В начале 2015 года на рынке недвижимости начался ожидаемый спад спроса. После Нового года ажиотаж закончился и продажи упали. Однако один из сегментов рынка сохранил привлекательность: квартиры в объектах на завершающих стадиях строительства. Таким образом покупатели стараются минимизировать свои риски, отдавая предпочтение жилым комплексам, на строительство которых вряд ли окажут сильное влияние негативные тенденции российской экономики.
Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», считает, что количество покупателей, готовых приобрести квартиру в доме на стадии котлована, уменьшилось примерно на треть. Зато количество непроданных квартир в домах, близких к сдаче, остается неизменным. «И такое стремление к покупке максимально готового жилья вполне оправданно, — говорит Андрей Тетыш. — Напомню, в прошлый кризис со строительного рынка Петербурга ушли примерно 20% участников. Потребитель хочет подстраховать себя и приобретает объект в доме, который существует не только на бумаге и в рекламе застройщика, но и уже вовсю возводится».
«По нашим оценкам, падение спроса на квартиры в меньшей степени отразилось именно на готовых и находящихся в высокой стадии готовности объектах, поскольку текущие условия банков предусматривают выдачу ипотеки покупателям жилья только в почти достроенных домах. На момент ввода дома в эксплуатацию стабильно остаются нераспроданными 10–20% квартир. Это квартиры либо большой площади, либо мало интересной планировки», — замечает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.
Арсений Васильев, генеральный директор УК группы «УНИСТО Петросталь», уверен, что среди нераспроданных сегодня квартир вполне можно подобрать и малогабаритные: «Если говорить о новостройках пятилетней давности, то застройщики старались реализовать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Последними находили покупателей крупногабаритные многокомнатные квартиры. Сегодня в домах со сроком ввода в эксплуатацию в течение текущего года можно подобрать не только 2–3-комантные квартиры, застройщики предлагают и «однушки, и даже квартиры-студии. Таких квартир, конечно, немного, и они часто не отличаются высокой ликвидностью, но они есть. Причина такой ситуации проста: в проектах, ориентированных на сегмент массового спроса, особенно экономкласса, застройщики закладывают большую долю малогабаритных квартир, порой до 90–95%. Продать такое количество однокомнатных квартир за 1–1,5 года без существенного снижения рыночной цены невозможно».
Высокая готовность
Несмотря на многообразие предложения, выбор для каждого покупателя ограничивается всего несколькими вариантами, которые соответствуют его запросам по расположению дома, планировке квартиры, инфраструктуре жилого комплекса, этажности. И это помимо таких факторов, как срок сдачи дома, надежность застройщика и цена. Стать решающим при покупке может каждый из этих факторов: кто-то выберет минимальный риск вложений, но при этом готов заплатить более высокую цену и купить квартиру не оптимальной планировки, а кого-то не смущает отдаленный срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку важнее всего цена. Ценовой фактор все-таки становится определяющим чаще других. Как отмечает Арсений Васильев, по первичным запросам, более 50% покупателей интересуются квартирами в домах с ближайшими сроками сдачи, по фактическим сделкам — более 70% покупателей приобретают жилье со сроком ввода в эксплуатацию в 2016, 2017, 2018 годах. Причина проста: эти объекты дешевле, кроме того, на начальных этапах строительства можно выбрать наиболее интересные варианты и заключить договор, как только квартиры поступят в продажу.
Тенденции, определяющие сегодня квартирографию объектов и планировочные решения квартир, наметились несколько лет назад. И пока изменений в предпочтениях покупателей почти нет: наиболее востребованными остаются бюджетные квартиры малой площади. В качестве самых популярных объектов строящейся недвижимости профессионалы рынка по-прежнему называют «однушки» — около 60% потенциальных покупателей выбирают именно их. Арина Швындина, руководитель проектов «O2 Недвижимость», объясняет популярность «однушек» тем, что девелоперы скорректировали свои проекты и вышли в ценовой сегмент, где до этого безоговорочно лидировали студии: раньше разрыв по стоимости между однокомнатной квартирой и студией был больше, и покупатели не решались рассматривать подобные варианты. Стоит отметить, что некоторое время назад застройщики изменили квартирографию в соответствии с предпочтениями покупателей, о чем свидетельствует уменьшение средней площади квартир на 5–10 кв. м.
Второе по популярности место предсказуемо занимают двухкомнатные квартиры. В общем объеме продаж девелопера доля двухкомнатных квартир составляет 20–25%. И если спрос на однокомнатные квартиры мало зависит от локации объекта, то для «двушек» удачное местоположение является значимым фактором. Число непроданных двухкомнатных квартир к моменту сдачи коррелирует с расположением объекта: в жилых комплексах с удачной локацией и наилучшим соотношением цены и качества «двушек» к моменту сдачи не остается.
Иногда девелоперы «придерживают» наиболее привлекательные квартиры, выставляя их в продажу после сдачи дома. «У ряда застройщиков существует практика, при которой на завершающий этап продаж оставляют малогабаритные и небольшие по площади квартиры как наиболее привлекательные. С одной стороны, это позволяет координировать действия покупателей из числа инвесторов, которые приобрели квартиры на этапе котлована и намерены заработать деньги на их перепродаже позже. С другой стороны, приберегать жилье небольшой площади выгодно — к концу стройки останутся клиенты, которые смогут финансово «потянуть» такие квартиры», — говорит Андрей Тетыш.
«Но немногие застройщики могут приостановить продажи наиболее привлекательных квартир (как правило, их не более 10% на объекте) для реализации по максимальной цене на завершающем этапе стройки, поскольку основным источником финансирования строительства проектов являются средства дольщиков», — уверена Полина Яковлева. В такой ситуации застройщик искусственно сокращает текущее предложение, что оправданно, если в товарной корзине у девелопера много проектов и он может предоставить потенциальному клиенту широчайший выбор квартир по планировкам, этажам, срокам ввода в эксплуатацию.
Размытые классы
Петербургский покупатель не избалован, и, ориентируясь в первую очередь на цену, не готов платить за дополнительные опции в своем доме. Из-за кризиса люди становятся еще придирчивее и осторожнее на этапе выбора и покупки, и вопрос экономии будет как никогда актуален. При этом, если речь не идет о сегменте «суперэконом», где определяющим фактором является цена, у потребителей есть потребность в комфортном жилье определенного уровня. Поэтому застройщики все чаще предлагают покупателю различные бонусы, не повышая стоимость жилья, что позволяет привлечь внимание к объекту, выделить его в изобилия предложения на рынке. В результате привычное деление на классы недвижимости («эконом», «комфорт», «бизнес» и прочие) претерпевает существенные изменения.
В городе отмечаются сходные процессы, но в пригородной зоне, где конкуренция проектов выше, территория больше и, соответственно, шире возможности застройщиков и тенденция заметнее. Здесь появляются проекты, не относящиеся к известным классам, а рассчитанные на целевую аудиторию.
«Девелоперы последнее время озабочены не просто штамповкой массового жилья на соответствие определенному классу», — говорит генеральный директор компании «E3 Estate» Анастасия Тузова. На рынке появляются проекты, которые больше похожи на конструкторы «Лего»: например, возведенные по технологии класса «комфорт» с отделкой уровня комфорт- или бизнес-класса на выбор. Также в комплексе может быть подземный паркинг — как опция бизнес-класса, или большая площадь озеленения с интересным ландшафтным дизайном, или комфортные общественные пространства — пешеходные и велосипедные дорожки, зоны отдыха, детские и спортивные площадки. «При этом общая цена недвижимости остается на приемлемом уровне, не выше чем в «комфорте», — замечает Анастасия Тузова. В качестве примеров таких объектов можно назвать ЖК «Александровский», Mistola Hills (RBI), ЖК «Новое Янино» (ЦДС), Gröna Lund (NCC).
Слово экспертам
Елена Орлова, руководитель отдела продаж компании «Европейская слобода»
Покупатель выбирает квартиру исходя прежде всего из своих финансовых возможностей. В кризисный период многие предпочитают вкладывать свои накопления в бюджетное жилье, чтобы не переплачивать по ипотеке. Самый волнующий момент — покупка строящегося жилья на первоначальной стадии строительства, но этот риск оправдывается низкой стоимостью квадратного метра. Покупатель, как правило, какое-то время присматривается к объектам, оценивает темпы строительства. Застройщики ежемесячно обновляют фотографии со стройки, чем подтверждают активность строительства. Надежность застройщика подтверждается в том числе законодательно. Если строительство идет по 214 ФЗ, со страхованием ответственности застройщика, клиент может быть уверен, что получит именно ту квартиру, за которую заплатил, и в указанные сроки. В случае банкротства застройщика страховая компания выплачивает всю сумму договора. Конечно, при выборе жилья не стоит забывать о качестве строительства и заложенной в проект инфраструктуре. На территории комплекса должна быть предусмотрена вся современная инфраструктура, необходимая для комфортной жизни, включая социальную, бытовую, транспортную, а также спортивные учреждения и площадки. Это позволит не только купить качественное жилье, но и выгодно инвестировать свои деньги. Финансовое благополучие застройщика в сочетании с приемлемой ценой жилья — формула успеха в сложное экономическое время.
Слово экспертам
Юлия Евсеева, специалист по PR компании «Тареал», застройщика ЖК «Ванино»
При покупке квартиры клиент прежде всего ориентируется на ее стоимость. Рынок новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти богат предложением во всех категориях, и у покупателя есть возможность выбора в одном ценовом сегменте. Поэтому такие показатели, как готовность дома и активность на строительной площадке, являются конкурентным преимуществом. Но зачастую выбор определяет репутация застройщика. Сегодня покупатель интересуется деятельностью компании в кризис 2008 года: сдавал ли застройщик дома в срок, замораживал ли строительство. Но в то же время мало кто обращает внимание на аккредитации банков, хотя они свидетельствуют о стабильности объекта.
Минимальные риски у строительных компаний, работающих по ФЗ-214. К этому закону 1 января 2014 года вышло дополнение об обязательном страховании застройщиков, которое делает любую покупку безопасной при заключении договора долевого участия.
