В целом на рынке загородной недвижимости наблюдается спад продаж, вызванный непростой ситуацией в экономике. Тем не менее в дорогом сегменте дела у девелоперов идут неплохо.
Так, по данным компании Knight Frank St Petersburg, в самом дорогом сегменте (А-класс) за III квартал 2016 года было продано 12 объектов, а всего с начала года — 27.
В бизнес-классе (по классификации Knight Frank это В-класс) за июль — сентябрь текущего года реализовано 32 объекта недвижимости, с начала года — 84. Очень хорошие показатели, надо заметить.
Новые веяния дорогого сегмента
Cчитается, что рынок дорогой недвижимости довольно консервативен. В отличие от экономсегмента, где вечно какие-то перемены и в спросе, и в предложении.
Между тем, по мнению экспертов, в последнее время изменения коснулись и сегмента VIP-недвижимости, прежде всего по объему застройки и инфраструктурному наполнению поселков.
«Сейчас девелоперы пытаются найти баланс между потребностями и возможностями жителей, чтобы проживание было комфортным, а стоимость обслуживания разумной. При этом все новые проекты последних двух лет небольшие по количеству лотов и с минимальным набором инфраструктуры», — рассказывает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Стоимость обслуживания таких специфичных объектов, как ресторан или спортивный центр, действительно часто сопряжено с большими трудностями, тем более когда речь идет о загородных поселках. Если такие предприятия организованы на территории городского элитного комплекса, то их можно сделать окупаемыми за счет привлечения клиентов из соседних домов.
«В коттеджном поселке «Янино», уже завершенном проекте на 400 домовладений, при этом единственный коммерческий объект, который в результате оказался рентабельным, это небольшой магазин», — говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».
В поселке «Особый статус», который сейчас достраивает эта девелоперская компания во Всеволожском районе, около 80 домовладений. «Там у нас нет никакой коммерческой составляющей. Для жителей обустроены детские и спортивные площадки, и этого оказывается достаточно. Получить другие необходимые услуги они могут в близлежащих населенных пунктах или в Петербурге», — добавил Дмитрий Майоров.
В элитном коттеджном поселке, конечно, какие-то собственные объекты инфраструктуры должны быть, но, опять же, задача девелопера — избежать избыточности, нерациональности.
Поиск разумного баланса
По словам Алексея Решетникова, руководителя отдела застройки кварталов ИЖС компании «Хонка-Парк», состав инфраструктуры коттеджного поселка зависит от его расположения и окружения: «Мы создаем все условия для активного отдыха взрослых и детей, во всех наших поселках есть теннисные корты, универсальные спортивные площадки, детские площадки, места для прогулок с беседками, скамеечками, а также оборудованные зоны отдыха у воды (пляжи, места для рыбной ловли и пр.).
Что касается дополнительных объектов, то в районах с развитой инфраструктурой (например, Курортном) необходимости в их строительстве нет. А вот во Всеволожском районе, в деревне Юкки, мы построили спортивный комплекс с бассейном на территории коттеджного поселка Honka Family Club».
«Действительно, универсальных решений не существует, — соглашается Екатерина Немченко. — Набор необходимых объектов инфраструктуры зависит от сочетания множества факторов: локации и развитости окружающей инфраструктуры, количества домовладений, удаленности от города и так далее».
«Кстати, чтобы объем и качество инфраструктуры максимально полно отвечали потребностям жителей, важно, чтобы заказчиком строительства сетей и коммерческих объектов уже на начальном этапе выступала управляющая компания. В нашем новом проекте, который скоро будет представлен рынку, мы решили пойти именно по этому пути», — замечает Дмитрий Майоров.
Узнать цену заранее
Интересно, интересуются ли состоятельные клиенты, какой именно будет стоимость обслуживания инфраструктуры поселка? Как говорят участники рынка, этот вопрос задают почти все покупатели дорогих объектов.
По словам Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «СТИНКОМ», состоятельные клиенты знают, что деньги любят счет. Они спрашивают, какая инфраструктура есть (или планируется) в поселке, кому принадлежат эти объекты, как их будут эксплуатировать. И девелоперы дорогих проектов, в свою очередь, обстоятельно отвечают, чтобы потом не было никаких недоразумений.
В экономклассе, кстати, ситуация обратная. Как отмечает Светлана Невелева, покупатели дешевых объектов зачастую даже не спрашивают о размере ежемесячных платежей за обслуживание, а продавцы сознательно стараются до последнего скрывать эту информацию.
О цене комфорта
Размер ежемесячных платежей в проектах элитного и бизнес-класса разный. Много зависит от количества домовладений. В «Особом статусе», например, каждый месяц жители платят около 10 тыс. руб. (помимо платежей по счетчикам). В поселке «Гармония» группы компаний «СТИНКОМ» благодаря большому количеству участков удается сохранять платеж 1,7 тыс. руб. с домовладения в месяц.
В клубных поселках, где проживает всего несколько десятков семей, а то и меньше, ежемесячная плата за пользование инфраструктурой может составить и 20, и 50 тыс. руб. Для кого-то и эта сумма приемлема. Главное, чтобы покупатель изначально понимал, соответствует ли уровень и стоимость обслуживания имеющейся инфраструктуры уровню его доходов.
Участники рынка уверяют, что отказов от покупки дорогих домов из-за высоких эксплуатационных расходов практически не бывает. Если объект нравится клиенту, то, как правило, он соглашается на заявленные прайсы.
«При этом если у собственника загородного объекта ситуация меняется и расходы на содержание объекта становятся в тягость, то обычно он принимает решение о продаже», — говорит Екатерина Немченко.
А если не платят?
Иногда собственники по тем или иным причинам отказываются оплачивать счета. Чаще всего проблему удается уладить путем переговоров, но если не получается, то управляющая компания может обратиться в суд для взыскания денег с должника. «Практика показывает, что суды становятся на сторону девелоперов, поэтому все вопросы с неплательщиками благополучно решаются», — комментирует Светлана Невелева.
Кроме того, если сети коммуникаций находятся в собственности управляющей компании, есть возможность локального воздействия на должника, скажем, отключение газа.
Качественное обслуживание коттеджного поселка и его цена — всегда вопрос здравого смысла. Когда проект реализуется известным девелопером, имеющим немалый опыт работы на рынке, все условия оказываются прозрачны и понятны, а жители поселка не испытывают проблем и избавлены от всякого рода неожиданностей.
Алексей Решетников, руководитель отдела застройки кварталов ИЖС компании «Хонка-Парк» (HONKA)
Вопросы обслуживания коттеджных поселков везде решаются по-разному.
В Ленинградской области мы работаем по следующей схеме.
После того как поселок передан застройщиком в ведение ТСЖ, последнее самостоятельно приглашает обслуживающий персонал: управляющего, садовников, инженеров и т. д. А также заключает договоры с эксплуатирующими организациями на обслуживание сложных инженерных систем, нуждающихся в регулярном уходе.
ТСЖ может заключить договор и с нашей компанией. Так, например, в поселке «Медное озеро — 2» мы занимаемся охраной территории, обслуживанием электрических сетей, водопровода, канализации, уборкой территории и общественных зданий. Такой подход, по мнению жителей, рациональнее, чем привлечение сторонней эксплуатационной компании, работа которой требует дополнительной оплаты.
В поселке «Медное озеро» был опыт найма управляющей компании, но, по результатам нескольких месяцев работы, жители решили отказаться от ее услуг. Основные плюсы такого варианта — экономия и полный контроль над ситуацией, минус — немалые затраты времени и сил.
Руслан Полтасов, руководитель отдела продаж КП «Онегин Парк»
При подготовке сделки в «Онегин Парке» мы всегда рассказываем клиентам о составе услуг управляющей компании и их стоимости. В нашем поселке в эксплуатационные платежи входят: круглосуточная охрана, уборка дорог, обслуживание инженерных коммуникаций, уход за зелеными насаждениями улиц и парка, уход за озером, вывоз мусора. За счет того, что в «Онегин Парке» немало домовладений, эти платежи не превышают 10 тыс. руб. с собственника. Жителей этот уровень вполне устраивает.
За потребление газа, воды и электричества жители платят четко по тарифам ресурсоснабжающих организаций, установленных для Ленобласти. Это примерно 3–5 тыс. руб. в месяц в зависимости от сезона, площади дома и количества проживающих.
Управляющая компания «Онегин Парка» предлагает жителям обслуживание внутридомовых инженерных сетей, уход за придомовым участком, высадку деревьев и кустарников. Есть возможность заказать строительство дополнительных построек на участке по согласованному с архитектором поселка проекту. Спрос на такие услуги стабилен, что связано в том числе с адекватным ценообразованием.
С проблемой неплатежей в «Онегин Парке» мы не сталкивались. Вероятно, открытость деятельности УК позволяет поддерживать у жителей высокую лояльность.
Владислав Вирин, руководитель проекта «Юкковское»
Один из самых распространенных вопросов покупателей дорогой загородной недвижимости о размере взносов за содержание поселка. Но в нашем комплексе «Юкковское» не было ни одного отказа от сделки из-за высокой цены обслуживания, так как ежемесячные затраты не превышают 7 тыс. руб. Это невысокая стоимость обслуживания с учетом того, что в состав работ входит круглосуточная охрана, содержание инженерной и социальной инфраструктуры, освещение и озеленение общих территорий, уборка и вывоз мусора. Причем размер платежа одинаковый для всех собственников, независимо от площади участка и дома.
Для комфортного проживания за городом, безусловно, важны мелочи: услуги по уборке домов, доставке продуктов, поддержанию функционирования инженерных систем домов и, конечно, услуги садовника. Коттеджно-эксплуатационный кооператив создан в «Юкковском» с начала реализации объектов. Конечно, у нас, как в любом коттеджном комплексе, есть клиенты, которые задерживают ежемесячную оплату, но злостных неплательщиков нет, поэтому все вопросы мы решаем мирным путем.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International SPb
Самые серьезные затраты в поселках любого класса всегда на охрану, ее уровень может выступать индикатором уровня и класса поселка. В одном случае единственным представителем охраны является вахтер, в другом речь идет о вооруженной охране, которая оказывает совершенно иной уровень услуг и за иные деньги. Также весьма затратной статьей является уборка территории, особенно в зимний период.
Стоимость обслуживания инженерных систем тоже зависит от класса поселка. Если на территории поселка расположен физкультурно-оздоровительный комплекс или бассейн, затраты на его обслуживание будут весьма существенными: необходимо регулярно менять воду, оплачивать работу бригады, которая чистит бассейн, обслуживать сауны и т. п. Высоки расходы и на обслуживание общественной территории с ландшафтным дизайном: прогулочной зоны, пруда с рыбами, сада или парка. Для ухода, как правило, привлекается компания на аутсорсинге, либо вопрос решается своими силами.
Поскольку девелоперы предпочитают сегодня инвестировать меньше средств в запускаемые коттеджные поселки, развитая внутренняя инфраструктура является исключением из правил.
