При советском административно-территориальном делении и центробежных тенденциях, когда городские «спальные» районы, разрастаясь, поглощали окрестные деревни, все было внятно и просто. Семья, которая кроме отдельной квартиры (в типовом доме) располагала автомобилем («жигули» классической модели) и дачей (шесть соток в садоводстве плюс щитовой дом), считалась зажиточной. А если к этому набору прилагался «левашовский» железный гараж в многогектарном кооперативе на другом конце города - так и вообще состоятельной.
На ранних стадиях развития рынка определение «загородная недвижимость» вобрало в себя неоднородный сегмент, куда поначалу вошли и традиционные «шесть соток», и постройки в дачных кооперативах, а также частные дома ИЖС (в которых можно было прописаться), и незастроенные земельные участки - в подавляющем большинстве случаев за городской чертой. Единственным, пожалуй, исключением стали несколько тысяч садоводческих участков в черте Петербурга, а также индивидуальные жилые дома, расположенные в деревнях, поглощенных городом. С момента, когда развитием территорий занялись инвестиционные и девелоперские компании, рыночный сегмент, условно обозначаемый как «загородный», существенно расширился. Поэтому неминуемо встает вопрос, как быть с такими явлениями, как сегодняшние зоны малоэтажной застройки. Какая это недвижимость - городская или загородная?
К сожалению, однозначного ответа на этот вопрос не дают ни СНиПы, ни нормативные документы. Так, концепция нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга (которой уже в ближайшее время предстоит стать самим Генпланом), разделяет все строящееся жилье на многоквартирное и одноквартирное. Отметим, что в обозримом будущем в селитебном поясе Петербурга предполагается прирост 10 млн кв. м в многоквартирных домах, и 8 млн - в одноквартирных. Куда же отнести «малоэтажку»? И дома в сколько этажей можно считать малоэтажным жильем? Сблокированные коттеджи? Трех- или пятиэтажные? Отсутствие стандартов на сей счет подвигают застройщиков к тому, чтобы строить семи- или даже девятиэтажные дома в традиционных малоэтажных районах. А в Коломягах уже «продвигаются» проекты о шестнадцати этажах. Ответа на этот вопрос пока нет.
Пришла пора найти общий язык
Наверное, адаптирующиеся в русском языке чужие слова и термины - неизбежное явление, с которым придется частично смириться. По причине временного отсутствия стандартов в области недвижимости предлагается «единомыслие и единопонимание» в части применения следующих терминов:
- таун-хаус (town-house, англ.) - малоэтажный блокированный дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих смежные стены и отдельные входы с прилегающего земельного участка, принадлежащего собственникам квартир на правах собственности или аренды;
- малоэтажные секционные многоквартирные дома (в том числе таун-хаусы) - дома, выполненные по индивидуальным проектам (до трех-четырех этажей с мансардой), учитывающим регламент застройки территории;
- малоэтажная застройка - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс малоэтажных секционных многоквартирных домов, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса может входить несколько типов малоэтажных секционных многоквартирных домов, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория, занятая малоэтажной застройкой, может быть отделена от иной застройки, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.);
- коттедж (cottage, англ.) - отдельно стоящий, преимущественно загородный жилой дом с прилегающим земельным участком на правах аренды или собственности и построенный по проекту, учитывающему регламент застройки территории. Альтернативные, не имеющие отношения к слову «коттедж» наименования: особняк, дворец (летний или зимний), усадьба, изба, дача, фазенда и т. д.;
- коттеджный поселок - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс коттеджей, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка.
В состав комплекса могут входить несколько типов коттеджей, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория коттеджного поселка может быть отделена от иной застройки и окружающих территорий, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.). Альтернативные, не имеющие отношения к словосочетанию «коттеджный поселок» наименования: малоэтажная застройка, поселок городского типа, деревня, село, дачный поселок, кишлак, хутор, садоводство:
Отметим, что данная классификация предложена профессором Евгением Безлюдным, директором аналитического центра АН «Миэль-недвижимость СП», и базируется на формируемых сегодня традициях, предложениях рынка и нормативных документах. Список можно продолжать и развивать, потому что, например, те же коттеджные поселки тоже бывают разные.
Все типы коттеджных поселков
В настоящее время застройщики предлагают к продаже отдельно стоящие дома по меньшей мере в нескольких десятках коттеджных поселков. При этом под таковыми понимаются как единые архитектурно-планировочные комплексы, так и небольшие наделы, на которых возводятся от трех до пяти домов. Одни, не мудрствуя лукаво, предлагают приобретать «дворцы», другие - «дачи в поселках клубного типа».
С одной стороны, планы градостроительного развития Петербурга предполагают формирование «зеленого пояса» малоэтажных районов (в том числе и с обозначенными в концепциях одноквартирными домами) постоянного проживания. С другой - сложившаяся в России житейская традиция «квартира - машина - дача» не утратила актуальности. Многие состоятельные петербуржцы не стремятся переехать на ПМЖ в пригород, а в дополнение к квартире в центре города приобретают не коттедж для постоянного проживания, а именно - приличную летнюю дачу или дом, предназначенный для проведения уикендов в любое время года. Очевидно, что при проектировании «сезонных» коттеджных поселков придется закладывать несколько иные принципы, нежели в случае, когда речь идет о домах, которые эксплуатируются постоянно. Поэтому с типами коттеджных поселков еще придется определяться.
