Наибольший прирост новых проектов был зафиксирован еще во II квартале года, когда девелоперы готовились к сезонному пику. За III квартал 2013 года в продажу выведено 19 новых коттеджных поселков и открыты две новые очереди в уже представленных на рынке проектах (около 1,9 тыс. объектов). Кроме того, запущены четыре новых проекта и четыре дополнительные очереди с предложением таунхаусов (примерно 800 объектов). По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец III квартала 2013 года на загородном рынке Петербурга и Ленобласти в продаже находится 381 коттеджный поселок. Кроме того, зарегистрировано 35 очередей в существующих проектах с предложением коттеджей или участков, как с подрядом, так и без (это около 38,8 тыс. домовладений и участков).
В прилегающей к городу 30-километровой зоне (так называемой зоне постоянного проживания) расположены 117 коттеджных поселков и еще 12 очередей в существующих на рынке проектах (около 10,1 тыс. домовладений и участков). И при всем многообразии девелоперы не могли похвастаться продажами этим летом.
Сквозь сито
Как и прежде, наибольшее число коттеджных поселков строится во Всеволожском районе: 36% общего объема. В III квартале в районе в продажу вышли еще семь новых поселков и открылись две очереди в «старых». На втором месте по числу нововведений оказался Ломоносовский район: здесь к концу III квартала тоже было выведено семь новых поселков.
Как и прежде, в предложении преобладают проекты, где продаются только участки без подряда, таких поселков 54%. За квартал эксперты «Петербургской недвижимости» зафиксировали рост доли поселков с участками на 9%. Кроме того, еще в 36% поселков предлагаются участки с подрядом и без. Таким образом, участки под самостоятельную застройку можно купить в 90% проектов. Причем, отмечают эксперты, предложения участков без подряда стали появляться даже там, где прежде это считалось моветоном. По-видимому, многие компании пытаются активизировать продажи за счет более дешевого товара: земли.
Однако и этот товар, по итогам квартала, показал спад интереса покупателей. Об этом рассказал руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский: «Результаты сентябрьских продаж не преподнесли неожиданностей и оказались вполне предсказуемыми. Наши традиционные исследования в рамках информационного обмена между 36 компаниями (они ведут 91 проект и представляют треть всего загородного рынка) в этом квартале зафиксировали 122 продажи: 66 участков под самостоятельную застройку, 9 коттеджей и 47 секций в таунхаусах. Это чуть меньше, чем удалось реализовать застройщикам — участникам информобмена в августе. По сравнению с прошлым годом результаты, конечно, удручающие: тогда участвующие в нашем проекте компании подписали 216 договоров! Особенно существенно сократилось по сравнению с прошлым годом число проданных участков без подряда — почти вдвое. Наиболее серьезно пострадали от снижения спроса дешевые объекты. Дорогие лоты не так потеряли в объеме продаж. Если в прошлом году средняя цена сделок с участками составляла 1,68 млн руб., то в этом году — 2,32 млн. Многие постепенно отказываются от необязательных трат, причем в низком ценовом сегменте это проявляется наиболее ярко».
Даже девелоперы, чьи проекты по итогам квартала продавались успешно, общую ситуацию на рынке оценивают не очень оптимистично. Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»: «Ситуация с продажами в «Особом статусе» нас устраивает. Звонки от потенциальных покупателей поступают регулярно, каждые выходные мы проводим просмотры в поселке. Что примечательно: поток новых клиентов не прекращается. Однако определенные опасения у нас вызывает тот факт, что сделки стали проходить несколько дольше. Причины самые разные, но в основном они связаны с затруднениями с продажей имеющейся у наших потенциальных клиентов недвижимости. Сделки, подписанные в течение двух недель, — большая редкость».
Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект», позитивно оценивает итоги квартала для своей компании: «Заключена одна сделка, и планируются еще две в ближайшее время. Однако в целом по рынку мы видим весьма заметный спад продаж. Застройщики пытаются оживить спрос, предлагают подарки, скидки, но, на наш взгляд, такие действия неэффективны. Здесь важно качественно улучшить предложение, а сделать это непросто. Надо напрячься, вложить деньги, идеи, а результат непредсказуем».
Элита — особняком
Одни от «необязательных покупок» в виде загородной недвижимости отказываются, а другие, напротив, предпочитают приобретать дорогой, готовый товар в привлекательном месте. Покупатель элитного жилья сегодня ориентируется на готовый продукт, причем в поселках для постоянного проживания.
В элитном сегменте по итогам квартала в экспозиции находится 17 объектов: по данным Knight Frank St. Petersburg, столько же было в предыдущем квартале. В компании отмечают, что средние цены имеют тенденцию к повышению. Квартальный рост цены составил 7% для домовладения класса «А» и 3% для объекта класса «В». География предпочтений у элитного покупателя все жестче ограничивается Курортным районом. Если в целом по рынку ипотека представлена слабо, то в элитном сегменте ее практически нет. Как правило, покупатель либо оплачивает сразу и полностью, либо берет рассрочку на срок не более одного года, свидетельствуют в Knight Frank St. Petersburg.
Объем предложения в «элите» уменьшился за квартал на 6%, и специалисты объясняют это как отсутствием нового предложения в III квартале, так и ростом интереса покупателей.
В дорогом классе «В» объем предложения уменьшился более существенно — на 15% по сравнению со II кварталом 2013 года. В Knight Frank St. Petersburg это связывают с двумя факторами: часть поселков переориентировались на продажу участков без подряда, а в некоторых проектах девелоперы приняли решение о приостановке продаж. Этот тренд находят положительным, ибо приостановка проектов — это не что иное, как уход с рынка сомнительных объектов, не советующих требованиям покупателей к уровню жилья бизнес-класса. Что касается географии дорогого предложения, то подавляющее число объектов класса «А» по-прежнему приходится на самый востребованный у «дорогого» покупателя Курортный район, а большинство проектов бизнес-класса высокой ценовой категории дислоцируются во Всеволожском районе.
За квартал проданы 9 коттеджей класса «А» и 33 коттеджа класса «В», что больше прошлогодних показателей на 29 и 22% соответственно. Аналитики не могут не отметить благоприятную тенденцию постепенного приближения объема спроса к докризисным показателям, однако и выводы о заметной активизации рынка делать не спешат.
Цены застыли
С ценами в III квартале практически ничего не произошло. Разве что в классе «эконом» средняя цена «квадрата» увеличилась на 5% (во II квартале 2013 года она, по данным «ПетНедвижимости», составляла 32,5 тыс. руб./кв. м). В классах «комфорт» и «бизнес» отмечена незначительная отрицательная динамика: минус 1 и 0,7% к данным предыдущего квартала (цены были для класса «комфорт» 46 тыс. руб./кв. м, для бизнес-класса — 71 руб./кв. м). В элитном сегменте все осталось без изменений: 124 тыс. руб./кв. м.
Квадратный метр в таунхаусах в среднем по административно-подчиненным районам города, по данным «Петербургской недвижимости», чуть дешевле 93 тыс. руб., а в Ленобласти — вдвое дешевле: 40 тыс. руб. Диапазон цен на таунхаусы 24–175 тыс. руб./кв. м.
Квартальный прирост средней цены домовладения в элитном сегменте составил 7%, в поселках бизнес-класса — 3% за коттедж с участком. Повышение цены случилось в отдельных поселках. Хотя в Knight Frank St. Petersburg отмечают, что рост интереса к объектам высокого ценового класса на фоне дефицита новых проектов создает предпосылки к дальнейшему увеличению средней цены предложения.
Тенденции
Эксперты отмечают, что понятие «очередь проекта» становится более размытым. «Девелопер, выводя масштабный проект на рынок, не всегда четко может обозначить количество объектов в реализации: называет очень приблизительно либо поясняет, что все зависит от покупательского спроса, в том числе и активность строительства, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Таким образом, объем рынка «в штуках» постоянно корректируется в связи с изменением параметров проектов (а именно: очередей).
Многие девелоперы, дабы ускорить реализацию проекта, выходят на рынок с недорогими предложениями, стремясь отличиться среди конкурентов. Например, застройщик «Ниттис», работающий в элитном сегменте, выводит проект с домами от 5 млн руб. (70–120 кв. м) рядом с элитным коттеджным поселком. Таких примеров много, они говорят о сложности реализации проектов в высоких ценовых сегментах, где сильная конкуренция», — считает Ольша Трошева.
Появление за городом такого продукта, как апартаменты, тоже связывают со спросом на демократичное по цене жилье. Прежде их строили в городе, на участках, не предназначенных под жилую функцию.
Широко используются скрытые способы снижения цен, подаваемые под соусом сезонных скидок. Например, скидки при покупке подряда, скидки при выводе нового проекта, скидки про оплате 100%. Есть примеры скидок 20–25% при полной оплате, например, в проекте «Изумrood».
На рынке и дальше будут преобладать недорогие предложения: таунхаусы по 1,5–3 млн руб., коттеджи за 3–7 млн руб. и земельные участки до 1 млн руб.
