Сейчас, по данным областного комитета по строительству, на территории области, на 250 строительных площадках строятся дома общей площадью 1,9 млн кв. м. В 2010 году было введено в строй 1,072 млн кв. м, в 2011 году — 1,136 млн «квадратов». Уже сегодня область вводит больше жилья на душу населения, чем Петербург: 0,65 кв. м в год против городских 0,58 кв. м. А к 2020 году регион увеличит объемы строительства до 2 млн кв. м жилья ежегодно, то есть до 1,7 кв. м на человека. Более четверти (28%) жилья возводится в рамках проектов комплексного освоения территорий вокруг Петербурга, и 80–90% покупателей жилья в ближней зоне — петербуржцы. Если все заявленные в ближайших пригородах Петербурга проекты будут доведены до конца, население пригородов увеличится примерно на 800–900 тыс. человек. Также растет и население подмосковья. В связи с этим становится актуальным вопрос как снять офис в Красногорске.
За ушко и на солнышко
По данным аналитиков, 20% всего петербургского спроса на жилье приходится сегодня на пригородную зону Ленобласти, и эта доля постоянно растет, даже опережая увеличение спроса в городских спальных районах. Квартиры в ближних пригородах (Кудрове, Мурине, Новом Девяткине и т. д.) конкурируют с городским жильем, и в новом предложении все больше доля жилья за административными границами Петербурга. Например, по данным «Петербургской недвижимости», на Всеволожский район пришлось 13,4% выведенных в I квартале новых проектов (85 тыс. кв. м жилья).
Строительство жилья около КАД началось в 2006 году — оно было спровоцировано бурным ростом цен на земельные участки в городской черте. А интерес петербургских строителей к области подтолкнул развитие проектов, которые долгое время лежали под сукном. Такова, например, история «Северной долины» — комплексного проекта застройки, впервые появившегося в середине 1990-х. Однако на тот момент ни у застройщиков, ни у покупателей не было живого интереса к проекту. Зато сейчас в «Северной долине» строится уже четвертая очередь.
Сейчас, по данным АРИН, вокруг города возводится около 20 жилых комплексов, в основном расположенных на северных территориях. Лидером «пограничной застройки» остается Всеволожский район — там сосредоточены наиболее масштабные проекты комплексного развития территорий: «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», где до 2016 года планируется построить 15 многоквартирных домов общей площадью 850 тыс. кв. м; «Семь столиц» от Setl City, где собираются расселить 25 тыс. жителей, а сегодня строится первая очередь комплекса, квартал «Вена» на 2850 квартир; комплекс «Весна» компании «ЦДС» — шесть корпусов площадью около 100 тыс. кв. м — и ее же «Новые Колтуши», где запланировано строительство десяти высотных домов. А также жилой комплекс «Эланд» от шведского застройщика NCC, где строится несколько разновысотных зданий общей площадью 140 тыс. кв. м. Все эти проекты предполагают также и строительство социальных объектов, без которых при таком масштабном строительстве просто не обойтись.
В прилегающих к Петербургу южных и восточных районах многоэтажная застройка точечная, проектов комплексного освоения территории с многоэтажной застройкой нет. Зато жилье существенно дешевле. Например, в Горелове квадратный метр стоит около 38 тыс. руб.
На «пограничных территориях», отмечают эксперты, в основном строятся все-таки объекты экономкласса, стоимость которых на начальной стадии около 45 тыс. руб. за метр, а на последнем цикле — около 55 тыс. руб. Именно цена и является главным конкурентным преимуществом пригородного жилья для покупателей — она на 10–15% ниже цены аналогов в спальных районах Петербурга. Конечно, в раскрученном Кудрове, а также в близких к метро Девяткине и Мурине средняя стоимость квадратного метра около 62 тыс. руб., но уже в Буграх квартиру можно приобрести дешевле 50 тыс. руб. за метр.
По мере углубления
Кроме ближних пригородов, предложение активно пополняется проектами в отдаленных городах области — лидерами, судя по данным областного комитета по строительству, являются Тихвинский, Выборгский, Гатчинский, Тосненский районы. Но областные центры развиваются по своим законам. Здесь основной покупатель — местный, а развитие застройки того или иного города зависит от экономических факторов и обеспеченности местных жителей работой.
Например, в последние годы мощное развитие получил Кингисепп — за счет строящихся мощностей Усть-Луги. В ближайшем будущем здесь будет построен городок для работников нового порта — ни много ни мало на 50 тыс. жителей. Первые дома в нем уже сданы. Но пока эти планы реализуются, риелторы уже отметили рост спроса на квартиры в Кингисеппе. В первую очередь это отразилось на рынке аренды, но с прошлого года все чаще совершаются и сделки купли-продажи.
На северном направлении активно застраивается Выборг. Сюда притягивает близость к границе и, как следствие, туристические и деловые возможности города. Вторичный рынок жилья Выборга уже хорошо освоен, теперь активно развивается и первичный — в последние полгода, отмечают эксперты, заметно выросло число сделок.
Покупатели из других регионов, желающие осесть поближе к мегаполису, создают определенный спрос на квартиры в Гатчине, Кировске, Тосно, Шлиссельбурге, поселке им. Свердлова. Эти населенные пункты вроде бы расположены недалеко от Петербурга, но жилье в них по сравнению с петербургским в полтора-два раза дешевле. Уровень цен на квартиры в новых домах по Ленобласти (от Гатчины до Приозерска) примерно одинаковый — от 35 до 43 тыс. руб. за квадратный метр.
Наступление этажей
Особняком стоят на рынке строящегося жилья квартиры в элитном Курортном районе — в Зеленогорске и Сестрорецке. Это вроде бы тоже пригороды, но совсем другого статуса и с другой ценой. Например, в Сестрорецке однокомнатная квартира стоит не менее 2,5 млн руб. Сегодня многоэтажная застройка там составляет 40–45% общей площади застройки и квартиры приобретаются не только для постоянного проживания, но и как «дачное», летнее жилье. Однако уже сейчас риелторы опасаются, что появление домов высотой 12–16 этажей лишит эти города курортного статуса.
В ближайшем будущем «элитность» района может быть основательно подпорчена и проектом намыва новых территорий в районе Сестрорецка. В его рамках планируется освоить свыше 400 га, причем две трети намывных территорий отдать под жилую застройку (по разноречивым заявлениям инвестора, на намытых землях планируется мало- и среднеэтажная застройка или дома высотой до 50 м). Как будет сочетаться статус элитного малоэтажного Курортного района и такого количества многоэтажной застройки — неясно, не говоря уж о транспортном коллапсе, который может возникнуть в результате. Альтернативой Курортному району в последние годы становится Стрельна, где также началось строительство многоэтажных домов бизнес-класса «с видом на залив». Возможно, со временем Стрельне удастся развиться до масштабов Сестрорецка.
Отсутствие четких границ между многоэтажной и малоэтажной застройкой близ городской черты дополняется сочетанием коттеджей, таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов в рамках одного проекта.
В Сестрорецке в формате микста реализуется, например, проект «Капитан» (коттеджи и семиэтажное здание), на юге — жилой район «Ванино» (коттеджи и сити-виллы), Кальтино, рядом со Всеволожском — Bagatelle (три корпуса таунхаусов и две секции четырехэтажных жилых домов с апартаментами и подземной автостоянкой).
Отличие проектов, в состав которых входят многоквартирные дома, — повышенные требования к инфраструктуре, прежде всего инженерной. Bagatelle, в частности, подключен к городским центральным системам водоснабжения и водоотведения, магистральному газопроводу. Электропитание обеспечивают распределительная подстанция и две трансформаторные подстанции, каждая из которых может в аварийном режиме снабжать комплекс электроэнергией самостоятельно. Комплекс телефонизирован, предусмотрен доступ к Интернету и кабельному ТВ.
По мнению специалистов компании-застройщика «УНИСТО-Петросталь», столь же необходимым условием является качество местности: живописность, экологическая чистота, расположение вблизи лесов и водоемов, а также в зоне быстрой досягаемости города.
Слово экспертам
Наталья Сердюкова, заместитель руководителя отдела новостроек ГК «Невский Альянс»:
Рост спроса на квартиры в ближних пригородах весьма обоснован. Во-первых, Кудрово, Мурино и Девяткино по отдаленности от метро выигрывают по сравнению с большинством городских территорий. Строящиеся жилые комплексы, как правило, располагаются недалеко от метро (10–15 минут пешком) и развязок КАД. Во-вторых, наличие земельных пятен позволяет комплексно застраивать целые кварталы, то есть будет и социальная однородность, и возможность создания цельной среды и даже другого образа жизни по сравнению с центральными районами мегаполиса. В-третьих, огромное количество разнообразных предложений по привлекательным ценам. Возможность жить в новом доме, в просторной квартире с удобной планировкой помогает преодолеть стереотип «только в городе», «мне нужна городская прописка», «пригороды не рассматриваю» и т. п.
Ольга Трошева, заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
Наиболее крупными объектами на территории пригородной зоны, вышедшими в продажу за I кв. 2012 года, являются жилой комплекс «Северная долина» компании «Главстрой СПб» (157 тыс. кв. м) в Выборгском районе (в феврале текущего года открылись продажи сразу в трех домах 4-й очереди), а также жилой комплекс «Забугорье» компании «Патриот-Нева» (27,5 тыс. кв. м) в поселке Бугры Всеволожского района Ленобласти (продажа двух домов).
По результатам I кв. 2012 года видно, что около 20% спроса приходится на пригородную зону Ленинградской области. В I кв. 2011 года на эту зону приходилось около 16%. Это объясняется активным развитием рынка массового сегмента в пригородной зоне, которая выступает прямым конкурентом объектов данного класса в Петербурге. Проекты в Колтушах, Кудрове, Мурине, Девяткине, Всеволожске традиционно рассматриваются клиентами как альтернатива жилью в Петербурге. И чаще всего привлекают цена и выбор квартир самых разных планировок. При этом инфраструктура таких районов, как Мурино, Девяткино, Кудрово, уже развита, неподалеку станции метро. Так, например, в рамках ЖК «Вена» от компании Setl City в Кудрове строятся детский сад и школа.
