Загородная
недвижимость
и все о ней
Выбор сделать
легко!
Коттеджные поселки Загородные дома Квартиры за городом
Пресс-релизы, новости Реклама на портале, в журнале

Интервью

Валерий Малинин: Вместо дачных поселков могут быть садоводства

Заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин разъясняет, как проверить законность строительства дома на сельхозземле и как устранить противоречия между данными кадастра и реестра прав.

— Получили вопрос от читателя: есть кадастровый паспорт участка сельхозземель «для дачного строительства», а Росреестр отказал в регистрации права. Что делать?

— По закону вид разрешенного использования (ВРИ) изменялся на основании решения органов местного самоуправления (ОМСУ), на основании правил землепользования и застройки (ПЗЗ) либо генпланов, утвержденных ОМСУ или правительством региона.
До начала 2015 года ПЗЗ, изменяющие ВРИ, принимали органы местного самоуправления. И если нам представляли распорядительный акт, кадастровая палата вносила изменения в кадастр. При этом правовую экспертизу акта мы проводить не вправе.
Второй вариант — когда изменения вносятся на основании принятых ПЗЗ: в кадастровую палату предоставляется выписка из этих правил, выкопировка данной территориальной зоны с нанесенными границами земельного участка и заключение об отнесении участка к этой зоне. На основании этих документов мы вносим изменение ВРИ в кадастр, причем тоже без правовой экспертизы. До тех пор, пока не проведена регистрация права на участок с новым ВРИ, этим сведениям присваивается временный статус.
Если впоследствии регистратор, который обязан провести правовую экспертизу распоряжения ОМСУ, обнаруживает противоречие с законом, он отказывает в регистрации права на земельный участок с измененным ВРИ.
Третий вариант изменения вида использования участка абсолютно прозрачен и исключает отказ в регистрации права. Когда генпланом поселения установлена территориальная зона, ее границы с координатами вносятся в кадастр и отражаются в публичной кадастровой карте на портале Росреестра.
Каждый может посмотреть и убедиться, что интересующий его участок относится к зоне с необходимым ему разрешенным использованием. В этом случае ни выкопировки, ни справки не нужны, статус земли очевиден для юридических и физических лиц и органов регистрации прав.
У каждой территориальной зоны есть десятки видов разрешенного использования: основные, вспомогательные, условно разрешенные. Собственнику ничего не мешает через постановление ОМСУ выбрать любой ВРИ, правда, условно разрешенный. Для выбора какого-либо основного или вспомогательного ВРИ достаточно заявления.

— Для покупателя земельного участка публичная кадастровая карта — лучший способ проверить, легитимным ли будет строительство на нем дома?

— Думаю, да. Пока границы территориальной зоны не внесены в кадастр, проверка довольно трудоемкая.
К сожалению, по всей Ленинградской области после изменения ПЗЗ органами местного самоуправления в кадастр внесены границы всего 25 территориальных зон.

— Если Росреестр отказал в регистрации права с новым ВРИ, владелец вынужден платить земельный налог за землю, которой не может пользоваться. Ставка налога для сельхозземель под дачное строительство и сельхозпроизводство одинаковая — 0,3%, но кадастровая стоимость отличается. Насколько? И что делать в этом случае?

— В Ленинградской области кадастровая стоимость сельхозугодий составляет 2–9 рублей за квадратный метр. Средняя кадастровая стоимость сельхозземли с разрешенным использованием под дачное строительство в десятки раз выше: 672 рубля.
Собственнику придется снова обратиться в орган МСУ, выдавший документ, по которому невозможна регистрация права.
Весьма распространена ситуация, когда ОМСУ принимают правила землепользования и застройки для сельхозземель. Однако по Градостроительному кодексу для земель сельхозназначения правила застройки или градрегламенты не устанавливаются. Местные власти, не обратив на это внимание, прямо нарушили нормы закона. И они должны исправить ошибки, а собственник должен представить новый документ в кадастровую палату. Мы внесем эти данные в кадастр, и налог будет рассчитываться уже по кадастровой стоимости для сельхозугодий.

— Похоже, государство против освоения новых территорий дачниками?

— В Ленинградской области уже утверждено множество генпланов, в которых в границы поселений включены большие массивы сельхозземель с изменением их категории. Новых расширений границ населенных пунктов для дачного строительства ждать не стоит: генпланы, в отличие от ПЗЗ, согласовываются и на региональном, и на федеральном уровне. И для включения новых территорий нужны серьезные обоснования в части инвестиций и наличия инфраструктуры.
В целом законодатели действительно стараются сохранить сельхозземли для сельского хозяйства. Для этого в июле 2016 го­­да приняты изменения по упрощенному изъятию участков, не используемых по назначению. Россельхознадзор осматривает участок, выдает предписание об устранении найденных нарушений за два года вместо прежних пяти, а потом можно начинать изъятие. Из Земельного кодекса с 1 марта 2015 го­да исключена статья 81, разрешавшая дачное строительство на сельхозземле. С июня статья 78 ЗК запрещает использование сельхозземель ближе 30 км от границ сельских поселений для каких-либо целей, кроме сельхозпроизводства. Эта же статья разрешает на сельхозземлях ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Дачное строительство там недопустимо.
Но напомню, что строительство индивидуальных домов, их кадастровый учет и регистрация прав собственности возможны и в садоводствах; ничто не мешает организации садоводческих объединений. И есть решение Конституционного суда о возможности регистрации граждан в доме на садовом участке. Я не вижу принципиальной разницы между садоводческим товариществом и ДНП. «Дачная амнистия», действующая до 1 марта 2018 года, и в СНТ, и в дачных поселках позволяет регистрировать права на построенные индивидуальные дома до трех этажей, в обоих случаях без акта о вводе в эксплуатацию. Причем регистрация дома в качестве жилого осуществляется по декларации заявителя.

— С чем связан большой наплыв посетителей у вас, на улице Чапаева, 15 в Санкт-Петербурге?

— После окончания дачного сезона всегда пик обращений. Владельцы садовых и дачных участков за лето провели кадастровые работы и теперь ставят участки на государственный кадастровый учет. Много обращений по поводу «прирезки», выкупа у муниципалитетов пустующих наделов по соседству.
Мы настойчиво рекомендуем поторопиться с уточнением координат земельных участков — это дает серьезные гарантии защиты прав, в том числе права распорядиться собственностью после 2017 года. Советую также поспешить тем, кто хочет поставить объекты на кадастровый учет, а права зарегистрировать позже: с начала года будет возможна только объединенная процедура, и придется сдавать полный комплект документов и для учета объекта недвижимости, и для регистрации права на него.

Беседовала: Анна Александрова
29.11.2016 | Количество просмотров: 758

Популярные статьи

Дмитрий Майоров: Краеугольные камни — или камни за пазухой?

Есть четыре базовые точки, краеугольных камня, без которых дом может быть отнят, снесен или непригоден для жизни. Привычное пренебрежение требованиями закона уже не столь безопасно, предостерегает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».

Сергей Степанов, Антон Гаринов: Загородному рынку нужна ипотека

По итогам прошлого года «Строительный трест» лидировал в продажах на рынке загородной недвижимости бизнес-класса: 14% купленных домов пришлись на проекты «Небо» в Кузьмоловском и «Сад времени» в Петергофе. В этом году стало известно о планах расширения проекта «Сад времени». Что сейчас происходит в коттеджных поселках компании, рассказали директор по продажам Сергей Степанов и руководитель направления загородной недвижимости Антон Гаринов.

Статьи рубрики

Юрий Запалатский: Дороги — сфера постоянных инноваций

Дороги — своего рода жизненные артерии для 47-го региона. О том, какие программы реализует сегодня Комитет по дорожному хозяйству Ленинградской области, рассказывает его председатель Юрий Запалатский.

Вячеслав Шибаев: Наша задача — не бросить людей

В новых проектах застройщики будут заявлять сроки «с запасом», считает Вячеслав Шибаев, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы по Ленинградской области.

Дмитрий Рытов: Мы избежали ошибок северных пригородов

Больше 100 тысяч кв. м жилья в год — существенный объем для поселения, в котором сегодня около 10 тысяч жителей. Аннинское городское поселение Ломоносовского района становится все привлекательнее и для местного населения, и для приезжих из других регионов РФ, отмечает глава администрации МО Дмитрий Рытов.

Алексей Гердий: 78% наших жителей будут обеспечены работой в поселении

Заневское городское поселение Всеволожского района Ленобласти, сменив статус с сельского на городское, пока этим и ограничит его реформирование. Однако, уверен глава местной администрации Алексей Гердий, превращение поселения в городской округ — перспектива ближайших 15 лет.