Перегретый по цене и плотности застройки север Ленобласти невольно обратил внимание девелоперов на близкий к городу юг, и вот уже который год популярность южных окраин, прежде всего Ломоносова, растет. Но потенциал этого района не беспределен. Есть здесь действительно привлекательные для дорогого жилья места, но по большей части они уже «при деле». Да, с ландшафтами, которыми так богат север Ленобласти, южным окраинам повезло куда меньше, чем Выборгскому или Приозерскому районам, но у Ломоносовского есть свои плюсы. Эти места издавна считались очень удобными для загородного отдыха, именно их дворяне облюбовали для своих загородных особняков и поместий. Строиться в непосредственной близости от петергофских и ораниенбаумских резиденций царственных особ могли лишь избранные, остальные обосновывались на территории теперешнего Ломоносовского района. Во-первых, климат здесь более здоровый и мягкий, чем в Северной столице. Да и лето в этих краях всегда, даже в самые холодные годы, все-таки чуточку длиннее, чем в северных районах Ленобласти. Во-вторых, здесь много лесов, есть радоновые источники и радоновые озера, славящиеся целебными свойствами, плюс близость Финского залива и Балтики — можно добраться как по суше, так и по воде. Неудивительно, что в местных лесах стали строить дворянские усадьбы. Памятники природы здесь соседствуют с памятниками культурно-исторического наследия — дворцово-парковыми ансамблями «Ропша» и «Гостилицы», древней крепостью Копорье. Наконец, от Петербурга совсем недалеко, да и трассы по сравнению с северными направлениями значительно меньше загружены в сезонный (то есть «дачный») период. Учитывая близость кольцевой автодороги, автопробег из Петербурга до любого поселка Ломоносовского района займет никак не больше получаса.
С виду разнородный по уровню жилья, Ломоносовский оказался крепким середняком. Наибольшая часть строящегося жилья здесь представлена в средней и более демократичной ценовой категории. И хотя действительно дорогие предложения тоже есть, это единицы, и своей исключительностью они лишь подтверждают правило.
«В районе не представлены объекты класса «элита», в связи с однородностью территорий (это в основном сельхозполя), — поясняет Светлана Московченко, руководитель проекта по загородному направлению Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — А для объектов высокого ценового класса главным приоритетом является наличие хороших видовых характеристик (лесов, рек, залива и т. д.), да и в целом сложившийся имидж района».
Сухие цифры
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на загородном рынке коттеджных поселков и таунхаусов за I полугодие 2012 года было продано 3,2 тыс. объектов. Основная часть продаж пришлась на участки без подряда (это 76% от числа проданных объектов), а остальное поделили таунхаусы и коттеджи — 14 и 10% (от количества проданных объектов) соответственно. В сумме коттеджей и таунхаусов было продано около 90 тыс. кв. м. При этом на долю Ломоносовского района Ленинградской области пришлось 20% количества проданных объектов, причем 94% сделок — это участки без подряда.
По данным на конец августа 2012 года, в Ломоносовском районе в продаже 48 коттеджных поселков, или более 5,7 тыс. объектов. При этом предложение представлено в основном участками без подряда, а именно — 44% от суммарного числа поселков. Особенность Ломоносовского района, как, кстати, и соседнего Пушкинского, — наличие зон масштабной застройки и девелоперы, представленные большим числом проектов. В районе много поселков с внушительным числом участков. Все рекорды бьет «Усадьба Волковицы», где 700 участков, в «Петергофских предместьях» — 435, в «Лубенской долине» — 279, далее идут «Балтийская слобода» — 223 и «Елагино» — 200, в «Уютном» запланировано 188 участков, а в ДНП «Видное» — 184. «Ропшинские горки» — 181 участок, «Жемчужина» — 160, «Горки-3» — 157, «Малиновые вечера» — 244, «Новое Сойкино» — 140 и «Новый Дудергоф» — 120 участков.
«Довольно масштабны проекты «Дудергофская линия — 3» (он реализуется компанией «ЛенРусСтрой»), проект «Новый квартал» от компании «Мегаполис». Оба эти проекта в продаже, — говорит Светлана Московченко. — Максимумом строящихся адресов в Ломоносовском районе представлена ГК «Ай Да Дом» с поселками «Петергофские предместья», «Жемчужина», «Южная дача». «Петергофские предместья» и «Южная дача» на сегодняшний день лидеры по продажам участков без подряда, а кроме того, в лидерах ДНП «Гнездо».
Коттеджи и участки с подрядом удачно продаются в проектах «Владимировка» компании «Стрит», «Европейский» компании PolarSip, а также в проекте «Остров» компании «Вереск».
Кроме упомянутых лидеров продаж, существует (правда, пока на бумаге) проект комплексного освоения территории «Новоселье: городские кварталы» от девелопера «УК Новоселье» (планируется построить 1,5 млн кв. м нового жилья). У него есть явный потенциал для беспрецедентного покупательского спроса, поскольку в таких поселках обычно можно купить «пучок» квартир по цене одного домовладения где-нибудь в Выборгском или Курортном районе. Но это будет несколько другая история, предполагающая строительство жилья скорее городского типа и создание в принципе не просто поселка, а некоего города-сателлита, подобного крупномасштабным проектам «Старт-Девелопмента» в Пушкинском районе.
«Нарезка» лидирует
Пока все-таки преобладают участки без подряда. Они предлагаются в коттеджных поселках «Новый Дудергоф» и «Аропаккузи». Великое множество участков можно приобрести в окрестностях Ропши, правда, по весьма разным ценам. Сравнительно недорого идут участки в «Ропшинской долине», «Верхней Ропше», поселках «Изумрудная долина» и «Солнечная долина» (деревня Малое Забородье). Кроме них, есть «Зеленая долина», совсем рядом с развязкой Ропшинского шоссе и КАД, и «Ропшинские горки» между собственно Ропшей и Кипенью. Рядом, в Большом Забородье, строятся «Елагино» и «Именье Оржицкого».
Как правило, заявляемая стоимость земли привлекает доступностью. Однако большая часть поселков декларируют цены без учета коммуникаций, как, например, «Одуванчик», «Жемчужина», «Балтийская слобода». Участки продаются в «Усадьбе Волковицы», рядом с одноименной деревней, а в самих Волковицах строится «Старая мельница». Везде за коммуникации берется доплата от 100 до 350 тыс. руб.
А вот поселок «Новое Сойкино» из тех редких, что предлагают уже дома: по 6 млн руб. с участком 10 соток. Продажа лотов с обязательным подрядом представлена в районе в меньшинстве. Проект «Петровская мельница» предлагает квартиры в таунхаусах. В «Новой Ропше» есть дома, в «Ванино» (дер. Узигонты) — квартиры в таунхаусах за 3 млн при площади жилья 62,9 кв. м. Среди поселков с домами также «Сергиевское», «Лубенская долина», «Уютное» и «Остров». Несколько концептуализирован проект «Хутор близ Извары» — как и все проекты от «Парабола Групп». Хотя цены вполне демократичные.
Клубный проект «Австрийская деревня» стоит особняком, поскольку реализуется совместно компанией ELK и российской Waltz House. Да и стоимость дома уже от 8,5 млн руб. Другие поселки верхней ценовой категории — это «Ропшинская усадьба» с домами от 9 млн руб., «Ропшинские пруды» — от 11 млн руб., «Петергоф-сити», где домовладения стоят от 15 млн руб., и «Бельведер» — от 16,3 млн руб.
Судя по тем же сухим цифрам, сегмент таунхаусов в Ломоносовском районе, вопреки общим тенденциям, пока совершенно не развит и составляет лишь 1% имеющейся застройки (см. диаграмму). Но это может означать только то, что данный формат жилья имеет большие перспективы в этом направлении Ленобласти.
Слово экспертам
Валерий Осипенко, зам. генерального директора ООО «Партнер»:
Мне кажется, говорить о том, что Ломоносовский район обделен хорошими видовыми характеристиками, по меньшей мере некорректно. Достаточно посмотреть на него хотя бы на карте, чтобы понять, что природа тут крайне разнообразна. Есть и сосны, и озера, и перепады высот, и дюны, и заповедники... Север всего лишь традиционно воспринимается как место, куда выросшие дети когда-то ездили в пионерские лагеря и потому питают патетику к этому направлению. Ломоносовский район по живописности гораздо разнообразнее севера. Неподалеку от коттеджного поселка «Бельведер», который строит наша компания, расположены берущие начало от реки Шингарка озера и пруды, вода из которых питает фонтаны Петергофа. Поселок граничит с Глуховским заказником, в котором растут грибы, водятся белки, зайцы, лисы. До Петергофа на машине 10 мин. езды, столько же до Финского залива, а до Кронштадта можно добраться за 15 минут.
