Малоэтажные пригороды

В настоящее время во Всеволожском районе строится примерно 30 малоэтажных жилых комплексов, в которых предлагаются к продаже квартиры или апартаменты. Девелоперы малоэтажных проектов представляют своего покупателя молодым энергичным владельцем или управляющим бизнеса. «Наши покупатели — это в основном молодые семьи, люди до 35–38 лет, чаще всего глава семьи собственник бизнеса либо топ-менеджер. Он нацелен не столько на решение своего жилищного вопроса (эта задача решена), сколько на повышение качества жизни. Чаще всего он приобретает лоты в наших поселках не с инвестиционной целью, а для себя и своих близких», — говорит Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль». Ориентируясь на такой порт­рет клиента, застройщики стараются выйти на принципиально иной уровень комфорта. Поэтому малоэтажные проекты выгодно отличаются от крупных квартир в новостройках, в них предлагаются более интересные планировочные решения: двухуровневые объекты, панорамное остекление и пр. Кроме того, выше качество проекта в целом: низкая плотность застройки, большая общественная территория. Большая часть реализуемых сегодня проектов удалены от массового многоэтажного строительства, ведущегося на границе Петербурга и области. Более половины строятся во Всеволожске или ближайших населенных пунктах: Колтушах, Щеглове, Романовке. К этой же локации тяготеет и массовая среднеэтажная застройка — в Румболове (квартале Всеволожска) строит 6-этажные дома компания NCC и готовится к началу строительства микрорайона 7–9-этажных домов «Балтийский монолит». Вторая востребованная локация — запад Всеволожского района: Юкки, Мистолово, Токсово. Например, компания IMD Group возводит жилой комплекс квартирного типа «Черничная поляна» в Юкках, в районе деревни Мистолово строятся Mistola Hills от RBI и комлпекс «Близкое» компании «ПетроСтиль». Именно западные территории района имеют все шансы сохранить малоэтажный статус: малоквартирные жилые комплексы здесь «не выше сосен», высотное строительство пока не практикуется. «Зона риска — это, пожалуй, Колтуши, Заневка, потенциальные проекты в районе Мурино-Девяткина», — комментирует Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов. В Янине-1, где до недавнего времени преобладала коттеджная застройка, сейчас ведется строительство трех новых жилых комплексов: ЖК «Янинский», «Янинский каскад» и Jaanila Country. А в перспективе, возможно, появятся и другие. Аналогичная ситуация в Заневке, где малоэтажные комплексы смотрят прямо на строящийся квартал «Новый Оккервиль».

Найти плюсы в минусах

Впрочем, соседство малоэтажных проектов с зонами многоэтажной застройки в районе не так однозначно. Ведь если все заявленные муниципалитетами планы будут реализованы, то к 2030 году население Всеволожского района удвоится. По данным местной администрации, сейчас в районе официально проживает около 300 тыс. человек. А через пятнадцать лет, согласно Генплану, будет уже миллион. Понятно, что развитие социальной инфраструктуры не успевает за такими темпами роста, причем наибольшие проблемы возникают именно в зоне сложившейся застройки, например в самом Всеволожске. В этом смысле соседство с тем или иным проектом КОТ может оказаться благом: многоэтажные кварталы, по тео­рии, должны быть насыщены социальной инфраструктурой, и с этой точки зрения могут быть полезны жителям малоэтажек. Пока многие строящиеся в области проекты социальной инфраструктурой сильно обделены: нет ни детских садов, ни школ, ни поликлиник. Но их строительство по крайней мере заложено в проектах. «В крупных малоэтажных проектах, например GrönaLund от NCC или «Квартале Румболово» от «Балтийского монолита», все необходимые объекты тоже предусмотрены и будут возводиться застройщиками. От этого, безусловно, выиграют небольшие комплексы малоэтажек, расположенные поблизости. Можно даже сказать, что сейчас именно в районе Румболово формируется кластер малоэтажных жилых комплексов — современный малоэтажный пригород европейского типа», — считает Марина Агеева. Отношение потенциальных покупателей к соседству с КОТ профессиональные участники рынка оценивают по-разному. «Малоэтажный комплекс — это в первую очередь среда проживания, которая является основной причиной переезда в ближайший пригород, поэтому отсутствие многоэтажных жилых комплексов поблизости является крайне важным условием для таких покупателей, — говорит Елена Карасева. — С другой стороны, чаще всего именно крупные проекты с большим объемом продаваемого жилья по экономическим причинам могут себе позволить строительство инфраструктуры. Соответственно, соседство с КОТ даст возможность жителям малоэтажек пользоваться этой инфраструктурой — от магазинов до детских садов». «Жилье, предназначенное для постоянного проживания, не предполагает особых свойств локации, а малоэтажные комп­лексы, включающие квартиры, в целом менее требовательны к соседству, нежели коттеджные поселки, — считает Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости. — Если на дачу едут «за природой», то к постоянному жилью главные требования — комфорт и транспортная доступность. Поэтому квартиры бизнес- и экономкласса могут быть реа­лизованы на одной локации (без явных понижающих факторов вроде свалки). Судя по опыту городского строительства, малоэтажные дома отлично соседствуют с «высотками» (показательный и далеко не единственный пример — застройка Коломяг)».

Кто в бизнес, кто в эконом

Надо заметить, что локация не определяет однозначно ценовую категорию жилья. «Во Всеволожске и на прилегающих к нему территориях предложение эклектично: строятся как самые дешевые квартиры — от 1 млн руб. за 20-метровую студию («Румболово-Сити»), так и самые дорогие в сегменте МЖК — до 8 млн руб. за 4-комнатную квартиру площадью 150 кв. м («Солнечный каскад»)», — характеризует Марина Агеева. Множество водоемов, развитая транспортная сеть, разнообразие ландшафтов и другие признаки формируют разные по престижности локации внутри района: «Проект может быть расположен в Буграх, а может быть рядом с Юкками, и, несмотря на то что между ними чуть больше 10 км, это будут объекты разных классов», — подтверждает Елена Карасева. Интересно, что стоимость жилья в многоквартирных и малоэ­тажных комплексах сегодня может быть вполне сопоставимой. Например, холдинг RBI предлагает квартиры минимальной площади (34 кв. м) в Mistola Hills за 2,7 млн руб., в расположенном по соседству поселке «Близкое» однокомнатная квартира площадью 36 кв. м стоит около 3 млн руб., а студии 30 кв. м в «Северной долине», возводимой у станции метро «Парнас», продают за 2,5–2,6 млн руб. Покупатель без машины, наверное, предпочтет «Северную долину». Но клиент с собственным автомобилем наверняка сделает выбор в пользу малоэтажного комплекса — чуть дальше, зато гораздо комфортнее.

Слово экспертам

Дмитрий Майоров генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Всеволожский район нобычайно привлекателен для загородных девелоперов – по объему предложения он сегодня обгоняет все остальные районы. Однако малоэтажным комплексам серьезную конкуренцию составляют масштабные стройки в пригородах, которые разворачивают крупные городские строительные компании. Сам процесс строительства больших объектов, конечно, отрицательно сказался на спросе на малоэтажку, однако затем вполне возможен замечательный симбиоз, по крайней мере с поселками эконом- и комфорт-класса. Ведь у больших квартирных проектов есть одно неоспоримое преимущество: с ними идет вся инфраструктура, включая транспорт, соцобъекты и благоустройство. Если говорить об объектах высокого ценового уровня, то здесь ситуация иная. По данным Бюро аналитики, во Всеволожском районе подписываются две трети всех сделок с домами стоимостью 10–30 млн руб. и с участками дороже 100 тыс. руб. То есть большинство сделок здесь подписывается как раз в бизнес-классе. А покупатель в этом ценовом сегменте весьма чувствителен и требователен к комфорту. Так что бурное развитие многоэтажных комп­лексных проектов повлияет на продажи в сегменте «бизнес».