Похоже, подобные встречи становятся доброй традицией. Так, в ноябре прошлого года «Русский фонд недвижимости» проводил семинар аналогичной тематики для представителей садоводческих объединений Кировского района. Интерес, проявленный к ноябрьскому мероприятию, побудил риэлтеров вновь обратиться к проблеме земельного законодательства. В планах «РФН» не только регулярные просветительские семинары, но и бесплатная консультационная помощь тем руководителям садоводств, которые заинтересованы в грамотной, юридически корректной работе с членами товариществ и кооперативов.
Законодательные вести
Первым на семинаре выступил заместитель генерального директора «РФН-Геодезия» Анатолий Белявский. Он рассказал гостям о последних «веяниях» в сфере земельного законодательства. Так,
24 марта 2006 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, упрощающий процедуру оформления прав граждан на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (гаражи, жилье, садовые дома в кооперативах и садоводческих товариществах) и получивший в народе название «дачная амнистия».
Законопроект содержит ряд важных положений. В частности, в нем определено: если в правоустанавливающем документе о предоставлении участка не указан вид права, то автоматически признается, что земля находится в собственности.
Также проект закона ликвидирует строительные разрешения. Дома, возведенные на садовых участках самовольно (не путать с самовольным захватом земель!), могут отчуждаться – становиться объектом продажи, мены, дарения – без ограничений.
Наконец, в рамках законопроекта принята поправка, касающаяся общедолевой собственности садоводческих товариществ. Отныне дороги, пожарные водоемы, насосные станции и т. п. признаются собственностью всех членов добровольного объединения граждан. «Приватизация» наиболее активными садоводами некоторых мест общего пользования (а такие случаи встречаются сплошь и рядом) недопустима.
Анатолий Белявский подчеркнул в своем выступлении, что, по предварительным оценкам, новый законопроект затрагивает интересы примерно 90 млн россиян.
Приватизация навсегда
Настоящим гвоздем программы оказался доклад начальника юридического отдела АН «Русский фонд недвижимости» Максима Финионова, который подробно проанализировал нормативные документы, касающиеся садоводств и дачных хозяйств, – некоторые главы Земельного кодекса РФ, ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также ФЗ № 87 «О внесении изменений в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ФЗ «О землеустройстве».
Отвечая на вопросы приглашенных, Максим Финионов заявил, что для граждан срок приватизации участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, законодательно не ограничен. Это утверждение базируется на статьях 20 и 21 Земельного кодекса РФ. Важно, что право пожизненного наследуемого владения, по закону, может переходить к наследникам. Поэтому торопиться с приватизацией необходимо лишь в том случае, если участок требуется продать либо совершить с ним какую-либо иную сделку.
В статьях 20 и 21 также сказано, что «каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок». За деньги приватизируются только излишки, «прихваченные» землепользователем. Но, разумеется, при условии, что соответствующие госорганы согласятся легализовать эту землицу.
Без суда и следствия
Продолжая свое выступление, г-н Финионов описал механизм приватизации садоводческих наделов и общедолевой собственности товариществ. По его словам, начинать следует с общего собрания членов садоводства, которое должно вынести решение о приватизации земель общего пользования и индивидуальных участков. Причем садоводческая «инфраструктура» может быть оформлена как совместная собственность членов садоводства или как собственность юридического лица (садоводческого некоммерческого товарищества, дачного некоммерческого партнерства, кооператива и т. д.). Какую из форм выбрать – каждое садоводство должно решать самостоятельно. Однако глава юридического отдела РФН порекомендовал собравшимся оформлять «общие места» в собственность юрлица, имеющего устав, органы управления и несущего административную ответственность за свои действия.
Следующий шаг – создание рабочей комиссии, призванной выявить наличие либо отсутствие споров между соседями о границах участков. «Многие зря игнорируют создание комиссии, – полагает Максим Финионов. – Ее решение, по закону, может являться основанием для межевания земли, что освобождает членов садоводства от утомительных судебных разбирательств».
О пользе коллективизма
«Дачными разборками» деятельность комиссии не ограничивается. Она также собирает заявления желающих приватизировать участки, после чего организует коллективное обращение в местные органы власти (обычно к пакету документов прилагается и заявление о приватизации земель общего пользования). К заявлениям интересантов прикладываются копии их правоустанавливающих документов. По мнению главы юридического отдела РФН, такая «коллективная» приватизация существенно экономит время, силы и финансовые средства садоводов.
Приватизация земельного участка сегодня невозможна без постановки его на кадастровый учет, что, в свою очередь, требует проведения межевания территории (то есть определения расположения и границ земельного участка на местности). В результате межевания появляется ясность относительно вынесения границ в натуре, определяются границы земель общего пользования. Если оказывается, что кто-либо из садоводов занял участок больший, чем положено, комиссия может ходатайствовать перед органами власти о «прирезке» (узаконивании) излишка.
Итак, сегодня межевание – процедура обязательная (исключение составляют случаи, когда площадь участков полностью соответствует данным генплана, то есть если границы со временем «не поплыли»). Но так было не всегда. Как отмечает генеральный директор ООО «РФН-Геодезия» Валерий Артемов, раньше, до 2003 года, разрешалась постановка на государственный кадастровый учет без межевания. На такие уступки государство шло в связи с тем, что в кадастровых палатах и геодезических организациях не хватало сотрудников. В настоящее время люди, пошедшие по «легкому пути», сталкиваются с серьезными правовыми проблемами. Поскольку кадастровые номера их участкам присвоены, а землеустроительных дел в Земельном комитете нет, используемая земля считается общедолевой собственностью со всеми вытекающими отсюда последствиями. О том, как выйти из подобной правовой коллизии, поведал Максим Финионов. Он посоветовал созвать общее собрание, которое должно решить судьбу проблемного участка – признать его не общедолевой, а частной собственностью.
Хотя изначально предполагалось, что садоводы будут задавать вопросы в конце семинара, актуальность темы не позволила гостям быть терпеливыми. Поэтому выступления специалистов то и дело перерастали в диалог. Граждане уточняли те или иные высказанные положения, делились своими проблемами, а порой делали важные дополнения, основываясь на собственном председательском опыте.
Финальным аккордом встречи стало выступление генерального директора ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александра Портнова. Он пообещал оказывать помощь садоводам (в том числе информационную) и отметил, что в «Русском фонде недвижимости» они всегда – дорогие гости.
