Весенний всплеск продаж всех видов недвижимости, связанный с дестабилизацией курса национальной валюты и позитивным восприятием политических новостей, к июлю сошел на нет. В какой-то мере на текущий спрос влияет переориентация части россиян на приобретение местных объектов вместо зарубежных. Речь как о сотрудниках силовых ведомств, так и обо всех, кто стал опасаться, не станет ли содержание заграничных дач слишком обременительным. Статистика свидетельствует о заметном падении спроса на недвижимость в таких популярных у россиян странах, как Болгария, Испания, Финляндия.
Многие эксперты также считают, что общий уровень продаж недвижимости за городом держится на сохранении интереса к доступному предложению: именно низкая цена в большинстве случаев остается определяющим фактором при покупке недвижимости. К примеру, в поселке «Тайберри», где представлены недорогие земельные участки без подряда, за пять месяцев было реализовано 48% первой очереди и 30% всего проекта. Для такой категории недвижимости, как дешевые участки, характерно быстрое принятие решения покупателем, особенно когда давно отложены деньги и созрели намерения. Оптимисты склонны считать спад на рынке сезонным и продолжают ждать возвращения платежеспособной части покупателей из отпусков.
Почти три четверти объема предложения на рынке приходится на участки без подряда. По данным «Петербургской недвижимости», во вновь вышедших в продажу проектов участки без подряда предлагаются в 47% случаев. В уже реализуемых на рынке проектах таких предложений 72%, 25% наряду с участками с обязательным подрядом на строительство. Проектов смешанной застройки стало заметно больше: по сравнению с выведенными в первом полугодии 2013 года поселками, их доля увеличилась на 19% от общего числа новых поселков. В новом предложении стало больше проектов с участками без подряда и готовыми коттеджами, но меньше таунхаусов, — говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директора «КЦ «Петербургская недвижимость».
Из всех выставленных на продажу коттеджных поселков треть расположены не дальше 30 км от города. По числу объектов это 24%.
Цены
Специалисты NAI Becar связывают увеличение в предложении и спросе доли участков без подряда с общим снижением спроса на рынке загородной недвижимости. Такие земельные участки продаются активнее, чем участки с коттеджем, но еще не так, как квартиры в загородных комплексах. В компании NAI Becar отмечают, что при огромном предложении земельных участков сохраняются весьма высокие цены в некоторых зонах Ленобласти. «К примеру, в Курортном районе стоимость сотки составляет около 1,2 млн руб., в то время как во Всеволожском районе — от 400 до 500 тыс. руб., — говорит Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. — Цена сотки в прилегающих к Санкт-Петербургу южных районах (Ломоносовском, Пушкинском, Петергофском) от 200 до 300 тыс. руб. Что касается поселков, удаленных на 50 км от города, таких как в Выборгском районе Ленинградской области, то там цена сотки от 50 до 200 тыс. руб., а в более отдаленных ценовой минимум равен 25 тыс. руб.».
Согласно данным информационного обмена Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), средняя стоимость приобретаемой сотки в июле выросла до 197 тыс. руб. За квартал она составила 167 тыс. руб., это меньше, чем в предыдущие периоды. При этом за полгода цены предложения на землю выросли в среднем на 3%. Наиболее ощутимым, по наблюдениям Дмитрия Сперанского, был рост цен в нижнем ценовом сегменте: «Это говорит о смещении спроса с дорогих участков на более дешевые и менее качественные, что подтверждается данными исследования спроса за первое полугодие. Примечательно, что с апреля количество сделок с участками не растет, а даже немного сокращается. Мы считаем, что это происходит из-за снижения покупательной способности граждан: их доходы не растут, а реальная инфляция зашкаливает в противовес официальным данным».
По данным БАРН на начало второго полугодия, участки предлагались в 305 коттеджных поселках. Нереализованные остатки составили 17 800 лотов. За первое полугодие было продано 3020 участков: 62% из них купили по цене до 100 тыс. руб. за сотку.
Интересно посмотреть, что происходит с новыми проектами, в которых предлагаются участки без обязательного подряда на строительство. Большая часть поселков с таким предложением расположены на юге, а стоимость земли в них составляет до 100 тыс. руб. за сотку.
«В этом отношении уже несколько лет ничего не меняется. Как правило, все эти поселки без идеи, у них нет интересной концепции и даже названия. И если среди проектов, предлагающих дома/таунхаусы, хоть изредка встречаются поселки, которые запоминаются, то среди комплексов с участками таких нет, — констатирует Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые Территории». — Чтобы твой проект с участками запомнили, надо либо предложить беспрецедентно высокую или низкую цену и при этом грамотно распиарить продукт, либо раздавать землю бесплатно. С концептуальными идеями сегодня все очень плохо. Что касается продаж, то многолетнее лидерство сделок с участками говорит о незрелости рынка. Причем если раньше мы надеялись на успешное становление этого сегмента и ожидали постепенного перехода к сделкам с домами и секциями, то сегодня, вследствие политической обстановки, возникает большой вопрос о дальнейшей работе в девелоперском бизнесе», — подытоживает Дмитрий Майоров.
