Практичная роскошь
«Из последних (вышедших в продажу в 2012 году) новых дорогих проектов внутренней инфраструктурой никто не выделяется, — говорит Светлана Московченко, руководитель направления загородной недвижимости Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — Поселком с удачной инфраструктурой (а главное — востребованной жителями в будущем) можно назвать новый проект Liikola Сlub компании FreeDom. Там появятся: эллинг со стоянкой для лодок с обязательным видеоконтролем береговой линии, пляжный понтон площадью 300 кв. м, две универсальные всесезонные спортивные площадки, два детских городка и т. д.».
Одно время на пике популярности были так называемые клубные проекты. Этот формат в дорогом загородном сегменте пользуется спросом и поныне. «Все также популярны «клубные дома», включающие бассейн, спортивный клуб, спа-центр, комнаты отдыха и т. п. Так, в новом проекте «GORKI гольф-курорт» в Ломоносовском районе запланирован спа-отель, по заявлению девелопера — «в экологическом стиле», — добавляет Светлана Московченко.
Нетривиальным подходом к концепции отличается застройщик проекта «ИзумROOD» — по задумке девелопера, часть территории поселка отводится под объекты высокого класса, которые будут доступны не только обитателям поселка, но и жителям окрестностей, где построено немало дорогих коттеджей. «Иначе ежемесячное обслуживание будет весьма дорогим», — поясняет эксперт. По факту, девелопер создает новую точку притяжения для весьма большого района. В «ИзумROODе» построят три ресторана авторской кухни (итальянской, восточной, диетической), wellness-комплекс, парк саун и спа-комплекс, центр долголетия, центр диетологии, салоны красоты, мини-маркет премиум-класса, детский городок и центр развития детей, мини-кинотеатр и мини-зоопарк.
VIP-расходы
И вот тут мы подходим к самому главному: за чей счет все эти удовольствия? Оказывается, за счет жителей поселка.
«На мой взгляд, сегодня как раз курс на минимизацию расходов на инфраструктурные излишества, в том числе в давно реализуемых объектах, — говорит Светлана Невелева, эксперт коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя компании «Стинком». — И даже в сегменте суперэлиты. Возможно, это не происходит в категории поселков, запускающихся под особого клиента, корпоративного, такого как, к примеру, Газпром, — там много разных видов услуг, связанных с коллективным пользованием чем-либо, и это заложено в проект и в стоимость эксплуатации жилья. Но, как правило, корпоративные проекты закрытые, их нет в массовой рекламе, поэтому мы вряд ли узнаем, что там на самом деле. В большинстве же дорогих проектов минимизируют расходы любым способом. Все сегодняшние клиенты, и особенно «элитные», научились просчитывать расходы на эксплуатацию жилья, и этот показатель при поиске вариантов покупки интересует их в числе первых. Обычно они не хотят иметь «в нагрузку» ничего, кроме коммунальных сетей, централизованного вывоза мусора и уборки территории. Они не хотят платить больше, чем за необходимое и достаточное. Ибо зачем?»
С этим согласна и Марина Агеева, директор по маркетингу группы компаний «Пулэкспресс». «Живописуемые в рекламных проспектах рестораны, спа-центры, детские сады обычно остаются фантазиями застройщиков. На деле эти помещения пустуют либо используются не по назначению: окупить себя такие инфраструктурные объекты могут только при наличии внешних клиентов. Но сторонние на территории элитных поселков не приветствуются. Таким образом, груз содержания инфраструктуры ложится на плечи жителей поселка, ведь ежемесячная плата за элитный допсервис может достигать 30 тыс. руб. В принципе, термин «элитный» трактуется на рынке очень широко. Это дома стоимостью и 20, и 60 млн руб. Определение статусности — дело субъективное. Тем не менее сегодня, пожалуй, обязательным атрибутом дорого коттеджа является система «умный дом». Чем дороже предложение, тем более богатый функционал предлагается. Хороший вариант — это автоматизированное либо дистанционное управление отоплением, вентиляцией, нагревом воды и прочим. Обязательны опции, обеспечивающие безопасность: видеонаблюдение, охранная и пожарная сигнализации».
Необходимо и достаточно
Таким образом, основные потребности человека, приобретающего дом в дорогом поселке, вырисовываются вполне логично: комфорт и безопасность проживания, удобство эксплуатации. А все остальное можно купить в другом месте.
«Как показал наш опрос, потенциальным покупателям загородных домов инфраструктура внутри поселка не так интересна, как необходимые объекты поблизости, в окрестностях, — говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — Покупателям нужен минимум: благоустройство общей территории, детская площадка, организованная охрана. Остальные услуги — это скорее творчество девелоперов, желающих выделить проект из числа конкурентов. Безусловно, спортивный объект или ресторан не оставят равнодушным потенциального клиента, но никто не считает их обязательными. Более актуальны и перспективны поселки, где создается обширная территория для отдыха — сохраняется лесной массив либо берется в аренду соседний, где организуется пространство для комфортного общения жителей. Это действительно важная составляющая того, что принято называть качеством жизни».
Подобное же мнение высказал и заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов: «Практически все элитные коттеджные поселки строятся в 30-километровой зоне от города, соответственно, вблизи развитой инфраструктуры, поэтому дополнительные инфраструктурные объекты там не возводятся».
По мнению Светланы Невелевой, все, что можно разместить в поселке в формате допуслуги или сервиса, должно существовать на коммерческой основе и эксплуатироваться представителями соответствующей сферы бизнеса: «Если девеполопер берет магазин или ресторан на себя, он рискует, что в будущем услуга не будет востребована хотя бы частью жителей. Никто не захочет платить за эксплуатацию ненужного объекта инфраструктуры. Поэтому навязывать жителям владение «2% ресторана» не стоит. Химчистки, прачечные, фитнес, салоны красоты и прочее не должны входить в эксплуатационные расходы, а могут существовать как коммерческие предприятия на территории поселка или поблизости. Так же и страусиные фермы, и пиццерия какого-нибудь дона Джузеппе. Ежемесячные сборы на содержание поселка, на которые еще готов согласиться элитный клиент, — это 10 тыс. руб. Лучше меньше. Для бизнес-класса — не более 3 тыс. руб. Да, у нас есть проекты с необычной концепцией, предполагающие особую инфраструктуру, к примеру «ИзумROOD» позиционирует себя как арт-проект. Но все подряд дорогие поселки не должны предлагать избыточную инфраструктуру».
Все эксперты утверждают, что в Петербурге покупатель очень разборчив и считает свои затраты на ежемесячное обслуживание дома. И покупатели дорогих коттеджей не исключение, как это ни странно. Традиционный пакет инфраструктуры в дорогом коттеджном поселке — это охрана, профессиональная служба эксплуатации, детские и спортивные площадки, гостевой паркинг, организованные зоны отдыха, ну, максимум — автомойка или подобное. При наличии водоема — организованная прибрежная зона отдыха, причалы и эллинги для лодок или яхт. Однако даже причал, обслуживание которого включат в стоимость эксплуатации поселка, вряд ли обрадует жильцов, не имеющих плавсредств.
По мнению Светланы Невелевой, хорошая тенденция проглядывает в проекте «Морские террасы»: «Сделан генплан, распланирована территория под застройку жильем и необходимой инфраструктурой, и огромная территория отведена под рекреационную зону и обширную инфраструктуру развлечений для детей и взрослых. Но какая территория действительно войдет в энтертейнмент, будут решать жители поселка в течение четырех лет, пока он будет создаваться и обживаться. И это разумно — спросить людей, чего они хотят. Биллиардный или сигарный клуб — это здорово, но за них не должны платить жители. Мы в «Гармонии» тоже построим конюшню, но это будет скорее для собственного удовольствия и никак не затронет кошельки жителей».
Разница менталитетов
В подходах к обустройству элитных поселков в Ленобласти и Подмосковье эксперты нашли главное отличие. По мнению Светланы Московченко из «ПетНедвижимости», в первую очередь все определяет масштаб: «Мы тяготеем к клубности и расцениваем элитный поселок на 50 домов как критично большой. Москвичи же строят элитные поселки на несколько сотен домов. Именно за счет большого числа состоятельных жителей в московских проектах успешно функционируют все опции социальной инфраструктуры: детские центры, рестораны, спортивные комплексы. Управляющие компании регулярно проводят в поселках праздники, концерты эстрадных звезд (нередко жителей этих же поселков), модные показы, тест-драйвы лакшери-автомобилей и т. п. В Ленобласти жители элитных поселков ориентированы на тишину и уединение».
Об этом же говорит и Марина Агеева: «Простор и безопасность — вот обязательные составляющие элитного поселка под Петербургом. Во-первых, жители (особенно дети) не хотят ограничивать свое перемещение собственным участком. При этом требуется гарантия безопасности. Поэтому в действительно элитных проектах всегда выделяют приличную территорию под парковые прогулочные зоны отдыха. Классические примеры тому — проекты от корифеев элитного коттеджного строительства: «Репинская усадьба», «Медное Озеро», «Лукоморье», «Корабельные сосны», «Сосны», Patrikki Club. Предусмотрены такие территории и в реализуемых сегодня проектах: «Хонка Сoncept Club», «Медовое».
«В Москве вообще все иначе, чем у нас, — дополняет Светлана Невелева из ГК «Стинком». — Там и тех самых «корпоративных поселков» побольше, и денег у клиента. Потому и арт-составляющая в проектах застройки у них присутствует чаще, нежели у нас. Там люди проще расстаются с деньгами (по понятным причинам) и меньше торгуются, у девелоперов больше оборот, поэтому требуется меньше усилий по продвижению проекта. Все дело в разных возможностях петербургского и московского покупателя. Кроме того, у нас географически различаются районы застройки: есть привлекательные и дорогие, есть умеренные по цене, но все равно по-своему привлекательные. Разные ландшафты — отсюда разные подходы к застройке и продвижению проекта. У нас Приозерский район — характерный север с озерами и лесами, Пушкинский — контрастный ему юг со своей историей и особенностями. А в Подмосковье нет обилия озер и разнообразия ландшафтов. Там есть популярные направления, к примеру Новая Рига (Новорижское шоссе), но с точки зрения ландшафта ни одно не выделяется, и, видимо, поэтому девелоперам приходится «накручивать» привлекательность за счет инфраструктуры, тогда как у нас достаточно предложить просто большой кусок бесподобного рекреационного леса».
Слово экспертам
Сергей Михайлов, руководитель проекта коттеджного комплекса «Юкковское»:
Вопрос наличия инфраструктуры в коттеджном комплексе действительно неоднозначный. Развитый инфраструктурный комплекс вблизи загородного дома — гарантия комфортного проживания. Но за все приходится платить, так как содержание на территории поселка подобного рода объектов может обходиться жильцам недешево. В данном случае большое значение имеет число домовладений в коттеджном комплексе, на которые распределяется оплата за комфорт. В загородном проекте «Юкковское» предусмотрен только необходимый комплекс инфраструктуры для жителей. Поскольку домовладений немало (первая очередь — 57), а большая часть объектов инфраструктуры будут коммерческими, размер ежемесячной платы за обслуживание территории будет сопоставим с расходами по содержанию городской трехкомнатной квартиры.
Слово экспертам
Анастасия Тузова, руководитель проекта NOTEBURG:
В элитном поселке должно быть все необходимое для постоянного проживания и, безусловно, излишества: вертолетные площадки, яхт-клубы, спa-комплексы, очень популярные сейчас гольф-клубы. Соглашусь с мнением многих специалистов: сейчас при выборе дома инфраструктура занимает не первое место. Это справедливо, когда речь идет об элитном поселке на 20 домов. Но масштабные проекты, такие как Noteburg, в котором 220 домовладений, предполагают инфраструктуру развитую полностью, даже с избытком. Стоимость дома от 50 млн руб. предполагает, что он оснащен всеми дорогими опциями. Да, за них придется платить, но это является гарантией безопасности и комфорта проживания. Во многих коттеджных поселках плату за дополнительную инфраструктуру (рестораны, спa-центры, конюшни и т. п.) взимают с домовладельцев. В нашем коттеджном городке все подобные объекты будут коммерческими, поэтому затраты на их содержание полностью лягут на владельцев бизнеса.
Слово экспертам
Владимир Гусаков, генеральный директор компании «НИТТИС»:
Несмотря на кажущееся обилие эксклюзивных поселков в Ленобласти, объекты элитного класса можно сосчитать по пальцам. Планируя и строя комплекс Executive-класса «ИЗУМROOD», мы прежде всего стремились обеспечить комфорт и все необходимое для жизни каждому жителю. И те, кому важны не только простор и безопасность, но и организация быта, по достоинству оценят возможность экономии времени за счет решения многих вопросов прямо в поселке, без выезда в город. В поселке также есть комната для переговоров и бизнес-lounge, три ресторана и даже арт-галерея. Комплекс для занятий спортом многие девелоперы напрасно считают не обязательным на территории. Желающих позаниматься фитнесом или поплавать в бассейне рядом с домом гораздо больше, чем тех, кто готов отправиться за этим в город. И в нашем арт-проекте «ИЗУМROOD» будут два бассейна, что привлекает покупателей.
Слово экспертам
Дмитрий МАЙОРОВ, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:
Прошли те времена, когда на 20 домов девелопер предлагал построить спортивный комплекс и вертолетную площадку. Ни один проект, бывший в открытой продаже, такой инфраструктурой не обзавелся — нецелесообразно и нерентабельно. Пока все предлагают что попроще, с упором на экологичность: мини-фермы, мини-магазины с экопродуктами, пекарни, рестораны с экоедой. Есть несколько проектов, в которых предусмотрены необычные объекты: зона для медитации или банный комплекс с бассейном, гольф-поле, горнолыжный склон, эллинги и причалы. Создавать в поселке всю возможную инфраструктуру дорого и нелогично. Ведь состоятельные люди предпочитают есть, отдыхать, заниматься спортом в модных и «раскрученных» местах, а спа-салон в поселке таким быть не может. Теперь это понимают и покупатели, и девелоперы. Поэтому акцент делается на высокой технологичности, качестве, автоматизации и комфорте проживания.