Львиная доля загородных объектов вне правового поля. Законы меняются, в них много противоречий, казусов и ляпов. Моя задача — предупредить: чем привлекательнее ваш участок, тем больше опасность, что кто-то воспользуется невнятностью его правового статуса. Есть проблемы, преодолимые в одиночку. Но я говорю о вещах, не зависящих от владельца участка. Вот четыре ключевых пункта, проверять которые надо до совершения покупки: права на землю, наличие электричества, транспортная доступность поселка и фактическая возможность подъезда к участку.
Продают по переуступке право аренды земли с возможностью выкупа? Разворачивайтесь и уходите! До выкупа может просто не дойти, а условия аренды изменятся. Если земля для дач, а на ней строят таунхаусы — не покупайте! Предлагают самому обозначить колышками желаемый участок, а платить за долю в праве на весь массив? Откажитесь! Договориться с другими «дольщиками» о выделе выбранных соток не помогут никакие связи.
Если права собственности нет, нужно выяснять всю подноготную с юристом. Не факт, что продавец имеет злой умысел обманом завладеть вашими деньгами, чаще всего это непрофессионализм. Но продавец оставляет вас один на один с серьезным риском. Его соображения экономические: обеспечение безопасности и надежности стоит денег. Спросите себя: если у продавца нет средств на законное оформление земли, стоит ли иметь с ним дело?
Транспортную доступность надо оценивать по сегодняшнему положению дел, рассчитывать на реализацию обещаний восьмиполосных автобанов или схемы развития метро к 2030 году не стоит. Поверьте, густонаселенные многоэтажные жилые массивы появятся раньше автобана или метро. Кому нужен дом, если на дорогу к нему и обратно ежедневно придется тратить четыре часа?
Не будет у вас дома и без электричества. Популистский закон о 15 кВт за 550 рублей не работает, а в одиночку строить подстанцию вы не станете. Поэтому как минимум проверяйте техусловия подключения, но покупать участок можно, если к нему подведена электросеть, выделена нужная мощность, есть договор технологического присоединения.
Громкие скандалы с запретом проезда владельца к дому — веский повод проверить постановление местной администрации об утвержденном проекте планировки поселка. В проекте должны быть выделены участки под дороги и общие объекты инфраструктуры. Утвержденный проект гарантирует, что к дому сможет подъехать «скорая», пожарная машина или такси.
Колодец, скважину, газгольдер и локальный септик можно сделать самостоятельно.
Изъяны в юридических правах, отсутствие электричества, дороги к поселку и подъезда к дому делают покупку бесполезной.
Моя позиция: девелопер не должен перекладывать решение проблем на плечи покупателя, обеспечить пригодность земли для строительства дома — его основная работа, за которую он получает деньги.
Обязательные условия покупки!
• У продавца есть право собственности на участок
• Разрешенное использование земли соответствует вашим планам
