Минувшей осенью, когда все разговоры не о погоде, а только об экономике, в редакции «ЗО» прошел «круглый стол» для профессионалов — «загородных» девелоперов. Подробный отчет о мероприятии мы обязательно опубликуем в следующем выпуске журнала, а сейчас обозначим картину крупными штрихами. Во-первых, мы не ожидали, что на приглашение откликнутся практически все крупные девелоперы проектов коттеджных поселков и представители основных домостроительных производств.
В течение последних лет и цены, и масштабы застройки пригородов росли в геометрической прогрессии, расширялся и спектр предложения участков и домовладений, и круг потребителей, которым активно прививалась «мечта о доме». Каких-то два года назад массовому интересанту давали понять, что дом в коттеджном поселке — объект статусный и престижный (не для бедных). Сегодня на рынке представлены объекты на любой вкус, но, увы, не на любой кошелек: от относительно демократичных каркасных дач и участков под самостоятельную застройку в «срежиссированных» девелопером поселениях до усадебных комплексов из престижного клееного бруса. Но развитие рынка организованной застройки сдерживается многими нерешенными и по сей день проблемами, в частности транспортной (см. материал нашего обозревателя Евгения Безлюдного). Активность застройщиков в направлениях с отложенным спросом меняется сообразно озвучиваемым властями планов развития и реконструкции дорожных сетей. Строительство последнего участка КАД привлекает будущих новоселов и дачников к еще недавно заповедному Ломоносовскому району, а планы реконструкции Приозерской трассы инициируют развитие дачных территорий в глубине Карельского перешейка. За период пристрастных наблюдений над рынком организованной жилой застройки в пригородах успел вырасти, а потом и развеяться миф о доступном (точнее, легкодоступном) и комфортном загородном жилье. Сегодня даже далеко не самое комфортное широким слоям населения недоступно. Слабым звеном оказались не каркасные технологии быстровозводимых «заводских» домов (в условиях дефицита их немногочисленные производители предпочитают строить мало, но дорого), рост цен на землю и мировая инфляция. Отечественные Форды и русские Левитты так и не поставили загородное жилье на поток, хотя в течение всего года время от времени случались презентации новых домостроительных производств, а существующие производители открывали новые цеха, поточные линии, меняли собственников.
Осеннее обострение
Несмотря на то что на центральных телеканалах слово «кризис» применительно к отечественной экономике употреблять не разрешается, кризисное дыхание все-таки чувствуется. Причем в утешение домовладельцам (настоящим и будущим), покупателям участков и домов, а также предпринимателям, работающим в этом сегменте рынка, можно сказать, что изменения в меньшей степени коснутся загородной недвижимости, нежели городского квартирного рынка. В первую очередь потому, что «загородникам» не давали кредиты, а только обещали. Пока банкиры думали о том, как оформлять залог, организовать массовую оценку объектов (если типовую квартиру можно оценить дистанционно — на то она и типовая, то в случае «загорода» квалифицированному специалисту придется ехать далеко), ипотечный пузырь сдулся. Поэтому сегодняшнему покупателю, если он интересуется возможностью вложить деньги в землю, едва ли следует рассчитывать на то, что загородные застройщики в долгах как в шелках и начнут массовую распродажу участков со скидками. Если таковое и случится, то в первую очередь можно будет рассчитывать на приобретение и без того низколиквидных наделов. Иными словами, приобретать землю выгодно, несмотря ни на что, а исключительно удачно расположенные участки по-прежнему в цене. Однако представители отделов продаж девелоперских компаний, предлагающих участки в поселках дачного типа, с октября сменили тактику: сегодня покупателю чаще говорят об инвестиционных мотивах покупки, предлагая заняться юридическим оформлением, вложить деньги в инженерную подготовку и строительство дома начального уровня, оставив масштабное освоение собственной территории на потом.
Многие сегодняшние проекты ждет существенная «классовая» коррекция. Большинство участников «круглого стола» в «ЗО» не склонны сегодня делать акценты на домостроении VIP-класса, хотя уверены, что дома класса «бизнес» будут востребованы. Одни эксперты предвещают золотой век каркасного и деревянного домостроения, другие полагают, что будут строиться таунхаусы и аккуратные домики из газобетона. Истина, как водится, где-то посередине. Исходя из этого, можно предположить, что в обозримом будущем окажутся востребованы проекты домов следующих типов:
1. «Гостевой» каркасный либо брусовой дом начального уровня (первая постройка на участке).
2. Дом дачный, преимущественно из профилированного бруса, для коттеджных поселков класса «В» и «С».
3. Односемейный комбинированный дом для постоянного проживания семьи из трех—пяти человек, предусматривающий возможность развития за счет разного типа пристроек, заложенных в первоначальном проекте.
Почему поселки исчезают с карты?
Наверное, о кризисе говорить и действительно не стоит: просто лето-2008 для рынка загородной недвижимости выдалось аномально «жарким», а 2009 год будет в общем и целом похож на прошлый и позапрошлый.
Как развивалась ситуация? В начале 2005 года, когда в «ЗО» впервые появилась карта-схема расположения коттеджных поселков, на загородном рынке было представлено 16 проектов, именуемых таковыми. В декабре — уже 41 проект. Далее, в течение 2006–2007 годов наблюдался рост числа поселков, единовременно представленных в продаже, аналитики предполагали, что в 2008 году цифра перевалит за полторы сотни, однако прогнозы не вполне подтвердились: новые проекты хоть и появляются, зато проданные уходят из каталогов продаж. Таким образом, число проектов, в которых одновременно ведутся продажи, на сегодняшний день колеблется от 83 до 90.
Причины снятия с продаж объектов, засвеченных в рекламе, бывают разные. Однако в большинстве случаев это реализация основных земельных наделов.
Следует, правда, отметить, что это вовсе не говорит о готовности поселка: сданные в 2008 году объекты можно пересчитать по пальцам. Тем не менее, по данным за 2008 год, всего в рекламе в основных печатных и электронных СМИ были «засвечены» около 156 поселков и малоэтажных комплексов разной степени готовности (на некоторые проекты на момент начала рекламной кампании не было даже разрешительной документации, другие были построены практически «под ключ») и размеров (от 0,7 до 285 га).
Как можно видеть, значительную долю предложения (свыше 50%) составляют проекты от 5 до 50 га. На наделах до 5 га реализуются проекты таунхаусов (преимущественно в Курортном и Пушкинском районах) либо клубные поселки на несколько домовладений. К разряду особо крупных («мегапроектов»), представленных в продаже, можно отнести один проект («Новая Ижора» компании «Балтросс» — 285 га). Формулировка «Нет точных данных» в данном случае означает, что земля находится в процессе оформления, застройщик ведет переговоры о приобретении соседних участков либо территория нуждается в юридической подготовке.
Зону до 30 км от КАД маркетологи и аналитики обычно относят к районам, пригодным для постоянного проживания, хотя многие проекты (по причине отсутствия «городской» инфраструктуры и социально значимых объектов) для ПМЖ явно не подходят. Однако в этом радиусе расположено больше половины реализуемых сегодня проектов, причем именно здесь отмечается высокая активность строительных организаций. Основные строительные технологии в этом сегменте — каменные дома (от кирпича до газобетона), каркас и комбинированные (газобетон + каркас). Проекты в 30–70 км от города тотально являют собой поселки дачного формата. Среди них подавляющее большинство — 24 проекта — участки без подряда, на которых девелоперы предлагают строить дома из калиброванного бревна и профилированного бруса. Проекты «на 101-м километре» — это, как правило, фешенебельные «дальние дачи» в заповедных уголках Приозерского и Выборгского районов, где потенциальным домовладельцам предлагают возводить усадьбы из калиброванного бревна либо профилированного бруса.
Самым активным по количеству реализуемых и новых проектов традиционно является Всеволожский район, и это легко объясняется его «геополитическим» положением. Район опоясывает Санкт-Петербург полукольцом, и практически все правобережные районы города граничат именно с ним. Две трети застройщиков там позиционируют свои проекты как дома для постоянного проживания петербуржцев.
Пальму первенства с Всеволожским делят Выборгский и Приозерский районы, предлагающие преимущественно проекты дачного формата. Кроме того, именно в 2008 году к тройке лидеров (за счет премьерных проектов) приблизился Ломоносовский район, где предлагают проекты для постоянного проживания в среднем (каркасные дома, секции в таунхаусах) и бизнес-классе (деревянное домостроение, газобетон).
Предложения в новом формате
В настоящее время на рынке загородной недвижимости можно выделить четыре основных формата предложений:
1. Дома, квартиры и секции в коттеджных поселках городского типа классов «В» и «С» («генплан второго поколения»), рассчитанных на постоянное проживание. Примеры таких проектов: «Янино», «Малый Петербург», «Павловский малоэтажный ансамбль», «Токкари Лэнд», «Сторожевая гора». Застройщики проектов, реализуемых на землях поселений (ДНП и сельхозземли не позволяют создать поселки данного формата), отдают предпочтение строительству из газобетонных блоков и одной подрядной организации.
2. Участки под самостоятельную застройку (в большинстве случаев с предложением услуг подрядных организаций) в дачных поселках. Статус земли — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — ДНП. К таковым относятся проекты компаний «ПулЭкспресс Групп» (кроме «Румболово»), поселки ГК «Стинком» («Зайчихино», «Гармония»), «Фаэтон Девелопмент групп» («Вайя», «Усадьба Рериха»), «Евросиб-Девелопмент» («Галактика», «Северная корона»). В период бурного роста цен на землю (весь 2007 год — весна 2008-го) именно такие проекты пользовались повышенным спросом — приобретатели в основном вкладывали средства не столько в домостроение, сколько в приобретение привлекательной «дачной» земли.
3. Поселки (преимущественно дачные, класса «В»), имеющие «генплан первого поколения» образца 2005–2006 годов (без сблокированных строений и таунхаусов), единый проект и управление. Девелоперы таких проектов сотрудничают с постоянными либо дочерними подрядными организациями или реализуют участки вместе с домокомплектами.
4. Малоэтажные комплексы (городки таунхаусов) в престижных пригородах (Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах), рассчитанные на постоянное проживание и жестко привязанные к городской среде. К таковым можно отнести проекты компаний «Флагман», «Полифас», «Нойдорф-Стрельна». Несмотря на то что застройщики пытаются позиционировать их как объекты загородной недвижимости, речь идет скорее о малоэтажном строительстве.
В 2008 году львиную долю предложения составляли коттеджи (участки под застройку) бизнес-класса, то есть объекты недвижимости, имеющие, кроме основных составляющих рядового комфортного жилья (электроснабжение, автономное отопление, бесперебойное водоснабжение, связь и охрана), еще и влияющие на цену и подчеркивающие высокий социальный статус домовладельцев (к таковым, как мы уже отметили, можно отнести все, что позволяет застройщику продавать объекты по «нерядовым» ценам: от заказника за забором и вида на озеро до приличного санатория по соседству). Сегодня застройщики стремятся снизить риски, предлагая объекты разных классов в рамках одного проекта. Например, VIP-особняки в окружении более демократичных таунхаусов или усадьбы вдоль первой линии озера и доступные дачи ближе к лесу. Поэтому в составе поселков класса «В» появляются отдельные зоны элитой застройки либо, наоборот, к первой очереди поселка класса «А» примыкает вторая, с домами бизнес-класса.
Попеременный рост предложения то в одном сегменте, то в другом, делает свое дело. Проектов «хороших и (главное) разных» становится больше. Это же относится и к классам коттеджных поселков: год назад под влиянием политической моды на «доступное» застройщики стремились декларировать свои произведения девелоперской мысли как поселки для среднего класса, сегодня проекты с теми же техническими и качественными характеристиками снова позиционируют как бизнес-класс.
Слово экспертам
Типы коттеджных поселков и малоэтажных жилищных проектов
Коттеджный поселок для постоянного проживания
Поселок, предназначенный для постоянного проживания, с хорошей транспортной доступностью, имеющий не только необходимую инженерную инфраструктуру, но и привязку к социальной инфраструктуре района — детским садам, школам, медицинским и культурным учреждениям.
Примечание. Говорить о том, что поселок для постоянного проживания должен быть расположен в 30-километровой зоне от КАД, как утверждают некоторые исследователи, некорректно, ибо поселки для постоянного проживания могут формироваться и в удаленных от Петербурга районах, но активно развивающихся экономически (Усть-Луга, Выборг, Приозерск и т. п.).
Коттеджный поселок дачного типа
Поселок с домами, предназначенными для летнего отдыха и выездов на выходные дни. Такой проект предъявляет принципиально иной по сравнению с проектами, ориентированными на постоянное проживание, набор требований. В частности, близость «шумных» объектов торговли и автомагистралей становится скорее недостатком, нежели достоинством. На первое место выходят наличие леса и озера, интересных ландшафтов, нетронутой природы. Одним из важнейших условий для успешной реализации проекта являются возможности организации круглогодичной охраны и проезда.
Микрорайон малоэтажной застройки
Комплекс, выполненный в едином архитектурном стиле и имеющий общую концепцию, в котором могут быть представлены разные типы малоэтажного жилья, от таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов до коттеджей. Как правило, ориентирован на постоянное проживание, однако возможны исключения в виде комплексов, расположенных в исключительно престижных курортных районах (побережье Финского залива, горнолыжные курорты).
Классы коттеджных поселков
А*****, элитный
Поселок исключительного месторасположения (в традиционно сложившихся районах элитной застройки, вблизи памятников архитектуры, уникальных природных ландшафтов, зон активного отдыха), имеющий собственные спортивные и развлекательные объекты (бассейны, пляжи, парковые ансамбли и т. п.) либо расположенный вблизи объектов социальной и культурной инфраструктуры общего пользования.
В****, бизнес-класс
То же, но не имеющий исключительного месторасположения. Менее строгие требования к составу спортивно-развлекательной инфраструктуры. В отличие от поселков среднего класса, имеет «излишества» (престижный район, достопримечательности, объекты социально-культурно-спортивной инфраструктуры на территории либо по соседству), позволяющие отнести объект к более высокой ценовой категории и подчеркнуть социальный статус владельца.
С***, средний класс
Поселок, предлагающий городские удобства и необходимую для проживания инфраструктуру: коммунальные услуги, близко расположенные транспортные узлы, торговые и бытовые предприятия, медицинские и дошкольные учреждения, школы. Жилье для представителей среднего класса, которые могли бы работать в пределах транспортной доступности, строить и приобретать дома с привлечением кредитов.
Примечание. Мы считаем нецелесообразным выделять в особую категорию такие принятые застройщиками определения, как «комфорт-класс» (по сути, это тот же самый бизнес-класс) либо «экономкласс», так как эти типы входят в категорию «средний класс» или являются вариантом жилья, не представленным на рынке (социальное жилье, дома для вынужденных переселенцев в районе стихийных бедствий и военных действий и т. п.).
Возможны ситуации, когда в зонах поселков классов «А», «В» и «С» реализуются проекты разного уровня. Например, комплексы, состоящие из бизнес-коттеджей с «включениями» в виде объектов типа «таунхаус» для среднего класса. Классность объекта недвижимости определяет прежде всего местоположение. Поэтому, предлагая классификацию, мы не принимаем в расчет такие характеристики, как площадь дома, размер участка, архитектура. Предполагается, что и в районах респектабельной застройки, и в зонах «демократичного» жилья все основные параметры объектов соответствуют заявленному застройщиком классу.
