При покупке таунхауса нужно в первую очередь смотреть, на какой земле он построен. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки имеют категории и виды разрешенного использования. Категории бывают разные, но для строительства жилых домов подходят фактически только две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. В свою очередь, каждая категория имеет различные виды разрешенного использования. Например, земли населенных пунктов могут быть предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), малоэтажного строительства и т.д.
Какой таунхаус самый законный?
Если нужен полностью легитимный таунхаус, тогда лучше всего выбирать тот, что построен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства» или «для строительства сблокированных домов» (формулировки могут несколько отличаться).
Важно понимать, что таунхаус, возведенный на такой земле, является многоквартирным домом, и покупатель приобретает именно квартиру, а не блок-секцию или часть здания. При этом земельный участок оформляется в общедолевую собственность всех соседей.
Поскольку таунхаус в данном случае имеет статус многоквартирного дома, застройщик обязан продавать жилье по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и, в частности, иметь разрешение на строительство. Иначе дом будет признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Будьте внимательны с участками ИЖС
Если участок, на котором построен таунхаус, относится к землям населенных пунктов, но при этом его разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство», покупателю следует быть очень осторожным. Само слово «индивидуальный» в определении означает, что на таком участке разрешается строить только дома на одну семью.
Есть застройщики, которые возводят таунхаусы на землях ИЖС, а потом продают секции в нем как доли в индивидуальном коттедже. Но этот путь абсолютно противозаконен. Контролирующие органы тщательно отслеживают подобные нарушения. Дела передаются в суд, а там недалеко и до сноса.
Впрочем, строить таунхаусы на участках ИЖС все-таки можно, говорят юристы, но при этом должен быть выполнен ряд важных условий.
Прежде всего, под каждую из секций должен быть выделен отдельный участок. Но тут есть одна сложность. В Правилах землепользования и застройки, а также Генеральном плане каждого населенного пункта, как правило, прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Например, 6 соток. Покупателю следует уточнить эту цифру. Именно столько и должно находиться под каждой секцией в таунхаусе. Если меньше – это нарушение закона.
Каждая блок-секция в таунхаусе на землях ИЖС также должна являться отдельным объектом недвижимости. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано – не квартира, не доля в коттедже, а именно жилой дом, с отдельным выделенным участком.
Поскольку такой дом является сблокированным с другими домами (по факту – секциями таунхауса), у них, по правилам, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Коммунальные сети обязательно заводятся в каждую секцию отдельно, общие трубы недопустимы.
Решайте, нужна ли вам «сельхозка»
Нередко в продаже можно встретить таунхаусы, построенные на участках сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «под дачное строительство».
Строго говоря, такие земельные наделы не предназначены для строительства ни таунхаусов, ни индивидуальных коттеджей для постоянного проживания – только дач. Но по факту львиная доля добротных коттеджей стоит именно на землях данного типа. И никто их не трогает – пробелы в законодательстве не дают властям соответствующих рычагов.
В этом смысле, считают эксперты, покупать таунхаус на «сельхозке» в принципе можно, но, опять же, значение имеют детали. В частности, как и в случае с таунхаусами ИЖС, блок-секции, построенные на сельхозземле, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок.
Есть у «сельскохозяйственных» таунхаусов один большой минус. Поскольку юридически они являются дачами, оформить постоянную регистрацию по месту жительства в таком объекте получится только через суд – а эта процедура дорога и хлопотна.
Одним словом, при покупке практически любого таунхауса не лишним будет взять себе в помощь юриста. Самому можно и не заметить подвоха.
