Дом как постоянное жилье, квартира в городе для постоянного проживания плюс загородный дом для всесезонного отдыха, а также промежуточный вариант «преимущественного проживания» за городом. В каких поселках уже сейчас удобно жить круглый год и что изменилось в выборе формата проживания за городом после запуска таких знаковых проектов, как стадион на Крестовском и ЗСД? Зарегистрировали ли девелоперы дорогих коттеджных поселков спрос на загородные дома будущих обитателей «Лахта Центра»?
Под флагом и с речевкой
Весной брокеры по элитной недвижимости рассказывали, что многие покупатели, искавшие загородные дома, в результате предпочли квартиры на Крестовском острове. Но затем последовал Кубок конфедераций, когда на острове действовал пропускной режим для местных жителей, теперь там регулярно проходят матчи чемпионата страны и Лиги Европы, и многие эксперты говорят о понижающем статус острова влиянии многотысячного наплыва болельщиков.
Тем не менее, по словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований компании Knight Frank SPb, Крестовский остров продолжает удерживать топовые позиции по запросам покупателей элитной недвижимости. Матчи на новом стадионе не переломили мнение об этой локации, как о самой престижной, а жители глобального дискомфорта не заметили.
Хотя и до открытия стадиона жители острова не были избалованы тишиной и покоем: «Диво-остров», работающий летом до двух ночи, самосвалы, следующие на стройки, общегородские мероприятия в ЦПКиО и Приморском парке Победы давно приучили островитян к шуму и периодически запруженным автомобилями улицам. По мнению Марии Парфененко, генерального директора инвестиционно-управляющей компании STEIT, настоящее испытание на прочность чувств к Крестовскому острову ожидается в 2018 году, в период Чемпионата мира по футболу: «Думаю, это время значительная часть островитян предпочтут провести в своих загородных резиденциях». Пока же заметной переориентации «элитного» спроса на загородную недвижимость или другие городские локации не отмечено.
Новыми покупателями элитной недвижимости, в том числе переехавшими в Петербург управленцами Газпрома и его дочерних структур, двигало желание осуществить переезд с меньшими, чем при пожаре, издержками и побыстрее, рассказывает Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»: «Даже те, кто привык жить в своем доме и хотел бы сохранить этот привычный загородный образ жизни, прежде всего решали задачу быстро найти жилье, перевезти и устроить семью. Поэтому выбиралась локация с развитой инфраструктурой (детсадами, школами, поликлиниками, фитнес-центрами) и удобной транспортной доступностью. Почему они не стали сразу покупать дома в пригородах? Потому что загородная инфраструктура Петербурга развита очень слабо и находится на очень низком уровне, исключая отдельные локации. Именно поэтому в поселке «Ламбери» мы особенно внимательны к инфраструктуре, последовательно реализуем концепцию «дома для постоянного проживания». Классический британский стиль, асфальтированные дороги, пруды, парки, красивые виды из окон — все это формирует единую среду и желание жить здесь. Надеемся, что и новые жители Крестовского острова обратят на нас внимание».
Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»
Конечно, транспортная доступность поселка для постоянного проживания важна. И с учетом развития дорожной сети покупатели стали рассматривать и более удаленные локации для постоянной жизни. Как правило, люди, которые выбирают коттеджный поселок бизнес-класса и выше, в первую очередь оценивают качество самого предложения, а не рассчитывают будущие затраты на передвижение.
Мы строим коттеджные поселки для постоянного проживания. Этому формату должна соответствовать и инфраструктура в пешеходной доступности. Поселок «Небо», например, полностью готов и заселен, почти 100% владельцев живут постоянно. Мы построили здесь детский сад, фитнес-центр, магазин — коммерческие, на полной самоокупаемости. Услугами этих объектов могут пользоваться жители другого нашего проекта — «Озерный край», заезжая по пути домой. В «Саду времени» будет свой детсад на 75 мест, а остальное есть в соседних кварталах Петергофа.
Признаки постоянства
Все коттеджные поселки класса «бизнес» и выше позиционируются как пригодные для постоянной жизни. «Действительно удобных не так много. Как минимум нужны школа, детский досуговый центр и продуктовый магазин в шаговой доступности», — делится Алексей Потапов опытом общения с клиентами.
Высококлассных объектов сферы образования, спорта и отдыха для детей и взрослых под Петербургом немало. Строятся и открываются новые. В августе, например, открылся многофункциональный комплекс с гольф-клубом Mill Creek в Мельничном Ручье. Но локаций, где было бы все и близко, нет, считает коммерческий директор компании SKOG Homes Владислав Ремиш: «Даже жители самого развитого по соцкультбыту из загородных и пригородных районов — Курортного вынуждены, например, закупать продукты на выездах из города: в «Европолисе» или «Лэнде» на Приморском шоссе, в «Окей» на Савушкина».
По данным компании «Росса Ракенне», дома в поселке HONKANOVA Concept Residence в Солнечном их владельцы рассматривают исключительно как постоянное жилье. В «Медном озере — 2», расположенном в 17 км от КАД по Выборгскому шоссе, все дома первой очереди стали основным жильем для их хозяев.
Соседи — это важно
Строительство необходимых соцобъектов «только для своих» девелоперы минимизировали до предела.
В коттеджном поселке «Небо», например, изначально рассчитанном на постоянное проживание и успешно реализовавшем эту концепцию, все построенные объекты (детский сад, фитнес-клуб и магазин) являются коммерческими и находятся на полной самоокупаемости, как говорит Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест». Их загрузка и эксплуатация никак не сказываются на ежемесячных платежах жителей поселка. «Конечно, в поселке на 10–15 домовладений, таких как «Озерный край», создавать подобную инфраструктуру нет смысла, поскольку она просто не окупится. Но и здесь мы нашли выход: жители «Озерного края» могут воспользоваться услугами объектов соцкультбыта в «Небе», заехав туда по пути домой», — добавляет г-н Гаринов.
Поселок «Ламбери» примыкает к шоссе Юкки — Кузьмолово, вдоль которого сосредоточен целый кластер новых проектов разных классов. Инфраструктура, которую строят у «Ламбери» тоже рассчитана на жителей соседних поселков. По мнению Алексея Потапова, это наиболее правильный путь развития. Инфраструктурным объектам нужен трафик, а один поселок не сможет обеспечить полноценную загрузку. «Не будет трафика — не будет достойного сервиса», — уверен эксперт. На прилегающей к «Ламбери» территории сейчас заканчивается строительство средней общеобразовательной школы, заключен договор с частным общеобразовательным учреждением «Деловая волна». Первых учеников школа примет 1 сентября 2018 года. Сейчас идет проектирование торгового центра, заключен договор с «Азбукой вкуса» на открытие в 2019 году продуктового универсама. Завершается строительство Центра оздоровительного отдыха и медцентра.
Во въездной группе коттеджного поселка «Репинское» планируется размещение кафе-кулинарии, тоже рассчитанного на спрос соседей. «В ближайшем окружении нашего проекта расположено более десяти обжитых поселков верхнего ценового сегмента, заведение будет востребовано еще до официального открытия «Репинского». Мы уже заключили соглашение с будущим оператором, открытие намечено на лето 2018 года», — сообщила Мария Парфененко. Условие появления в новых предместьях хороших магазинов и высококлассной инфраструктуры — наличие кластера загородных поселков схожего уровня в одной локации. Такие кластеры возникают и развиваются в районах с удобной транспортной доступностью.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»
Для жителей «Ламбери» дома здесь будут основным жильем, как мы задумывали изначально. Развитие транспортной сети, наличие КАД и ЗСД сильно изменили восприятие расстояний: проезд из «Ламбери», а это 6 км от Кольцевой, занимает не больше 35 минут. И плата даже за ежедневный проезд, с учетом скидок по транспондерам, не обременительная. Общаясь с клиентами, чаще всего слышу вопросы про школу, детский досуговый центр, клубный дом, продуктовый магазин. Именно эту инфраструктуру мы строим в шаговой доступности от «Ламбери». Она будет работать и на соседнее поселки без нагрузки платой за содержание наших жителей. Нет смысла организовывать в пригородах закрытую инфраструктуру «только для своих» — без трафика не будет должного сервиса. А рынок отрегулирует, какие именно коммерческие объекты нужны. Главное — построить рядом коммерческую недвижимость, пригодную для инфраструктурных объектов.
Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT
Для покупателей в премиум-сегменте загородный дом редко является единственным объектом недвижимости. Они предпочитают иметь и городскую квартиру в центральных районах Петербурга, и дом в статусной загородной локации. А расположение в пределах 20 км от КАД или рядом с ЗСД позволяет с комфортом использовать загородный дом не только для сезонного, но и для преимущественного проживания. Учитывая это, в клубном поселке премиум-класса «Репинское», который компания вывела на рынок в этом году, планируется открытие кафе-кулинарии еще до заселения домовладений. Поскольку инфраструктура находится во въездной группе, а в ближайшем окружении более 10 заселенных поселков верхнего ценового сегмента, заведение будет востребовано еще до официального открытия поселка. Мы уже заключили соглашение с будущим оператором, открытие намечено на лето 2018 года. Помимо кафе-кулинарии, в «Репинском» запроектированы парк с прудом, гастрономическая эколавка, детские и спортивные площадки, административные комплекс с постом охраны и офисом управляющей компании.
Доплата за скорость
По мнению Марии Парфененко, единственным препятствием для жизни за городом постоянно можно считать долгую дорогу до центра города. При этом расположение коттеджного поселка не дальше 20 км от КАД или рядом с ЗСД позволяет с комфортом использовать загородный дом не только для сезонного, но и для преимущественного проживания.
Открытие сквозного движения по всему скоростному диаметру заметно улучшило транспортную доступность северной части Всеволожского и Курортного районов. Новые трассы, по мнению Алексея Потапова, кардинально необременительная плата за комфорт, считает Алексей Потапов. Другое дело, отмечает эксперт, что в окрестностях КАД часто возникает бетонный шанхай. И потому нужно внимательно подходить к выбору загородного жилья, изучать расположение и перспективу развития соседних участков.
Антон Гаринов уверен, что локация в 10 км от КАД (это поселок «Небо») или в городской черте, в Петергофе («Сад времени»), полностью соответствует формату постоянного проживания. Тем более что в скором времени близ «Неба» будет построена скоростная автомагистраль Санкт-Петербург — Матокса, прямое продолжение Пискаревского проспекта. В коттеджном поселке «Небо», как уверяет эксперт из «Строительного треста», постоянно живут почти сто процентов домовладельцев.
Для покупателей в премиум-сегменте загородный дом редко является единственным объектом недвижимости. Они предпочитают иметь и городскую квартиру в центральных районах Петербурга, и дом в статусной загородной локации. А расположение в пределах 20 км от КАД или рядом с ЗСД позволяет с комфортом использовать загородный дом не только для сезонного, но и для преимущественного проживания. Учитывая это, в клубном поселке премиум-класса «Репинское», который компания вывела на рынок в этом году, планируется открытие кафе-кулинарии еще до заселения домовладений. Поскольку инфраструктура находится во въездной группе, а в ближайшем окружении более 10 заселенных поселков верхнего ценового сегмента, заведение будет востребовано еще до официального открытия поселка. Мы уже заключили соглашение с будущим оператором, открытие намечено на лето 2018 года. Помимо кафе-кулинарии, в «Репинском» запроектированы парк с прудом, гастрономическая эколавка, детские и спортивные площадки, административные комплекс с постом охраны и офисом управляющей компании.
