительного регулирования и налаженное взаимодействие местных властей с инвесторами. Между тем эксперт отмечает, что сдерживающим фактором более масштабной застройки в районе является сегодня нехватка инженерных мощностей: подключение к электроснабжению новых объектов весьма проблематично. Но со временем и эта проблема должна разрешиться.
[br]
[br]
[br]
[br]
