Предложение «новой вторички» формируется на рынке из нескольких источников. Большая часть поступает от продавцов-индивидуалов, которые, по их же словам, строили дом для себя, а теперь по каким-то причинам вынуждены его продавать. Доля таких предложений — 85–90%. Часть предложения исходит от небольших строительных компаний, работающих без образования юридического лица, — на волне кризиса они приобрели сравнительно недорогие участки, которые и пытаются теперь осваивать, реализуя дома класса «бизнес». Наконец, во вторичную продажу время от времени поступают коттеджи в организованных поселках — и на сегодня это, пожалуй, самый востребованный товар.
Старые песни о главном
Покупатели выходят на вторичный рынок, стремясь найти готовый вариант в уже обжитом месте, с подведенными коммуникациями. Причем, по наблюдениям риэлторов, состав их клиентов более или менее постоянен: так, в последние два года больше половины покупателей составляют те, кто приобретал или строил дома в конце девяностых — начале двухтысячных. С тех пор их многое перестало устраивать: изменились вкусы, состав семьи, выросли финансовые возможности... Кто-то хочет дом побольше, кто-то, напротив, сокращает излишки площади, а некоторым просто надоели хлопоты, связанные с индивидуальным домовладением, и они предпочитают переехать в благоустроенный поселок. Как результат — человек одновременно продает старый дом и подыскивает себе новый, более походящий вариант.
Такое постояннство состава покупателей определяет и консерватизм требований к элитной недвижимости, например, географических. Главным определяющим фактором в потребительских предпочтениях по-прежнему остается локация (место). Затем идут ближайшее окружение и инфраструктура. Северное направление сложилось и устоялось как весьма престижное — аналитики полагают, что для подавляющего числа покупателей география изначально заданный параметр: приверженцы Курортного района могут посмотреть дома в Репино-Ленинском, но во Всеволожский район не поедут. (При этом на Курортный район приходится примерно 50% спроса, а на Всеволожский — половина сделок.)
В поисках прекрасного
Но если географические доминанты меняются с большим трудом (уговорить покупателя поехать «на юг» можно — но чаще всего, если покупатель не местный). Но клиенты стали куда более продвинутыми, многие, бывая в Европе, специально интересуются архитектурой. Как следствие — на рынке востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения: большая площадь остекления, интересный рисунок кровли и современные кровельные покрытия, яркая архитектура. И основной фактор успеха на рынке дорогих загородных домов — совпадение представления покупателя об элитарности с характеристиками объекта, который ему предлагают. Покупателей «вторички» чаще всего не устраивает планировка, сделанная по стандартам десятилетней давности. Сегодня никому не нужны дома с множеством маленьких комнаток, покупатели хотят, чтобы в доме был большой холл и минимум три спальни, причем не 7–9-метровые, как раньше, а просторные. Быстрее всего — максимум за год — продаются современные дома в комплектации под ключ: спрос тяготеет именно к такому продукту.
Этим критериям максимально соответствуют объекты в уже построенных и сданных коттежных поселках. Но сегмент вторичных продаж в коттеджных поселках возник совсем недавно, уже после кризиса, и пока его объем невелик. При этом спрос на вторичные предложения в коттеджных поселках неравномерный, — в некоторых, где объекты удовлетворяют перечисленным выше критериям, может даже возникнуть своеобразный лист ожидания. И это несмотря на то что предложения на вторичном рынке заметно дороже домовладений в первичной продаже, поскольку физические лица реализуют в основном достроенные объекты, с внутренней отделкой, нередко даже меблированные.
Цифры и тенденции
Сегодня на вторичном загородном рынке в продаже 700–800 коттеджей элитного класса — или выставляемых на продажу с таким ярлыком. Этот объем предложения практически не менялся с 2007 года. При этом спрос на дорогие дома в 2011 году упал до рекордно низкой отметки. В начале минувшего года на рынке наметился подъем — весенне-летний всплеск внимания к дорогим объектам эксперты связывали (отчасти) с переездом в Петербург структур Газпрома и ряда федеральных институтов. Однако уже к осени 2012 года покупательский интерес снова пошел на спад. В настоящее время интерес покупателей к элитной недвижимости сохраняется примерно на осеннем уровне — преимущественно из-за опасений, связанных с негативными внешнеэкономическими прогнозами.
При этом сделки стали куда более длительными: покупатели подолгу выбирают объект, время на принятие решения увеличилось с 1–2 месяцев до полугода и более. Большинство потенциальных покупателей рассчитывают уложиться в сумму не более 2 млн долларов (за дом с участком). Покупатели по-прежнему настроены на покупку домов с участками не менее 25 соток, в идеале — 30–40. Площадь дома — 300–400 кв. м, но риэлторы отмечают стремление покупателя минимизировать бюджет: в последние два года вырос спрос на дома 220–250 кв. м.
Объекты с завышенной ценой имеют весьма сомнительные шансы на реализацию. В первую очередь к переоцененным относятся проблемные предложения: например, большие дома на маленьких участках (400-метровый коттедж на 8–10 сотках) или морально устаревшие дома старше 15 лет. Расстаться с ними удастся только за минимальные деньги.
О том, что после кризиса покупатели стали крайне въедливыми и дотошными, уже давно говорят все продавцы. Например, нередки случаи, когда покупатель приезжает на объекты с рулеткой и тщательно обмеряет весь дом; кроме того, многие пользуются тепловизорами, позволяющими оценить и эффективность системы отопления, и теплозащищенность конструкций, а также проводят архитектурную экспертизу, призванную установить качество и проекта, и его реализации.
Эксперты отмечают и такую важную особенность: потенциальный домовладелец скорее совсем откажется от покупки, нежели пойдет на компромисс и выберет объект с «условными недостатками», — он готов ждать, пока подходящий вариант приплывет ему в руки.
Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» в Санкт-Петербурге: «Рынок элитной загородной недвижимости своеобразен и стоит особняком, довольно часто на нем предлагаются объекты, которые продаются только по знакомству. Если продажи комфорт- и экономкласса могут доходить до 80 объектов в месяц, то для «элитки» 8–12 проданных объектов в год — уже хороший результат.
За 2012 год число предложений на рынке выросло в связи с большим числом переездов людей за границу и необходимостью быстрой продажи дома. Элитную недвижимость покупают редко, в основном представители крупных нефтяных и газовых компаний, а также чиновники. Поскольку спрос на элитные объекты небольшой, ценовой диапазон в этом сегменте практически не меняется».
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg: «Тенденцией 2012 года стал рост интереса к загородным объектам в первом полугодии, сказавшийся в том числе и на темпах продаж объектов качественной загородной недвижимости.
По цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание, — их доля в запросах приближается к 70%. Самой важной характеристикой загородного жилья остается месторасположение, однако в процессе принятия решения заметно повысилась значимость качественных характеристик, таких как инженерное оснащение и архитектурный облик. В этом отношении выигрывают объекты с уникальной архитектурной концепцией, расположенные в востребованных локациях Курортного и Всеволожского районов».
