Спрос на загородную недвижимость Ломоносовского района весьма высокий. «У такой популярности несколько причин. Во-первых, хорошая транспортная доступность: здесь значительно меньше пробок, чем на других пригородных направлениях, до центра Петербурга можно добраться довольно быстро. Во-вторых, разнообразная и живописная природа: множество озер, прекрасные луга и леса, побережье Финского залива. И конечно, покупателей привлекает социальная инфраструктура, развивающаяся с каждым годом», — говорит Александр Гарашкин, заместитель генерального директора компании Richness Realty.
По словам экспертов OD-Familia, Ломоносовский район долгое время находился в тени, хотя его рынок обладает огромным потенциалом. Сейчас он активно развивается, известные компании и инвесторы начинают строить и открывают новые комплексы, крупные магазины, рестораны.
Карта предложения
В Ломоносовском районе следует выделить несколько зон коттеджной застройки с рядом специфических черт.
Первая — это земли, граничащие с Петродворцовым районом Петербурга и расположенные внутри южного полукольца кольцевой автомобильной дороги. Здесь реализуются довольно дорогие проекты, элитные либо претендующие на такой статус.
С внешней стороны КАД возводятся коттеджные поселки разного уровня: как элитные, так и тяготеющие к комфорт- и бизнес-классу. Более демократичная зона — территории по обе стороны Гостилицкого шоссе.
Свой рынок сложился также в пос. Ропша (бывшей царской резиденции) и его окрестностях. Однако его мы рассмотрим в другой раз, а нынешний обзор будет посвящен территориям по обе стороны КАД и вдоль Гостилицкого шоссе.
Приятное соседство
Коттеджные поселки, соседствующие с Петродворцовым районом, действительно, имеют все возможности, для того чтобы называться элитными. Близость дворцово-парковых ансамблей Стрельны, Петергофа, Ломоносова, Финского залива, отличная транспортная доступность и развитая инфраструктура — все это делает здешние проекты особенно интересными для состоятельных покупателей. Однако нужно понимать, что элитарность проекта обеспечивается еще и относительно небольшим числом домовладений.
Так, например, в коттеджном поселке Belveder Park, который расположен в дер. Сашино, буквально через дорогу от петергофского дворца Бельведер, всего 50 участков под застройку (компания Richness Realty предлагает их от 250 тыс. руб. за сотку; коттедж около 200 кв. м на участке 10 сот. обойдется в 11 млн руб.).
С другой стороны, скажем, в коттеджном поселке «Дворцовые предместья» (девелопер — компания Clever Grad), расположенном рядом с деревней Низино, близ Петергофа, 166 участков (цена — 220 тыс. руб. за сотку). Поэтому проект, по-видимому, может быть отнесен к бизнес-классу.
Недалеко от «Дворцовых предместий» девелоперская компания «Партнер» возводит коттеджный поселок «Бельведер»: в проекте всего 26 участков (клубный формат), причем продаются они только с подрядом. Стоимость коттеджа площадью 230 кв. м 17,3 млн руб. Но в то же время в продаже есть и таунхаусы от 8,6 млн руб. Наличие в проекте таунхаусов говорит скорее о бизнес-сегменте, нежели об элитном.
«На рынке загородной недвижимости, так же как на рынке городской, нет четкой классификации и критериев оценки объектов. Поэтому отнесение проекта к классу «А» или «премиум» всегда условно», — считает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
«Стройтрест» возводит коттеджный поселок «Сад времени» в престижном месте, на берегу пруда Бауш в Петродворце. В поселке будет 85 домовладений, стоимость коттеджей от 16,5 млн руб. (от 180 кв. м).
«Это не клубный формат, несмотря на уникальное месторасположение, «Сад времени» относится к бизнес-классу, — говорит Сергей Степанов. — Вообще я не считаю, что число домовладений определяет класс поселка, но от него зависят затраты на поддержание инфраструктурных объектов и мест общего пользования. Естественно, чем меньше поселок, тем больше расходы на одно домовладение».
Эксперт приводит в пример уже реализованный поселок «Строительного треста» во Всеволожском районе — «Небо» (тоже бизнес-класса). Там 130 домовладений. Это позволило реализовать всю необходимую инфраструктуру на территории: построить детский сад, фитнес-клуб, магазин, ресторан, спортивный стадион, детские площадки.
У крупных поселков действительно есть серьезные преимущества. В частности, это позволяет обеспечить проект качественной инфраструктурой, назначить конкурентоспособные цены.
«Между тем больших поселков, требующих от девелопера крупных инвестиций, на рынке все меньше. И вряд ли в обозримом будущем появятся новые. Рынок сейчас непредсказуем и девелоперы не хотят рисковать», — отмечает Юлия Филатова, генеральный директор компании Clever Grad.
За КАДом: выбор широк
С внешней стороны КАД рынок весьма разнородный. К премиальным проектам стоит отнести, например, шале-парк Superbia компании OD-Familia АСК. Поселок клубный — всего шесть домовладений около 350 кв. м каждое по цене 39–40 млн рублей. Расположен недалеко от пересечения КАД и Гостилицкого шоссе.
По словам специалистов OD-Familia, в данный момент идет разработка второй очереди поселка, которая предполагает собственную инфраструктуру: развлекательные и спортивные зоны как для взрослых, так и для детей. Проект не соседствует с дворцами, поэтому элитарный статус девелопер обеспечивает за счет большого лесного массива, хорошей транспортной доступности, интересной архитектуры и высокого качества строительства.
В то же время есть за КАД и весьма доступные проекты, в частности в районе пересечения кольцевой с Ропшинским шоссе. Так, компания «Сплав» продает землю в коттеджном поселке «Велигонты» от 140 тыс. руб. за сотку. Дом предлагают построить по минимум за 2,6 млн руб. (от 83 кв. м).
Тому, кто хочет приобрести недорогой участок под застройку в Ломоносовском районе, стоит проехаться по Гостилицкому шоссе и изучить предложение в расположенных вдоль коттеджных поселках, а также недвижимость в ближайших окрестностях. Вариантов тут действительно много, однако нужно учитывать, что не все они должного качества. «Некоторые девелоперы продают участки за совсем смешные деньги: от 20 тыс. руб. за сотку. Правда, какие там будут коммуникации и когда — это очень большой вопрос. Но покупателю решать, стоит ли рисковать и покупать участок с туманными перспективами», — предупреждает Юлия Филатова, генеральный директор компании Clever Grad.
Из давно работающих на рынке загородного девелопмента компаний, реализующих проекты на Гостилицком направлении, можно выделить, например, компанию Parabola Group. Ранее специализировавшаяся на элитной недвижимости, в последние годы она предлагает поселки и в более доступной ценовой категории — в Ломоносовском районе. В частности, проекты «Хутор близ Извары» (участки от 110 тыс. руб. за сотку) и «Сочи» (от 75 тыс. за сотку) — оба возле дер. Лопухинка, в 36 км от города по Гостилицкому шоссе.
На вопрос, почему девелопер элитного рынка заинтересовался таким форматом недвижимости, специалисты Parabola Group ответили: «Мы подбираем участки под наши проекты, исходя из их характеристик и локации, транспортной доступности, развитости инфраструктуры, видовых характеристик и даже эмоциональной составляющей, чтобы хотелось приезжать и жить. Невозможно проектировать, строить и предлагать людям то, в чем сомневаешься». В данном случае девелопер продемонстрировал, что реализовать интересную концепцию можно и в недорогом сегменте. Так, «Хутор близ Извары» претендует на экоусадьбу, а в «Сочи» акцент сделан на активный образ жизни — там есть озеро с пляжем, парк, склон для катания на «ватрушках», спортивные площадки.
Рынок будет разным
Эксперты считают, что разнородность предложения загородной недвижимости Ломоносовского района сохранится и в будущем. «Это объясняется высокой привлекательностью района для покупателей с самыми разными вкусами и потребностями», — считает Александр Гарашкин.
Тем не менее расслоение рынка на ценовые зоны продолжится. «Лесные территории в непосредственной близости от Финского залива, Петергофа, Стрельны и Ломоносова, с удобным подъездом через КАД обещают стать ареалом комфортного жилья — элитного и бизнес-класса. Более отдаленные зоны, где преобладают поля и равнинные ландшафты, будут ориентированы на жилье экономкласса, малоэтажные комплексы и недорогие дачные участки», — уверены эксперты OD-Familia.
По словам экспертов компании Parabola Group, не все проекты Ломоносовского района имеют завершенную концепцию, сформированные стандарты проживания и необходимый уровень комфорта, независимо от цены объекта. Поэтому задача ближайшего будущего для девелоперов — повысить качество работы с объектами разных ценовых категорий.
Александр Гарашкин, заместитель генерального директора компании Richness Realty
Мы строим Belveder Park в уникальном месте — напротив знаменитого дворца Бельведер, что, конечно же, влияет на концепцию поселка. Здесь будет интересная архитектура и всего 50 участков, что позволит обеспечить уединение. Для каждой семьи мы разрабатываем индивидуальный проект дома.
В поселке предусмотрено все для комфортной жизни: детские площадки, магазины, охрана. А парк дворца Бельведер будет великолепным местом для семейных прогулок.
Юлия Филатова, генеральный директор компании Clever Grad
Наши поселки расположены в Ропше, Малых Горках, Низине. Транспортная доступность этих населенных пунктов хорошая. Выручает близость к КАД, незагруженность трасс, наличие маршрутов общественного транспорта.
В поселках Ропша и Низино хорошо развита социальная инфраструктура. Там есть школы и детские сады, магазины, фермы (в том числе рыбная), конный клуб.
В поселках будут детские и спортивные площадки, а в коттеджном поселке «На речке» еще планируется оборудовать рекреационную зону вдоль реки — с мангалами, беседками, мостиками и эксклюзивным ландшафтным дизайном для отдыха и прогулок.
