Всеволожский район привлекателен для девелоперов и потенциальных покупателей загородной недвижимости в первую очередь своей близостью к городу – но этот фактор далеко не единственный. Играют свою роль и природные параметры территории, и ее хорошая транспортная доступность.

Озера и дороги

Всеволожский район ограничен с одной стороны Ладожским озером, с другой – Невой, и богат водными ресурсами. Среди известных крупных озер района - Лемболовское, Кавгаловское, Хепоярви, Волоярви, Хенеярви (Белое озеро), Мустаярви (Чёрное озеро), Сувеярви, Мадалаярви. Ближе к Всеволожску есть и озёра поменьше: Курголовское, Большое, Ждановские, Румболовское, Коркинское, Лайдака. Целый комплекс искусственных озер-прудов образовался на месте выработки карьеров рядом с поселками Большие Пороги, Озерки, им. Свердлова, Рахья, Корнево. Кроме того, по территории района протекают реки Охта и Авлога. Хватает в районе и природных красот - здесь расположен Юкковский заказник с реликтовыми елями, на берегах Невы - Дубровский, Островский и Невский лесопарки. Северная часть района славится интересными ландшафтами с большими перепадами высот. Для справки. К Всеволожскому району относятся поселки, являющиеся традиционными местами отдыха петербуржцев - Токсово, Кавголово, Васкелово, Лемболово. На Кавголовских холмах находится Горнолыжный центр «Северный склон», второй крупный горнолыжный центр, «Охта парк», расположен недалеко от Юкков. В районе есть также загородные клубы ( «Аут» - во Всеволожске, «Башня» - в Воейково, «Токсово»), базы отдыха в Васкелово («Балтика», «Онега», «Вилла в лесу». «Воейково»), пос. Озерное («Камердинер»), Лемболово («Хозяйство Доброе»), Юкках («У озера», «Юкки»), Грузино («Грузино 4»), Токсово («Кавголово»), Гарболово («Поместье у озера Сиркоярви»). Второй фактор, не менее важный, чем природный – хорошо развитая транспортная сеть. Через восточную часть района проходят Мурманское, Колтушское и Рябовское шоссе (Дорога жизни). В северной части – строится Новоприозерское шоссе, частично уже введенное в эксплуатацию. Конечно, в часы пик многие шоссе, связывающие Петербург и Всеволожский район, стоят в пробках. Однако большое количество въездов и выездов, соединяющих город и пригород, дают возможность выбора и позволяют скорректировать маршрут. Наконец, Всеволожский район в достаточной степени обеспечен инфраструктурой. На границе Петербурга находятся многочисленные торговые комплексы - IKEA, «Ашан», OBI. А в поселках Всеволожского района имеется набор магазинов первой необходимости. Кроме того, нет проблем с медицинской помощью – во Всеволожске действует центральная районная больница (Колтушское шоссе, 20) со стационаром на 670 мест, родильным домом и отделением скорой медицинской помощи. Филиал больницы - Ириновская больница – работает в Рахье. Центральная городская больница имеется в Сертолово, районная больница и поликлиника – в Токсово. Кроме того, в поселках Невская Дубровка и им. Морозова действуют местные амбулатории. Во Всеволожске работает также несколько частных клиник разного профиля – от стоматологии до коммерческого травмпункта.

Структура и содержание

Район включает в себя два города – Всеволожск и Сертолово, несколько крупных поселков городского типа (Кузьмоловский, Мурино, Токсово, Рахья, Дубровка, поселки им. Морозова и им. Свердлова) и 145 сельских поселений. На сегодня это самый густонаселённый район Ленинградской области, - общая численность его постоянных жителей превышает 260 тыс. человек. Для справки. На территории района действу¬ет около 50 крупных и средних промышленных предприятий, которые обеспечивают район рабочими местами. • Машиностроительные (АО «Геогидротехника», ЗАО «Форд Мотор Компани» и др.) • Химические («Нокиан Тайерс», Морозовский химический завод и др.) • Деревообрабатывающие («Романовский ДОК», ООО "Привус" и др.) • Строительных материалов (ООО «АЛЮТЕХ»; ОАО «ГУОВ» 211 КЖБИ; ООО «Цементно-бетонные изделия») • Целлюлозно-Бумажные («Smurfit Kappa St. Petersburg», «МДМ-печать», ЗАО «Смерфит Каппа») • Пищевые (фабрика «Невские пороги», «Аква-Стар») • Логистический центр «Уткина Заводь» • Крупные предприятия сельского хозяйства: ЗАО "Племзавод "Приневское", ЗАО "Агрофирма "Выборжец", ООО «Пирамида», ЗАО "Племенной завод "Ручьи", Птицефабрика "Невская", ООО "Мясокомбинат "Всеволожский" Жилищный фонд района - самый большой в области: 6 315 500 кв.м. Свыше половины жилья (около 3 900 000 кв.м) — в многоквартирных домах, причем относительно новых. По сравнению с другими районами здесь самая значительная доля зданий, построенных после 1995 года (8773). Почти 70% жилой площади в районе имеет низкий (до 30%) износ. Впрочем, индивидуальных жилых домов тут также больше, чем в любом другом районе области, причем в городах и в сельской местности таких построек практически поровну — 13 тыс. и 14 тыс. соответственно. Вообще качество жилья в районе высокое - много кирпичных и каменных индивидуальных домов (около 4000), отличительной особенностью можно также считать популярность построек из блоков: здесь насчитывается 991 индивидуальный блочный дом. Деревянных домов — около 16 тыс. Площадь многоэтажной застройки во Всеволожском районе постоянно растет. Так, например, по данным экспертов в 2012 году во Всеволожском районе на рынок было выведено 1024,14 тыс. кв. м строящегося жилья. В районе есть несколько центров притяжения, которые стремительно развиваются за счет нового строительства. Самыми привлекательными для застройщиков населенными пунктами являются Бугры, Мурино, Янино, Кудрово, Всеволожск. Второе по популярности направление строительства – окрестности Юкков, Мистолово, Колтушей. Неудивительно, что «столица» района, Всеволожск – один из немногих городов Ленинградской области, где в течение последних лет наблюдается постоянный прирост населения. По данным переписи 2010 года, в городе насчитывалось 60 тыс. жителей, сейчас – почти 61 тыс. человек, не считая тех, кто прописан в Петербурге, но по факту проживает в пригороде. До 2032 года во Всеволожске ожидается увеличение численности населения до 124 тыс. человек. Похожая ситуация - в поселке Мурино, где строится 11 жилых комплексов, общей площадью 370 тыс. кв.м. Через 20 лет, по прогнозам, население поселка вырастет до 80 тыс. человек. Средняя цена за «квадрат» в типовом доме Всеволожского района составляет 66 тыс. руб. Определяющим фактором в формировании стоимости жилья является расположение относительно города: чем ближе к Санкт-Петербургу — тем дороже. В Мурино и Девяткино квадратный метр стоит от 73 тыс. руб., в Кудрово минимум за метр составляет 81 тыс. руб.

Малоэтажное будущее

По объему предложения загородной недвижимости Всеволожский район – также безусловный лидер. На сегодняшний день на первичном рынке организованной коттеджной застройки предлагается свыше 2,5 тысячи участков без обязательного подряда и примерно 1,3 тысячи участков с подрядом и коттеджей. Более 50% всех реализуемых в районе коттеджных поселков расположены в зоне для постоянного проживания (около получаса езды от черты города). Во Всеволожском районе реализуется довольно много крупных проектов - ДНП «Гранит» (862 объекта), «Пять холмов» (421), «Охтинское раздолье» (370), «Новые Дубки» (361), «Традиция» (324), «Петровские сады» (280), «Новая проба» (250), «Охтинский парк» (238), «Киссолово» (230), «Дружное» (219), «Ближняя пристань» (210), «Юкковское» (204) и другие. Однако большинство девелоперов выводят участки и дома в продажу очередями, что позволяет избежать затоваривания рынка. Еще недавно Всеволожский район развивался в основном как достаточно престижное и дорогое направление. Поселки бизнес-класса и элитные проекты возникали в Юкках («Медовое»), Воейково («Лукоморье», «Уварово»), вокруг Всеволожска («Румболово»), Токсово («Медное озеро»). Но в последнее время на всеволожских землях стали появляться и проекты среднего класса – так что сейчас в плане коттеджной застройки расположенные вокруг Петербурга земли похожи на лоскутное одеяло. Недалеко от «Румболово», где стоимость коттеджей начинается от 11,5 млн руб., реализуются проекты «Новое Минулово» (коттеджи от 4 млн) и «Традиция» (коттеджи от 3,5 млн, таунхаусы – от 2,6 млн). А недалеко от элитного «Лукоморья» (домовладения от 19 до 40 млн руб.) продаются участки в дачном поселке эконом-класса «Рыжики». В последнее время рядом с городом формируются пригороды, схожие с европейскими предместьями, где малоэтажные комплексы состоят из жилья разного типа: коттеджей, таун-хаузов и домов в три-четыре этажа с квартирами. Это такие проекты, как «Близкое» и Mistola Hills в Мистолово, «Черничная поляна» в Юкках, «Пять холмов» в Лесколово и другие. На большем удалении от Петербурга, где поселки для постоянного проживания сменяются проектами дачного типа, рынок более единообразен. Целый куст малоэтажных поселков бизнес-класса сформировался в районе Токсово – «Американская деревня», «Озерный край», «Серебряный бор», «Великолепное Токсово» и др. В северо-восточной части района представлены коттеджные поселки бизнес- и эконом-класса, ориентированные на сезонное проживнаие: «Новое Рябово», «Новая проба», около Коккорево - «Ладожский маяк», «Ближняя пристань», «На Ладоге», а еще дальше, на берегу Ладоги, - «дальние дачи» в «Тихой Ладоге» и «Золотой Бухте». Для справки. На вторичном рынке домов и участков во Всеволожском районе востребованы в первую очередь недорогие объекты - участки с садовыми домами за 800 тыс.- 1 млн рублей, дома за 3,5-5,5 млн рублей. При этом далеко не все крупные старые садоводства пользуюсят популярностью – так, «Дунай», который является самым крупным дачным массивом в России (его «летнее» население достигает 150 тыс. человек) не слишком привлекает покупателей. Зато пользуются спросом такие известные старые СНТ как «Колос» (где постоянно проживает более 80 семей, а всего участков - более 600), «Воейково», «Ольховка», «Медик», «Рапполово», «Озерное 1», «Архитектор». Средняя цена участка ИЖС без строений составила во Веволожском районе на начало 2013 года 4,6 млн, с домом – 9,5 млн рублей. В ближайших к городу садоводствах средняя цена участка достигала 1,4 млн, участка с домом – 4-5 млн рублей.