Уютный формат
Причина смещения спроса в пользу малогабаритного жилья очевидна — падение реальных доходов населения. Покупатели жилой недвижимости в Ленинградской области в большинстве своем не относятся к обеспеченным слоям, за пределами Петербурга они находят замену более дорогому городскому жилью. Неудивительно, что в структуре спроса на областном рынке покупатели однокомнатных квартир всегда оказывались в большинстве, такая же картина наблюдается и в Петербурге, но в пригороде она выражена ярче. Гораздо меньше людей покупают двухкомнатные квартиры, еще меньше — трехкомнатные. Кроме того, не секрет, что трехкомнатные квартиры более привлекательны для покупателя, когда дом уже построен или стройка близится к завершению. Тогда и кредитные организации охотнее предоставляют возможность приобретать подобные капиталоемкие объекты с помощью ипотеки — риски для банка минимальны.
В погоне за спросом многие областные застройщики постоянно корректируют квартирографию своих домов, в последние годы преимущественно в пользу однокомнатных квартир и еще более экономичных студий. Например, в четвертой очереди «Северной долины» застройщик предлагает к продаже только одно- и двухкомнатные квартиры (правда, в третьей очереди, наоборот, отмечался профицит трехкомнатных квартир). Еще в ряде проектов доля однокомнатных квартир и студий достигает 80–85%.
Вместе с количеством комнат уменьшается и площадь предлагаемого жилья. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», показатель площади квартиры (общая площадь квартир, разделенная на их количество) в проектах, выведенных в продажу, в области постоянно снижается. Если в начале первого квартала 2011 года этот показатель составил 56 кв. м, то в конце 2011-го — уже 51,6 кв. м, а в 2012 году и вовсе снизился до 45,46 кв. м.
В домах, которые относятся к комфорт-классу (а их в области значительно меньше, чем класса «эконом»), наибольшим спросом также пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Квартиры этого класса отличаются от жилья сегмента «эконом» более удобными и просторными планировками, учитывающими вкусы и пожелания клиентов, но не квартирографией. Распределение спроса в этом сегменте на сегодня следующее: однокомнатные квартиры — 40%, двухкомнатные — 40%, трехкомнатные и больше — 20%.
Та же тенденция наблюдается и в регионах. В прошлом году на рынке недвижимости Тюмени особых ценовых колебаний не было. И пока резких скачков стоимости жилого «квадрата» не предвидится, сообщают тюменские аналитики. А вот структура рынка продолжает меняться: однокомнатные квартиры в новостройках в Тюмени все чаще представлены так называемыми студиями, их стоимость — самая низкая на рынке.
Квартиры на одного
Особенно высока, отмечают девелоперы, популярность квартир-студий. Неудивительно, что в пригородных проектах их доля велика и постоянно растет.
На первичном рынке Петербурга квартиры-студии появились примерно 7–8 лет назад, на вторичном — в последние 4–5 лет. Такие квартиры характеризует очень быстрая оборачиваемость на рынке. Срок их экспозиции довольно короткий — они моментально вымываются с рынка, продаются в первые месяцы после выхода новостройки в продажу. От года к году доля студий на рынке постепенно увеличивалась: все больше компаний видели востребованность такого формата у покупателей. В последние пару лет перед кризисом их доля оставалась достаточно стабильной — 5–7%, однако после кризиса, что закономерно, она стала расти и сейчас уже превышает 10%. Эксперты считают, что доля студий в областном предложении может увеличиться до 15%.
Средний метраж квартиры-студии в сегменте «эконом» составляет 26 кв. м, обычно это жилье от 24 до 28 кв. м. Реже встречаются более просторные студии — от 30 м, однако на рынке есть примеры однокомнатных квартир площадью 32 кв. м, на фоне которых предложение студии такого же метража может «зависнуть».
Средняя цена студии в Ленобласти — около 1,7 млн руб. В новостройке с близким сроком сдачи, например в микрорайоне «Новые Колтуши» или Мурино, стоимость таких квартир достигает 2 млн. Минимальная цена в области — около 1 млн руб. (такое дешевое предложение, впрочем, есть только в Тосно).
Новые веяния
Новая популярная тенденция: квартиры с «евростандартными» планировками. Впервые их предложила компания Setl City в своем проекте «Семь столиц» летом 2010 года. По сути, это своего рода интерпретация студий; например, в квартале «Вена» успешно продаются так называемые «евродвушки». Это как бы двухкомнатные квартиры, по метражу и цене сопоставимые с однокомнатными. Как правило, их площадь 44–47 кв. м: просторная кухня-гостиная (от 20 кв. м) и небольшая комната-спальня (от 13 кв. м). То есть покупатель получает квартиру из двух полноценных помещений.
Европейская планировка появилась в активе компании под влиянием высокого спроса: многие жильцы впоследствии самостоятельно стремятся объединить кухню и гостиную. На Западе такое жилье давно стало нормой: квартиры с кухней-гостиной пользуются большим спросом у студентов. В России же такой вариант, скорее всего, по вкусу молодым семьям с ребенком — в просторной кухне-гостиной можно принимать гостей, готовить, играть с ребенком или отдыхать. Некоторые отгораживают часть помещения под игровую зону, другие предпочитают разделить гостиную и кухню перегородкой, тем самым получив стандартную двухкомнатную квартиру. При оформлении договора кухня-гостиная не считается комнатой, то есть, официально купив однокомнатную квартиру, по факту покупатель получает гораздо больше.
Буквально через год после появления новинки в «Вене» некоторые застройщики также стали использовать сходный тип жилья в своих проектах. Например, по этому пути, сократив общую площадь квартир, пошла компания КВС. Девелопер предложил своим покупателям «евродвушки» площадью 39 кв. м.
Существенная часть предложения в пригородах — это квартиры с отделкой. При этом за последние годы стандарты отделки жилья качественно изменились. Раньше на рынке процветала так называемая муниципальная отделка, для которой использовали линолеум, обои, оставшиеся в запасниках с советских времен. Теперь многие компании придерживаются европейского уровня отделки, что предполагает обои под покраску, импортную сантехнику, отделку кафелем. Для покрытия полов в домах может использоваться ламинат. В общем, расчет на то, чтобы у покупателя не возникало желания сразу же начать ремонт.
Сергей Беляков, менеджер отдела продаж департамента нового строительства компании «Александр Недвижимость»: Застройщики активно начали осваивать Ленинградскую область, и в первую очередь здесь строятся жилые комплексы экономкласса. Планировочные решения в этих домах характерны для современного строительства: студии 24–28 кв. м, однокомнатные квартиры 31–37 кв. м, двухкомнатные 54–62 кв. м и иногда «трешки» 68–80 кв. м. По сути, такие проекты комплексного освоения территорий практически ничем не отличаются от проектов в городе, поэтому и характерных отличий от типовой современной городской застройки нет.
А вот дома, расположенные в 15 км от КАД и дальше, имеют другие отличительные особенности. Практически все с квартирами минимального метража, редко встретишь интересные планировочные решения, как правило, это дома с максимальным количеством однокомнатных квартир и студий. Например, типовой дом в ЖК в Тосно представлен 16 студиями и 12 «однушками». Покупатели этих квартир — те, кто рассматривает альтернативу комнате в городе. За счет подобных решений удается минимизировать конечную стоимость жилья.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»: В структуре предпочтений клиентов все довольно стабильно. Традиционно самыми популярными в области были и остаются недорогие квартиры в сегменте масс-маркет. Это однокомнатные квартиры небольшого метража, а также квартиры-студии. В общем объеме продаж доля таких сделок достигает 60%. Безусловно, дополнительные плюсы при выборе: наличие отделки, скорый срок введения в эксплуатацию, близость к метро, техническое оснащение дома. При принятии решения о покупке клиенты находят оптимальное для себя сочетание перечисленных параметров. Сегодня покупатели готовы приобретать квартиры на любой стадии строительства при условии надежности компании-застройщика. Если предлагаются и панельный, и кирпично-монолитный дом, то, безусловно, решение будет принято в пользу последнего. Высота потолков покупателей квартир эконом- и комфорт-класса чаще всего не волнует, вполне приемлемо 2,60–2,65 м.
Стабильно высокий спрос на малогабаритные квартиры нашел отражение в квартирографии новых домов. На сегодняшний день на рынке есть проекты, в которых доля однокомнатных квартир и квартир-студий достигает 75–80%, так как это наиболее востребованное и ликвидное жилье.
