Спрос на загородную недвижимость постоянно растет: 30% жителей города ориентированы на постоянное проживание за городом, около 40% хотят иметь там дом для временного проживания. Причин тому много - неблагоприятная экологическая обстановка, невозможность подобрать оптимальное жилье в городе, желание жить в социально однородной среде: Застройщик, со своей стороны, тоже ориентируется на развитие земель области: в городе действует естественный ограничитель предложения - дефицит участков под застройку. Кроме того, новая система распределения пятен в городе заставляет средних и малых игроков покинуть рынок. Если к вышесказанному добавить очевидный дефицит привлекательных и одновременно пригодных для развития земельных участков в области, можно смело говорить о создании всех предпосылок для ажиотажного спроса.
Сложившаяся ситуация открывает инвесторам широкие возможности на новом перспективном рынке загородной земли.
Земля де-юре и де-факто
Значение земли как основы жизни и деятельности человека.
Земельный кодекс РФ
Привлекательность земельных участков для инвесторов объясняется не только тем, что они представляют собой "пятна под застройку" - поле деятельности для строительных компаний. Сама земля является крайне привлекательным объектом для инвестирования. Цена земли растет стремительными темпами. За 2004 год в среднем по Ленинградской области прирост цен составил 30%. Естественно, цены на наиболее привлекательные участки выросли значительно сильнее.
Главной причиной стабильного роста цен является ограниченность предложения. Лишь на первый взгляд у неискушенного покупателя может сложиться впечатление, что выбор велик. При ближайшем рассмотрении можно сделать прямо противоположный вывод.
Основным товаром на рынке земли на сегодняшний день являются земли, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Оборот этих земель стал возможен после вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (27.01.2003). Рынок сельхозземли совсем молод, и именно в силу этого еще можно найти участки сельскохозяйственного назначения значительные по площади, привлекательные по местоположению и экологически. К примеру, в категории земель поселений таких возможностей нет уже давно, ибо эти земли на протяжении многих лет застраивались, предоставлялись льготным категориям граждан и т. д. В результате появились известные всем нелепые разношерстные поселки, кирпичные замки на окраинах деревень и т. п.
Всякая ли земля сельскохозяйственного назначения может использоваться инвестором для своих целей? Очевидно, что нет. На рынке огромное количество предложений, которые могут ввергнуть покупателя в расходы без перспективы использования участков под застройку и последующего извлечения прибыли. Единственной возможностью в ряде случаев будет использование купленных участков по их прямому целевому назначению - для сельскохозяйственного производства. Есть основания полагать, что найдется немного желающих инвестировать в сельское хозяйство.
В рамках действующего законодательства, на основании Земельного кодекса РФ, существуют две формы, две практически равноценные возможности использования под застройку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Это садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и дачное некоммерческое партнерство (ДНП). Дело в том, что в рамках категории земли (в данном случае земли сельскохозяйственного назначения) существует еще так называемое разрешенное использование. Закон, в частности, допускает использование сельскохозяйственных земель "для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства".
Все вышесказанное преследует единственную цель - обозначить исключительную важность юридического статуса земельных участков. Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности СНТ и ДНП, практически гарантируют инвестора от неприятностей. Единственное, чем следует дополнительно поинтересоваться покупателю, - соответствует ли предполагаемое использование участков земли схеме зонирования территорий.
Термин "зонирование территорий" введен Земельным кодексом РФ. Зонирование может определять особо охраняемые территории, заповедники, места, в которых запрещено любое строительство, и т. п. На сегодняшний день лишь немногие территории получили разработанные схемы зонирования. Когда зонирование не определено - нет и проблемы. Если же схема зонирования разработана и утверждена администрацией муниципального образования или вышестоящей, к содержанию этого документа нужно отнестись очень серьезно.
Разобравшись с юридическими вопросами, можем двинуться дальше.
География здоровья
Город отравляет наши души, так найдите же место, где сохранят хотя бы наши тела.
Братья Стругацкие
Конечно, первой причиной того, что все больше и больше людей хотят иметь жилье за пределами Санкт-Петербурга, является неблагоприятная экологическая обстановка в городе. Однако не следует забывать, что экологическая карта пригородов тоже неоднородна.
Во-первых, стоит отбросить ближний пригород - участки, находящиеся на расстоянии 10-15 км от города в тех направлениях, где располагаются промышленные зоны, имеют загрязненные грунтовые воды, что, очевидно, будет отражаться на здоровье поселенцев. Конечно, участок участку рознь, но если основная цель переезда за город - "погоня" за здоровьем, лучше выбирать места подальше, в радиусе от 40 км.
То же самое касается участков, расположенных вблизи оживленных трасс. Кстати, продавцы об этом прекрасно знают, поэтому подобные участки значительно дешевле.
Повышенное содержание природного радона в почвах еще один недостаток. Этот бесцветный и не имеющий запаха газ может вызывать заболевания легких. Застройщикам целесообразно проводить дополнительные исследования, для того чтобы исключить эту опасность. Очаги радона встречаются на территории всей Ленобласти, пожалуй, кроме только Выборгского и Приозерского районов. Наименее благоприятными в этом плане являются престижные южные районы.
Кризис жанра
Вы можете купить автомобиль любого цвета, если этот цвет черный.
Генри Форд
Сегодня в большинстве случаев участки земли предлагаются розничному покупателю с обязательным подрядом на строительство. Предложение участков с подрядом и готовых коттеджей в охраняемых поселках увеличивается ежемесячно на 1-1,5% , а спрос - на 5-7%. Таким образом, даже при существующем дефиците разрыв спроса и предложения продолжает расти. Ситуация выглядела бы несколько иначе, если бы инвесторы проявили большую гибкость в ценовой политике и выборе объектов для развития. Вместо постоянной борьбы за участки вблизи Курортного района и модных пригородов им следовало бы обратить внимание на потребительскую прослойку, которая готова потратить разумные деньги на дом в коттеджном поселке на расстоянии 70-75 км от города. Подобный потребительский спрос созрел, ибо недалеко от города коттеджные поселки "массового типа" зачастую предлагаются вкупе с земельными участками пиковой ценовой категории.
За ними будущее
…Когда потребитель говорит "подпрыгнуть", надо прыгать высоко и быстро.
"Бизнес в стиле фанк"
При выборе участка под застройку, помимо юридических и прочих вопросов, инвестору предстоит выбор рыночного сегмента для ориентирования инвестиционного проекта, или, что то же самое, решить вопрос о выборе целевой группы покупателей, на которых будет нацелено предложение о продаже. Можно попытаться сгруппировать факторы, которые в совокупности определят несколько возможных вариантов позиционирования. Главными критериями, безусловно, являются цена земли и предлагаемая покупателям стоимость застройки. Однако это еще не все.
1. Ориентация на массовый спрос. К этому сегменту можно отнести типовые проекты застройки, стоимость которых не превышает 80 тыс. дол. Такие проекты логично развивать на расстоянии 40-80 км от города, в местах с относительно невысокой - от $1500 до $3000 - ценой за сотку земли.
К очевидным требованиям покупателей можно отнести близость водоема, лесной зоны, наличие автомобильной дороги. И хотя итоговая стоимость предлагаемых покупателю объектов относительно невелика, безусловными являются требования, которые сегодня можно предъявить к любому проекту коттеджной застройки. Местоположение участка должно обеспечивать комфортное проживание: в непосредственной близости не должно быть "сомнительных" соседей, к примеру "пьющих" деревень. Благоприятная экологическая обстановка, социальная однородность жителей, решение вопросов безопасности, единая концепция застройки - необходимые на сегодняшний день условия.
2. Концептуальные проекты загородных поселков с уникальными рекреационными характеристиками, с высокоразвитой инфраструктурой. Этим проектам место в районах, которые изначально позиционируются как элитные или близкие к ним. Участки для подобных проектов могут быть расположены, к примеру, у залива, на живописных озерах Карельского перешейка. Если говорить о северном направлении, очевидно, что подобные поселки должны располагаться за пределами заоблачного по ценам и одновременно - застроенного и тесного Курортного района, но в то же время не далее чем в часе езды от города. Подобным требованиям удовлетворяют, например, территории, расположенные рядом с Приморским шоссе, в районе поселков Ленинское, Ильичево, Пески.
Подходы к застройке, к концепции поселка в этом варианте будут несколько отличаться от предыдущего. Обитатели станут предъявлять повышенные требования не только к месту, о чем уже упоминалось. Большие участки, высокие требования к инфраструктуре, обязательные общие для поселка объекты рекреации - вот лишь несколько моментов, на которые обращают внимание.
В застройке нужно учитывать не только единый стиль и концепцию поселка, но и индивидуализацию каждого участка. Это может быть и ландшафт, и выбор материалов для строительства. При сохранении общей идеи поселка вряд ли стоит навязывать покупателям какие-то стереотипы. Человек, готовый заплатить за дом с участком несколько сотен тысяч долларов, вправе подчеркнуть индивидуальность своего жилья. При этом развитая инфраструктура, места для совместного времяпрепровождения, администрирование поселка, техническое обслуживание на уровне современных требований позволяют говорить не просто о приобретении покупателем дома с участком, а о создании нового качества и нового стиля загородной жизни. Аналитики предсказывают, что именно такой тип коттеджных поселков будет в основном представлен на рынке уже к 2007 году, как это произошло в Москве.
3. Определение потребительской и ценовой политики для каждого клиента (кастоматизация), то есть строительство не на массовой основе, а по индивидуальному заказу, именно того, что идеально соответствует требованиям конкретного клиента.
В этом варианте тоже возможна единая концепция всей территории, но в виде легкого налета, почти незаметного. Число домов в таком поселке обычно невелико, а участки значительно больше, чем в вышеописанных вариантах. Затраты на реализацию такого проекта огромны: сама земля должна быть имиджевой, иметь свою историю, овеянную легендами. Участок делает особенно желанным близость к дворцово-парковым ансамблям (Стрельны, Пушкина, Павловска) или бывшим правительственным дачам, как в Курортном районе. Стоимость сотки подобной элитной категории колеблется от 10 до 20 тыс. долларов.
Каждый покупатель должен получать предложение "индивидуального пошива", полностью соответствующее и инженерно, и архитектурно его потребностям и потребностям его семьи. Стоимость таких проектов начинается от 800 тыс. руб… А дальше все зависит от пожеланий - в том числе и набор услуг, которыми хотел бы пользоваться будущий житель коттеджного рая.
4. Концепция "отшельник". Она соответствует интересам одной из самых малочисленных, но самых платежеспособных категорий клиентов.
Несколько лет назад состоятельные покупатели, уставшие от городского шума, начали осваивать удаленные от города участки с нетронутой и оттого особенно привлекательной природой. В очередной раз можно оглянуться на пример Москвы, где покупатели, уже имеющие загородные дома в непосредственной близости от кольцевой дороги, приобретают участки под застройку на расстоянии 100-150 км от города.
В Ленинградской области сегодня еще немало уникальных природных уголков, которые могли бы удовлетворить взыскательных "отшельников". Уже сейчас есть такие, кто готов добираться до своего загородного дома на вертолете или гидроплане, решать вопрос с автономным электричеством, для того чтобы получить то качество загородной жизни, которым могут похвастаться немногие. Живописные берега реки Оредеж, лосось, поднимающийся на нерест по порогам реки Бурной, скалистые берега Вуоксы - некоторые покупатели согласны заплатить за то, чтобы их окружали подобные картины.
С точки зрения инвестора, участки земли в таких местах вполне разумно рассматривать как выгодное вложение средств на перспективу. Грунтовые дороги со временем превратятся в асфальтовые, участки, до которых сегодня можно добраться лишь на хорошем внедорожнике, станут легко доступны, а вот уникальных природных объектов не прибавится.
Подведем итоги
Дай им то, чего они хотят, и они дадут тебе то, что хочешь ты.
Анри Перрюшо
Итак, времени на раздумья у инвесторов практически не остается. Участков земли, которые удовлетворяли бы всем существующим критериям, на сегодняшний день буквально единицы. Есть основания полагать, что уже в течение весны 2005 года наиболее интересные из них будут приобретены либо для реализации инвестиционных проектов, либо с целью выгодного размещения капитала на перспективу.
Строительные компании, которые успеют приобрести достойные участки, обеспечат себя работой на годы. Инвесторы, удачно вложившие средства на рынке земли, будут с удовлетворением наблюдать за увеличением их стоимости.
При этом на питерском рынке загородной земли уже хорошо заметно присутствие московского капитала. Наиболее крупные риэлтерские компании столицы открывают представительства в Санкт-Петербурге с очевидным намерением стать проводниками московских денег на рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти. Строится скоростная дорога из административной столицы в северную. Москва во всех отношениях становится ближе.
Теперь давайте, в который уже раз, вспомним московский рынок загородной земли с его ценами и, в дополнение к этому - известный всем закон сообщающихся сосудов. Будущее достаточно очевидно.
Что касается этапа освоения участков земли застройщиками и реализации проектов, то тут можно не беспокоиться. Ресурсов и возможностей строительных компаний Санкт-Петербурга для этого хватит с избытком. Рынок загородной земли предоставляет им именно то поле деятельности, которого так не хватает. И если ожидания аналитиков оправдаются и застройщик сможет представить на рынке продукт, который заинтересует потребителя, уже через два года вокруг Петербурга будут функционировать примерно 300 коттеджных поселков, а значит, около 20 тыс. семей смогут воплотить свою мечту о загородном счастье.
