В условиях дефицита качественных поселков покупатели оказываются вынуждены выбирать из того, что осталось, а застройщики на основе прогнозов о прибыли не более 10% отказываются от запуска новых проектов. К таким выводам по итогам высокого сезона на загородном рынке Подмосковья пришли специалисты департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Векторы ценовой динамики имеют разнонаправленный характер: если стоимость предложения во всех форматах падает, то сумма сделки — растет. Так, у коттеджей она увеличилась за год более чем на 55%. Цена предложения: коттеджи подешевели на 17%
За прошедший год средняя стоимость предложения на первичном рынке загородной недвижимости опустилась на 16,7% — с 7,2 млн руб. в третьем квартале 2016 года до 6 млн руб. в том же периоде 2017-го. Снижение затронуло все без исключения форматы, разница заключалась лишь в его степени. Так, лидерами отрицательной ценовой динамики стали коттеджи: их средняя стоимость уменьшилась за год на 16,9%, до 39,9 млн руб. Малоэтажное жилье (МЖД) потеряло в цене 12,7% — сейчас оно предлагается в среднем за 4,8 млн руб. Недалеко от «малоэтажки» ушли дуплексы: их стоимость снизилась на 12,5%, до 8,4 млн руб. Несколько меньше — на 8% — изменилась средняя цена участков без подряда (УБП), теперь она составляет 2,3 млн руб. Наконец, наиболее стабильными оказались таунхаусы: средняя стоимость предложения в этом формате уменьшилась всего на 0,9%, до 11,4 млн руб.
По мнению руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова, сложившаяся ситуация массового демпинга наносит сильный урон по загородному рынку в том плане, что создает дополнительный барьер для вывода новых проектов. Девелоперы понимают: нет смысла запускать что-то новое, если максимум, на что можно рассчитывать, — это 8–10% дохода через пять лет.
Довольно неожиданным кажется тот факт, что за последний год средний чек сделки в загородном сегменте отметился подъемом во всех форматах. Если в третьем квартале 2016 года покупка «загородки» в среднем обходилась в 3,7 млн руб., то сейчас эта цифра выросла почти на треть — до 4,9 млн руб. Причем темпы роста оказались здесь куда значительнее, чем динамика снижения цен предложения, рассмотренная выше. Так, дуплексы — лидеры по увеличению стоимости реализации — сегодня приобретаются в среднем за 12 млн руб., что на 64,4% выше прошлогодних значений. Таунхаусы покупают за 14,2 млн руб., т. е. дороже на 59,5%. Средняя цена реализации коттеджей поднялась на 55,4%, до 26,1 млн руб. Чек покупки в формате МЖД достиг уровня 4,2 млн руб., увеличившись на 40%, а в случае с УБП рост составил 30,8% — средняя сумма сделки здесь равна 1,7 млн руб.
«Сейчас на рынке загородной недвижимости продается самое качественное — а такого предложения очень мало — и самое дешевое, — объясняет Дмитрий Таганов. — В итоге доступные лоты в ликвидных проектах становятся большим дефицитом, а клиентам приходится выбирать среди оставшихся объектов с более высоким ценником. В такой ситуации вероятен сценарий перехода части покупателей на вторичку, но ему пока мешает серьезная переоцененность вторичных объектов».
