Сколько стоит земельный участок?

Слово экспертам

Алексей Алтунин менеджер отдела продаж компании «Сигмакс» Мы строим несколько поселков во Всеволожском районе: «Рыжики», «Клубный поселок «Колтуши» и «Березовка». Покупателям участков необходимо вначале определиться, для чего совершается покупка. В дачных поселках девелоперы редко подводят магистральный газ. Для постоянного проживания наличие газа — огромное преимущество. Расходы на отопление и горячее водоснабжение будут ниже в разы, нежели при использовании электрического или твердотопливного котла. В «Клубном поселке «Колтуши», предназначенном для круглогодичного проживания, продаются участки по 85 тыс. руб./сотка плюс фиксированная стоимость подведения коммуникаций 600 тыс. руб. В пакет включены 5 кВт электричества, центральный газ и водопровод. Покупатели могут сегодня найти совсем недорогие участки недалеко от города, построить дома, но без газа расходы на отопление «съедят» всю экономию. Инвестиции в подключение магистрального газа окупаются за пару лет. Газ — самый дешевый энергоноситель, он есть в стране и, надеюсь, будет. Цена на участки зависит от степени готовности поселка и повышается по мере развития проекта, иногда в разы. Вывод прост: покупать на ранних стадиях развития проекта выгоднее, как и в случае с квартирами в новостройках. Статус ИЖС был преимуществом, но сейчас статус земли вторичен. Во-первых, земель для ИЖС в радиусе 20 км от города почти не осталось. Большинство коттеджных поселков, до 90%, расположены на землях сельхозназначения и для дачного строительства, и в этом нет ничего плохого. Возможно, кого-то напугали сносы домов в Подмосковье, но на участок и дом на землях ДНП выдается точно такое же свидетельство о собственности, как и в случае ИЖС. С пропиской в поселке «Колтуши», например, не возникает никаких проблем, все отработано. Участок в рамках ДНП и при покупке дешевле, и налоги на него ниже. Как оценивать объявления вроде «3 кВт включены в стоимость, возможно увеличение мощности»? Без наличия газа для отопления дома 100 кв. м надо не менее 10 кВт, а лучше 15 кВт. Для больших коттеджных поселков получение всей необходимой мощности требует огромных затрат застройщика. Поэтому процесс разбивают на два этапа. Это нормально, но нужно проверять, исполняет ли компания свои обязательства, чтобы не остаться без газа и с тремя киловаттами. Задайте вопрос: когда и за чей счет можно получить дополнительную мощность?

Слово экспертам

Марина Агеева директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» С экономической точки зрения самый привлекательный для покупателя участка вариант — земля для ведения дачного хозяйства в границах населенного пункта. У такого участка есть милицейский адрес, на нем возможно строительство дома, но разрешение получать не надо (в отличие от земли ИЖС), и для банка в качестве залога надел в населенном пункте предпочтительнее, чем на сельхозземле. Большинство девелоперов стараются перевести такие участки в статус ИЖС — чтобы иметь возможность продать дороже. Покупателю же это по большому счету не нужно. Для земель ИЖС известны примеры, когда кадастровая стоимость, от которой рассчитывается земельный налог, была установлена выше рыночной (я знаю случаи в Петродворцовом и Ломоносовском районах). Получается, землевладельцы будут платить завышенный налог. С другой стороны, при действующей ставке 0,3% сумма налога (будь то 3 или 10 тыс. руб. в год) не может быть критичной для собственника дома с участком. Иллюзия о дешевизне загородной жизни, очевидно, строится на опыте организации быта в советских садоводствах. В современных условиях человек переезжает за более высоким качеством жизни и должен рассчитывать силы и доходы, чтобы содержать дом и оплачивать свой комфорт. Поэтому мне не кажется, что рынок недвижимости нуждается в ипотеке для приобретения земельных участков. Ведь кроме покупки земли предстоит примерно в пятилетней перспективе потратиться на строительство и отделку дома. В общей стоимости домовладения на землю приходится примерно треть цены, и есть риск, что, купленная в кредит, она останется не освоенной. Мы, как девелоперы, не заинтересованы в том, чтобы в поселке были пустующие участки. Для удаленных от города локаций, где строят всесезонные дачи или летние дома, статус земли важен лишь настолько, насколько на ней в принципе возможно строительство дома. Приобретая участок в поселке или жилом комплексе, еще не обеспеченном инженерией, покупатель должен понимать, что строительство имеет смысл начинать не раньше чем подключат хотя бы электричество. Воду можно брать из колодца, а строить дом, имея лишь дизельный генератор, — дороговато. Логичнее дождаться подведения на участок точек подключения к сетям.

Слово экспертам

Михаил Максимов генеральный директор компании «Кенсингтон» (дачный поселок Lepsari) По объявлениям о продаже земельных участков сравнивать цены не стоит: у разных компаний слишком отличаются включенные в стоимость опции. Надо обязательно звонить застройщику, сравнивать предлагаемый набор коммуникаций. Затем, чтобы понять, когда они будут подключены, необходимо поехать в офис, посмотреть документы: договоры с водо-, электроснабжающими организациями, права на землю и пр. Хороший способ сэкономить — приобрести участок на ранних этапах реализации проекта коттеджного поселка. Он доступен тем, у кого есть возможность купить землю сейчас, а с началом строительства дома подождать, пока в поселке появятся дороги, вода и электричество. Покупка участка в полностью обеспеченном поселке всегда обходится существенно дороже. Платить больше за «статус», за землю с назначением ИЖС имеет смысл в редких случаях. Право строить дом, возможность зарегистрировать собственность получают владельцы наделов для ИЖС и для дачного строительства. Налоги для участков ИЖС сейчас выше, но, учитывая намерение властей привести налогооблагаемую базу к рыночной стоимости, этот фактор может стать существенным. Оформить постоянную регистрацию в собственном доме можно и в ДНП (сельхозземли для дачного строительства). Самый неблагоприятный случай — через суд, оспорив решение администрации об отказе в прописке. Но обычно этот вопрос решается проще, хотя четкой процедуры нет. Мы предлагаем юридическую помощь в этих вопросах в поселке Lepsari. Надо помнить, что прописка разрешена лишь в постройках, пригодных для круглогодичного проживания, при наличии документов о собственности на дом. Фундамент и стены должны быть возведены в соответствии со СНиПами и по нормам безопасности, в доме должны быть коммуникации. Прописаться на даче смогут только владельцы, не имеющие другой недвижимости. Чтобы выписаться нужны следующие документы для выписки из квартиры. Если вы решили переезжать за город, то главное — следовать своему решению! Для человека нормально стремиться жить за городом.

Слово экспертам

Кирилл Козлов, генеральный директор компании «Арка», главный архитектор На ценообразование домовладения влияют расположение, инженерное обес­печение, транспортная доступность. Еще один решающий фактор — предлагаемая архитектура. Работа архитектора создает дому добавочную стоимость. Если мы просто хотим четыре стены и крышу, можно легко подсчитать, сколько будет стоить квадратный метр. Например, 60 тыс. руб. Потом смотрим на дом и он не нравится. При продаже архитектурный облик обеспечивает ликвидность и повышает цену дома, как и при покупке. Точно определить при расчете стоимости строительства дома архитектурную составляющую непросто. Я бы выделил стиль здания: насколько он актуален и будет ли актуален в будущем. В 1990-х коттеджи вокруг Петербурга росли как грибы, но напоминали они при этом мухоморы: ужасные красные стены и крыши, огромные заборы. Такой дом уже сейчас хочется снести. Ни один домовладелец не может быть равнодушен к тому, что окружает его дом, постройки какого стиля и вида. Архитектура окружающих домов не только формирует вид из окна, но и во многом определяет престижность и привлекательность поселка и всего района. Поэтому выбор участка и дома в проекте, который выполнен в едином архитектурном стиле, — весьма прагматичное решение. Большую роль играет выбор материала для строительства. Петербуржцы чаще всего используют газобетон, дерево или кирпич. Популярный сегодня газобетон имеет определенный срок годности, который мы еще не исчерпали: 60–70 лет. Мы не знаем, как он поведет себя по истечении этого срока. Дома из кирпича и дерева стоят веками. Выбор материала определяет архитектурный стиль. Для деревянных домов из клееного бруса органичен стиль шале. Деревянный клееный брус требует противопожарных мер и определенного ухода при эксплуатации, что необходимо учитывать. При этом дом и снаружи, и внутри радует природной красотой древесной структуры, а при строительстве можно обойтись без дополнительной отделки фасадов и помещений. В жилом комплексе «Аллегро-Парк» для индивидуальных коттеджей выбран клееный брус от ведущего производителя деревянного домостроения Финляндии — фирмы MammuttiHirsi.

Слово экспертам

Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект» Казалось бы, нет ничего сложного в том, чтобы сравнить цены в коттеджных поселках и найти ту самую золотую середину соотношения цены и качества. Но на практике, изучение интернет-каталогов и специализированных изданий только множит вопросы у потенциального покупателя к компаниям-девелоперам. Нужно понимать, что размещение информации в открытых источниках— это наиболее распространенный маркетинговый ход застройщиков. Поэтому в листинги зачастую попадают самые дешевые лоты проекта, а об объекте дается далеко не исчерпывающая информация (это связано, как правило, с ограничениями формата объявления). Поэтому после первичного «серфинга» в интернет-каталогах лучше всего обзвонить компании, предлагающие приглянувшиеся объекты. Непосредственный контакт с продавцом может дать много полезной информации не только о самом объекте, но и о компании в целом. О выяснении подробностей относительно «скрытых» от неопытного покупательского взгляда платежей (регистрационных сборов за оформление документов, подключение к инженерным сетям, коммунальных платежей и пр.) написано довольно много. Дополнительно можно посоветовать собрать информацию о самой компании. Для этого мало прочитать отзывы в Интернете: ни для кого не секрет, что это тоже поле для маркетинговых войн. Надо задать представителям компании прямые вопросы о количестве построенных и сданных объектов (их можно посетить самостоятельно и составить собственное мнение), о количестве специалистов и спектре оказываемых услуг, об истории компании. Ведь не всегда покупка самого дешевого лота гарантирует соблюдение сроков сдачи объекта и его беспроблемную эксплуатацию в будущем.

Слово экспертам

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «СТИНКОМ» Когда мы покупаем, мы хотим не пот­ратить, а приобрести, и чтобы приобретение не обесценилось с годами. Поэтому в чистом поле или рядом с резиновой фабрикой участок лучше не покупать. Мы обычно выбираем либо особый ландшафт, либо исторически сложившееся престижное или стремительно развивающееся место, где есть или вот-вот будет все необходимое для жизни. Затем сравниваем близлежащие предложения. Сколько в итоге заплатить — это наш договор с самим собой. Платить ли на 10% дороже за то, что нравится больше, или согласиться добираться чуть дольше до магазина и аптеки, но выбрать вариант подешевле? Статус земли и его разрешенное использование — МЖС, ИЖС, ДНП или СНТ — влияют на возможность постоянной регистрации. Если вы планируе­те быть полноценным гражданином региона, получать госуслуги и льготы, вам необходимо жить в границах населенного пункта. Участок ИЖС может стоить на 15–50% дороже такого же на сельхозземелях. Если необходимости в регистрации в загородном доме нет, то достаточно участка земли сельхозназначения (ДНП, СНТ) с разрешенным видом использования «для ведения дачного хозяйства». На земле для ведения личного подсобного или фермерского и крестьянского хозяйства (ЛПХ или ФКХ) придется возделывать репу — строить дома там нельзя. Платить ли за подведение магистрального газа к дачному участку? Думаю, платить. Даже если дом используется два дня в неделю, лучше его отапливать постоянно, и газовое отопление дешевле всего. Подключение стоит около 400 тыс. руб. единовременно. Раньше многие рассчитывали на региональную программу газификации Ленобласти, но сейчас уже понятно, что плата за подключение газа к дому может быть немалой. В нашем дачном поселке «Гармония» все собственники домов подключились к газоснабжению. Покупая участок у крупного девелопера, вы получаете дополнительную гарантию, но платите за бренд, и вам решать, насколько это принципиально. Что касается коммуникаций, за них вы в любом случае заплатите, но можете их и не получить. Надо верить только тому, что написано на бумаге и зафиксировано обеими сторонами. В договоре должны быть прописаны все жизненно необходимые вещи. Но в общем я вас успокою: риски недополучения услуг за городом, не так страшны, как риски их неполучения в городе. Главное, чтобы были: право на землю, возможность строить дом, и электричество. Все остальное можно решить самостоятельно.

Слово экспертам

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест» Теоретически человек может обойтись без многих вещей, но если говорить о комфортном постоянном проживании за городом, то сейчас покупатели ищут в первую очередь качественные объекты: близ Петербурга, с удобными подъездными дорогами, централизованными инженерными коммуникациями. И на всем этом застройщикам не стоит экономить. Например, начиная строить свой мультиформатный поселок бизнес-класса «Небо» в 10 км от города, «Строительный трест» первым делом обеспечил будущих жителей качественными подъездными дорогами и всеми необходимыми централизованными коммуникациями. Кроме того, силами застройщика в поселке была создана обширная внутренняя инфраструктура: детский развивающий центр, спортивный комплекс с бассейном, стадион с площадками для спортивных игр — футбола, волейбола, баскетбола, большого тенниса и т. д. Хороший уровень спроса на недвижимость показал, что все эти вложения полностью оправдались. При этом мы не только обеспечили своим будущим покупателям достойный уровень жизни — новые объекты инфраструктуры предоставили широкие рекреационные возможности жителям ближайших населенных пунктов. Например, в Кузьмоловском, где построен наш поселок, бассейна до сих пор не было, а скоро он откроется для всех желающих. Инфраструктурой в загородном поселке «Небо» смогут пользоваться и будущие жители коттеджного поселка премиум-класса «Озерный край», который мы строим буквально в трех километрах от поселка «Небо», в Токсове. Окружение — фактор, который играет главную роль при выборе загородной недвижимости. Выбирая коттеджный поселок, заранее оцените, устраивает ли вас предложенный формат недвижимости, его местоположение и инфраструктура. Выясните, как будут ездить в школу ваши дети, сколько времени у вас займет дорога до работы, где ваша семья будет получать медицинскую помощь в случае необходимости. И, конечно, выбирайте только надежного застройщика: строительную компанию, за время работы на рынке уже доказавшую свою состоятельность и стабильность.

Слово экспертам

Мария Зданович, руководитель отдела маркетинга компании Parabola Group Расстояние — это важный показатель при выборе дома для постоянного проживания и понимания его стоимости. Даже лишние 10 км играют огромную роль, ведь это еще 10–15 минут в пути до любимого дома, причем только в одну сторону. Время — это самое ценное, что есть у человека, его нужно беречь. Также нужно подумать и о кошельке. Расход топлива в данном случае тоже увеличивается. Что сказывается на бюджете семьи. Нужно найти удобный маршрут не только от работы до дома, но и до остальных благ цивилизации: торговых центров, фитнес-клубов, ресторанов и социальной инфраструктуры (детского сада, школы, поликлиники и больницы). Компания Parabola Group учитывает все интересы покупателей, которые планируют постоянно жить за городом, но в комфортной среде. Несомненным достоинством наших поселков «Лукоморье» и «Янтарный бор» является транспортная доступность: всего 10 км от Санкт-Петербурга. При этом поселки удалены от шумных и оживленных трасс, поэтому ничто не нарушает загородного уединения. Кроме того, рядом медицинские и образовательные учреждения, рестораны, супермаркеты и ТРК «Мега». Стоит подумать и о гостях: не всегда у них будет возможность добраться домой на личном авто. И тогда на помощь приходит общественный транспорт: автобусы, маршрутные такси и элект­рички, которые избавляют от пробок в часы пик. Важный вопрос: сколько стоит жизнь в поселке? Купив участок в коттеджном поселке, вы попадаете в определенную среду и общество, организация жизни в котором зависит от мнения большинства. При покупке домовладения надо уточнять, кто занимается благоустройством, уборкой и охраной поселка: управляющая компания, ТСЖ или наемная организация. Вывоз мусора, уборка территории, чистка дорог, озеленение территории — это очень важные составляющие комфортной жизни обитателей поселка. Сколько придется за это платить? Налажен ли способ оплаты этих благ? Что именно включено в ежемесячную плату? Важно, чтобы владелец каждого домовладения или участка понимал необходимость этих работ и оплачивал их в срок. У компании Parabola Group есть практика управления поселками как посредством управляющей компании, так и в рамках ТСЖ. Форму управления определяют сами жители поселков. Общественная жизнь в поселке — это не только совместные хозяйственные решения, но и интересный досуг. Например, в наших поселках на регулярный основе проводятся мероприятия, праздники для жителей и их друзей: веселые встречи Нового года, празднование Масленицы, Пасхи и др. Жизнь в поселке — это не только здоровье и престиж, но отличная возможность обрести новых друзей.