По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2012 году во Всеволожском районе на рынок было выведено 1024,14 тыс. кв. м строящегося жилья. Объем предложения «первички» в малоэтажных и многоэтажных многоквартирных домах составляет там 700 тыс. кв. м. «Для сравнения: столько же предлагается в совокупности в трех городских районах — лидерах предложения — Красносельском, Невском и Выборгском, — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Откуда интерес
«Строительный взрыв» объясняется просто: Всеволожский район — самый близкий пригород Санкт-Петербурга. «Дорожная сеть позволяет добраться до любого населенного пункта», — говорит специалист отдела развития компании Normann Дмитрий Лосев. «Не все шоссе, связывающие Санкт-Петербург и Всеволожский район, свободны от транспорта, особенно в утренние и вечерние часы, но, по сравнению с другими направлениями Ленинградской области, большее число въездов-выездов в район делает его более доступным», — считает и генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
«Всеволожский район слишком большой, чтобы давать однозначную оценку его транспортной доступности, — уточняет начальник отдела рекламы «ПАТРИОТ-НЕВА» Татьяна Копытова. — Для многоэтажного строительства наиболее привлекательны ближайшие пригороды, откуда жители смогут максимально быстро добираться до места работы в Петербурге. В первую очередь, это Бугры, Мурино, Янино, Кудрово».
«Целый ряд поселений расположены в нескольких километрах от КАД, и это позволяет за 10–20 мин. добраться до метро, что вполне сопоставимо с выездом из спального района», — говорит Татьяна Копытова.
Но как будто бы дорог было мало, и во Всеволожском районе (единственном из областных) появилась станция метро — «Девяткино». Разумеется, это вызвало бурный рост застройки в зоне притяжения.
Участники рынка отмечают, что основная часть предложения (около 70%) сконцентрирована в близлежащих к городу Кудрове и Мурине. Еще ряд проектов многоквартирных домов реализуются около Юкков, Мистолова, Всеволожска, Колтушей. «Преимущественно предложение представлено проектами многоэтажной застройки — это новые кварталы вокруг границы города («Семь столиц» от Setl City, «Австрийский квартал» от «Полис-групп», «Весна» от ГК «ЦДС» в Кудрове, «GreenЛандия» от Setl City в Мурине). Также во Всеволожском районе реализуется ряд проектов малоэтажного жилья — многоквартирные дома до четырех этажей (например, Mistola Hills от «Северного города» и «Близкое» компании «Петростиль»), — говорит Ольга Трошева.
Какого класса будете?
На сегодняшний день подавляющее большинство жилья во Всеволожском районе позиционируется в сегменте экономкласса, меньшая часть — в сегменте комфорт-класса. «Экономварианты» составляют около 89% предложения. По словам Арсения Васильева, на долю премиум-сегмента приходится всего 2%, а к бизнес-классу относятся около 9%. «Цены в дорогих проектах на 15–20% ниже, чем на аналогичное жилье в городских районах», — отмечает Ольга Трошева.
«Средняя цена типового жилья во Всеволожском районе — 66 тыс. руб. за квадратный метр, — говорит Дмитрий Лосев. — Чем ближе к Санкт-Петербургу — тем дороже. Например, в Мурине и Девяткине — 73 тыс. руб., а в Кудрове — 81 тыс. руб., что уже сопоставимо с ценой типового жилья в не самых привлекательных районах города».
Арсений Васильев называет похожие цифры: 75–90 тыс. руб. за метр в Петербурге, в то время как в области — 60–75 тыс. руб.
При этом, по данным эксперта, на момент ввода дома в эксплуатацию квартир в продаже, как правило, уже нет. Если говорить о студиях и однокомнатных квартирах, то они раскупаются почти сразу после начала строительства. «Мы сделали ставку на квартиры небольшого метража, — говорит генеральный директор СК «Навис» Александр Львович. — Нашим конструкторам удалось разработать проект, позволяющий держать приемлемую цену. Это стало решающим — буквально за месяц все однокомнатные квартиры в первом доме комплекса были проданы».
Эксперты отмечают, что во Всеволожском районе строятся главным образом монолитные и кирпично-монолитные дома, а также зарекомендовавшие себя качественные панельные серии. «Можно говорить о разной отделке фасадов, — добавляет Татьяна Копытова. — Например, наша компания использует не традиционную штукатурку, а вентилируемый фасад, применяя новый для Петербурга материал — марморок. Такие дома намного интереснее с архитектурной точки зрения, а по техническим характеристикам не уступают кирпичным и кирпично-монолитным».
Прекрасное далеко
Спрос на жилье в районе заметно привязан к городу — чем дальше от Петербурга, тем тише рынок. «Стоимость жилья в комплексах, расположенных в непосредственной близости от города, на 20–35% выше, чем в отдаленных уголках района», — говорит Дмитрий Лосев. Действительно, основная масса клиентов стремятся покупать жилье как можно ближе к городу, поскольку тратить 3–4 часа на дорогу на работу и обратно не оправданно.
Тем не менее далеко не все жители новых жилых комплексов, строящихся близ Санкт-Петербурга, работают в городе, поэтому не всегда покупателей привлекает ценовой дисконт. «В числе потенциальных жителей пригородов — петербуржцы (а также жители других городов), которые устали от городской суеты и рассматривают квартиру в пригороде как возможность отдохнуть от нее, это особенно актуально для людей старшего поколения и родителей с маленькими детьми», — говорит Татьяна Копытова.
«Территориальная удаленность многих проектов компенсируется высоким качеством жилой среды, в частности благоприятной экологической обстановкой, комплексным благоустройством, собственной полноценной инфраструктурой, в некоторых проектах низкой этажностью, — поясняет Ольга Трошева. — Покупатели традиционно рассматривают такие проекты как альтернативу жилью в Петербурге».
Что-то будет?
Как именно будет развиваться застройка Всеволожска, превратится ли он в высотный город-спутник или примет вид малоэтажного пригорода, — зависит в первую очередь от принимаемых законов и устанавливаемых норм. «Пока есть возможность строить высотные дома, скорее всего, будет развиваться многоэтажное строительство, — считает Дмитрий Лосев. — В случае ограничения высотности популярность будет набирать малоэтажная застройка».
А вот Арсений Васильев полагает, что шансы этого района превратиться в комфортный пригород зависят не от высотности, а от плотности застройки. «Самыми перспективными с точки зрения продаж будут малоэтажные жилые комплексы экономкласса в формате малоэтажных многоквартирных домов и таунхаусов, предлагающие по своему уровню жилье более качественное, чем панельное городское, но дешевле», — уверен гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь».
Однако Татьяна Копытова полагает, что, чем ближе к городу, тем меньше шансов для развития малоэтажного пригорода: «Город растет, а свободных участков под строительство остается все меньше. При этом уходит метод точечной застройки, на ее место приходит комплексное освоение территорий. Это позволяет планировать всю инфраструктуру — поликлиники, школы, детские сады, дороги. То, что еще не так давно было тихим пригородом, постепенно становится частью города».
Однако пока городские и областные программы по развитию дорог и «социалки» сильно отстают от темпов застройки. И каждый застройщик пытается самостоятельно решать эти вопросы. «При реализации проектов компании берут на себя прокладку инженерии, строительство детских садов, школ и дорог, — отмечает Ольга Трошева. — В последнее время идет активный диалог с властями области о зачете затрат на инфраструктуру посредством налоговых льгот. Многие застройщики подтвердили готовность работать по такой схеме». Кроме того, строители говорят, что в свете последних событий — обременения строительством «сопутствующей» инфраструктуры — количество социальных объектов в районе существенно вырастет. «Это, несомненно, отразится на инвестиционной привлекательности жилья во Всеволожском районе», — уверен Дмитрий Лосев.
