Рынок разделился
Средняя стоимость приобретаемых участков земли в течение лета ощутимо колебалась, на август пришелся заметный всплеск. Если в июне «средний» надел был продан за 142 тыс. руб./сотка, то, резко упав до 104 тыс., в августе он взлетел в среднем до 158 тыс. руб за сотку. Наделы, не обеспеченные инженерными коммуникациями, в августе, в отличие от первых двух месяцев лета, резко потеряли популярность у покупателей. Для таких объектов в течение лета было характерно плавное снижение средней цены приобретения: с 26,2 тыс. руб. за сотку до 15,2 тыс. (см. таблицы Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского). Что касается размеров приобретаемого загородного жилья, предпочтения покупателей колеблются примерно в том же диапазоне, что и месяц назад: средняя площадь, востребованная на рынке, — 68 кв. м для таунхауса и 167–176 кв. м для коттеджа. Средняя стоимость покупок с начала лета менялась по-разному. Покупательский спрос стабильно и устойчиво держался на отметке 2 млн руб. за таунхаус. Средняя стоимость сделки с коттеджами колебалась от 10 до 12 млн руб., что в сравнении со общегодовой динамикой составило своеоб- разный рекорд: планку в 10 млн руб. средняя покупка «взяла» в этом году лишь один раз, в марте.
Считаем по осени
«На первое сентября 2012 года на загородном рынке коттеджных поселков Санкт-Петербурга и Ленинградской области насчитывается 342 коттеджных поселка — это более 32,6 тыс. объектов, — говорит Светлана Московченко, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — Также насчитывается 60 проектов с предложением таунхаусов — это более 3,2 тыс. объектов. В августе 2012 года в продажу поступили десять новых проектов коттеджных поселков и два новых проекта с предложением таунхаусов». Кто же на новенького? Это OSKO-VILLAGE, — проект во Всеволожском районе представил коттеджи элитного формата в количестве 26 штук. Дома добротные, по немецкой фахверковой технологии, собираются на месте из готовых модулей под контролем производителя. Поселок «Семь ручьев», тоже во Всеволожском, строит «БЕТИС» («дочка» ГСК «Берег») — коттеджи и участки экономкласса (61 лот). Одни лишь участки вывел проект ДНП «Лост», опять во Всеволожском районе. Название в некотором роде оригинальное, но участков нарезано 63, так что можно и затеряться. Поселок «Симагинские бобры» в Выборгском районе будет состоять из 21 участка под самостоятельную застройку. Продажи в поселке «Ораваниеми» (Приозерский район) открыла компания «Каскад». Всего 37 домовладений (коттеджи и участки ценовой категории, соответствующей бизнес-классу). В «Красной поляне» открыты продажи в первой очереди. Это Приозерский район, строит поселок компания «Династия», всего предусмотрено 50 наделов. Проект «Александрия» стартовал в Петродворцовом районе, реализует его «Балтстрой». Здесь элитные коттеджи, их всего семь. Проект «Лесьяр» в Ломоносовском районе реализует компания «Исток» в кооперации с «Экополисом», и тоже только участки (их 72). Давно знакомый нам «Онегин Парк» вывел в продажу вторую очередь. Здесь, в Тосненском районе, ИФК БСПБ построит в дополнение к первой очереди еще 48 коттеджей бизнес-класса. «Поселок Герцена» в Лужском районе реализует физлицо. Здесь представлены только участки — 21. «Гатчинские дачи», соответственно в Гатчинском районе, продает «ИнтерСтройСервис». Там будет 147 коттеджей экономкласса. Надо отметить, что проект был приостановлен в марте 2012 года, но возобновлен — с ценами гораздо выше прежних. Поселок «Два берега» в Гатчинском районе области строит НПО «Севзапспецавтоматика». Проект комплексный, предполагает и коттеджи, и участки, и квартиры в ценовом сегменте «эконом». Всего 38 лотов. Проектов, в которых представлены только таунхаусы, вышло в августе три. Заметно снижение динамики в этом сегменте рынка, учитывая, что целый год танхаусы били все рекорды по спросу и предложению. Поселок «Вишневый сад» во Всеволожском районе от застройщика «ВЗО-120» предлагает наряду с таунхаусами коттеджи. Таунхаусы введены как допформат, а ранее в проекте были представлены только обособленные домовладения. Всего в продаже 28 лотов среднего ценового уровня. Поселок «Смольный» (Всеволожский район) от компании «НСК» предлагает сразу все форматы жилья: коттеджи, таунхаусы и дуплексы по ценам выше эконом-, но ниже бизнес-класса, всего 120 домовладений. КП «Царскосельский» появился в Пушкинском районе, продает его «ТСНВ-Инвест». В формате «элита» здесь можно купить коттеджи и таунхаусы. Всего четыре лота. Причем это перезапуск проекта: ранее он приостанавливался.
Растет предложение домов
«В основном коттеджные поселки предлагают участки без подряда, — поясняет Светлана Московченко. — Это 43% всех поселков в продаже. При этом еще 35% поселков реализуют участки как с подрядом, так и без подряда (смешанная застройка), то есть в 78% поселков можно приобрести участок под застройку. На поселки, где предлагаются готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом) приходится всего 22%». В «Петербургской недвижимости» отмечают, что на первичном загородном рынке сохраняется тенденция 2011 года: увеличение объема предложения. Но теперь в достаточном количестве появляются предложения, все более соответствующие спросу, который, в свою очередь, сосредоточен в сегменте «эконом» — сегменте таунхаусов и недорогих домов, что способствует развитию классов «эконом» и «средний». Кроме того, по данным аналитиков, растет предложение квартир в многоквартирных домах до четырех этажей в ближайших пригородах, и в первую очередь во Всеволожском районе. Неудивительно, ведь спрос на недорогое жилье недалеко от Петербурга всегда был велик. Летом были наиболее востребованы объекты стоимостью 3–5 млн руб. На сегодняшний момент мы видим ситуацию, которая плавно вырисовывалась с начала лета, считают аналитики «Петербургской недвижимости». А именно: цены на загородном рынке росли, но не во всех классах. В классах «эконом» и «средний» рост цены квадратного метра составил от 0,3 до 0,6%, а стоимость коттеджа увеличилась на 2,3–3,6% (по сравнению с I кв. 2012 года). Также повысились цены в классе «элита»: за квадратный метр в среднем на 8,3%, за коттедж — на 8% (по сравнению с I кв. 2012 года). Снижение цен отмечено только в бизнес-классе: на 1,7% подешевел квадратный метр, на 4,3% — коттедж (по сравнению с I кв. 2012 года). Так произошло в связи со снижением цен в проекте «Мариинская усадьба» компании «Би Хай Инвест», где проводится акция на дома первой очереди (акция продлится до 30 сентября 2012 года). Пока цены на коттеджи росли, участки дешевели: по сравнению с I кв. 2012 года примерно на 5–7% в классах «эконом», «средний» и «бизнес». Повысились цены только на участки, которые позиционируются застройщиком как элитные, рост цены сотки составил 4,8% (по сравнению с I кв. 2012 года). В сентябре отмечено очередное повышение цен на 3–5%, о котором еще в конце лета предупреждали девелоперы.
Слово экспертам
Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН): После аномального всплеска продаж недорогих участков в июле, в следующем месяце число сделок вернулось на привычный уровень. При этом в августе — так совпало — было реализовано необычно много дорогих особняков, поэтому этот месяц стал рекордным по суммарной выручке. Участники информационного обмена наторговали на 705 млн руб. Скачкообразно сократилось число малоэтажных комплексов, обменивающихся информацией о реальных продажах. Во многих проектах продажи были приостановлены. Подобные изменения характерны для нынешнего состояния рынка: сегодня немало проектов то замораживаются, то опять выставляются в продажу. Хотя сделки совершаются несколько активнее, чем год назад, загородный рынок остается весьма непростым сегментом для девелоперов.
Слово экспертам
Дарья Нещеретова, аналитик компании «ПетроМар Девелопмент»: С апреля по сентябрь 2012 года активно росло число сделок в сегменте таунхаусов и малоэтажной застройки. Ввиду высоких цен на городскую недвижимость приобретение жилья в ближайших пригородах рассматривается и как инвестиция, и как решение жилищной проблемы. Квартиры в малоэтажных комплексах сопоставимы по ценам с городскими, но превосходят их по многим параметрам. В сегменте коттеджей комфорт-класса стоит ожидать небольшого роста цен на готовые домовладения в организованных коттеджных поселках. Сейчас спрос сосредоточен на качественно построенных коттеджах от 4,9 до 5,9 млн руб. По-прежнему востребованы подготовленные земельные участки с коммуникациями без подряда стоимостью около 1,5 млн руб., а также каркасно-панельные и газобетонные дома 100–150 кв. м по цене примерно 5,5 млн руб. Характерно, что потребители соизмеряют цену дома и необходимые затраты на его эксплуатацию и предпочитают объекты минимальной площади.
