В Ленинградской области сегодня право собственности определяется, что называется, "по земельному признаку". То есть для того, чтобы продать дом, надо располагать документами хотя бы на земельный участок. Но поскольку участки получены в разное время, то и документы на них могут быть самые разнообразные.
Лучше всего, если принадлежащая вам недвижимость приватизирована и на руках у вас имеется свидетельство о праве собственности. Но даже если нет - не стоит расстраиваться. Просто на оформление необходимых документов уйдет больше времени.
Если вы владелец участка с домиком в неприватизированном садовостве, захватите с собой в агентство членскую книжку. Хозяева участков ИЖС чаще всего в качестве документов располагают распоряжениями местной администрации о выделении земельного участка под застройку. Вот с этим первоначальным набором документов уже можно обращаться в агентство. И оно займется так называемой предпродажной подготовкой.
Самозахват надо оформлять
Словосочетанием "предпродажная подготовка" риэлтеры называют сбор и подготовку документов. Конечно, каждый волен проделать весь путь по подготовке документов самостоятельно. Но поверьте, это не так просто, как кажется. В этой статье мы коснемся лишь тех документов, которые необходимы для продажи земельного участка.
Для того, чтобы продать участок, нужно составить его план. Вот тут, как правило, и начинаются первые сложности. Редкий хозяин не расширял "чуть-чуть" границы своего участка за счет соседней лужайки или "никому не нужной" канавки. Специалисты агентств просят: предупредите об этом заранее, чтобы печальная истина не открылась, когда на ваш участок явится землемер. Скорее всего, этот захваченный вами кусок можно оформить, не вступая в противоречие с законодательством. Но агенту нужно как минимум заранее знать об этом.
Сегодня в каждом из районов Ленобласти работают земельные комиссии, включающие в себя представителей Земельного комитета, местной администрации и прочих властных структур. Именно они будут принимать решение о том, какова будет судьба вашего участка.
Но даже если самозахвата за вами не числится, нужно приготовиться к тому, что процесс оформления будет длительным и затратным. От 5 до 7 тысяч рублей придется заплатить за архитектурный проект участка и еще около 3 тысяч - за заключение договора застройки. Кроме того, надо получить согласования от многочисленных структур и ведомств. Вся процедура оформления недостающих документов может занять полгода и больше.
Не стоит обвинять в нерасторопности агентство недвижимости. Просто земельные отношения до сих пор самые запутанные в законодательном плане. В одной из фирм нам привели пример согласований, которые понадобились гражданину Г., чтобы выкупить 2,5 сотки арендованной земли. Дело в том, что к своему участку в 10 соток Г. взял в аренду с правом выкупа эти самые 2,5 сотки. И, решив продать участок, предложил к продаже все 12,5 сотки разом. Чтобы оформить участок законно, ему, кроме разрешения Земельной комиссии при администрации Выборского района, пришлось получить согласования от Балтводхоза, телефонной станции, пожарной инспекции и т.п. На все про все понадобилось 7 месяцев. И это - при помощи агентства, которое курировало процесс.
Главное - помнить: дом и участок - не типовая квартира, которую можно продать за полтора-два месяца.
Чем поможет агентство
[img class="right" border=0]Если вы решили обратиться в агентство, вам предстоит заключить с фирмой два договора. Один - на так называемое информационное обслуживание. Согласно этому договору, агентство берет на себя рекламирование объекта и поиск покупателя.
Второй - дополнительный - договор подписывается, если вы перекладываете на плечи агентства сбор и подготовку всех недостающих документов. К этому договору по акту прикладываются уже имеющиеся документы, которые передаются на хранение в агентство. Кроме того, собственник должен оформить нотариальную доверенность на сбор документов на имя агента, с которым он будет в дальнейшем работать. Здесь специалисты просят быть осторожнее - в доверенности не должны фигурировать слова "генеральная" или "доверенность на продажу". Агентству доверенность нужна лишь для того, чтобы во всех комитетах вместо вас просиживал в очередях агент.
В этом же дополнительном договоре указывается и сумма, которую собственнику придется затратить на подготовку документов.
Десять тысяч на руки
Вот мы и подошли вплотную к скользкой теме оплаты услуг агентства. Термином "на руки" в риэлтерской среде обозначается та сумма, которую получит продавец после вычета всех накладных расходов: на оформление, на рекламу и на комиссионные фирмы. Так что если в агентстве оценили вашу недвижимость в $12 тысяч, а у вас из документов только членская книжка садовода, значит, на руки вы получите около $10 тыс. Не стоит торговаться: конечно, недальновидный агент может согласиться и выставить ваш дом и за $14 тыс. Только он вряд ли найдет покупателя, а вы потеряете время.
Не стоит также приводить в пример ваших знакомых и родственников, которые продали буквально такой же дом на $ 3 тыс. дороже. Каждый загородный объект индивидуален, и его цена зависит не только от качества дома, но и от наличия рядом леса или озера, станции или асфальтированного шоссе (темы влияния тех или иных факторов на цену мы коснемся в одном из ближайших номеров).
Некоторые продавцы вспоминают, что на квартирном рынке часть расходов на оформление вроде бы можно переложить на покупателя. На загородном рынке - не то: пока дом и участок не оформлены, вам, по сути, просто нечего продавать. А значит, все расходы - ваше личное дело.
