Площадь земельного участка – одна из важнейших его характеристик как объекта недвижимого имущества. С позиций кадастрового учета основой идентификации земельного участка являются координаты поворотных точек на поверхности Земли.
С правовой же точки зрения самое главное – точная информация о том, на какую часть земли заявляет свои права субъект и есть ли у него для этого основания.
– Известно, что расхождение между данными правоустанавливающих документов и кадастровыми планами – явление массовое. Чем оно грозит садоводам?
а наследство значатся шесть соток, а на новом плане площадь участка составляет 10 соток. Или, напротив, согласно акту органа местного самоуправления, гражданину предоставлялось в собственность 12 соток, но на плане указаны лишь девять соток. Проблема в том, что учреждения юстиции в процессе проведения правовой экспертизы заявленных для регистрации документов сравнивают значения площади, указанной на плане земельного участка, с данными правоустанавливающего документа. Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к этому документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.
– Как определяется площадь садового участка при его приватизации?
– В том случае, когда приватизация осуществляется централизованно – по решению собрания членов садоводческого объединения, член садоводства в заявлении указывает фактическую площадь своего участка в квадратных метрах, встречные требования к его границам. Если фактическая площадь индивидуальных садовых участков отличается от их площади по проекту организации и застройки территории садоводства, этот проект корректируется. Внесенные необходимые уточнения площадей участков по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству (сейчас отделы Роснедвижимости) утверждаются местной администрацией.
– А в случае приватизации гражданами закрепленных за ними садовых участков в индивидуальном порядке?
– При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления (в первом случае эти функции выполняет комиссия садоводства по подготовке материалов для приватизации) или в суде. В случае несоответствия фактической площади садовых участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.
– Возможно ли уточнение данных о границах и площади земельного участка без внесения изменений в правоустанавливающие документы?
– В исключительных случаях: по заявлению правообладателя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах Государственного кадастрового учета, полученных по результатам межевания. Такой порядок допустим, когда указанные уточнения не нарушают законных интересов соседей, государства как собственника земли и если расхождение между фактической и документальной площадью является допустимым. Формулу, по которой рассчитывается допустимое расхождение, содержат Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, разработанные в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396 и утвержденные Росземкадастром 17.02.2003. В случае превышения площади больше положенного для государственной регистрации права необходимо либо внесение соответствующих изменений в правоустанавливающий документ, либо уточнение площади земельного участка в судебном порядке.
– Многие садоводы, фактически расширившие свои участки, сейчас не предпринимают никаких действий по их оформлению в надежде, что грядущие изменения в законодательство РФ облегчат эту процедуру. Насколько оправданы такие ожидания?
– Сейчас закон о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части уточнения порядка приватизации некоторых объектов недвижимости слушается Госдумой во втором чтении. Этим законом предусматривается, что при несоответствии данных о площади земельного участка, указанных в представленных документах о правах на земельный участок, с данными кадастрового плана земельного участка государственная регистрация права осуществляется по данным государственного земельного кадастра. При этом допускается превышение площади фактически используемого земельного участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса РФ, над площадью, указанной в решении о предоставлении земельного участка, если излишек не может быть выделен как самостоятельный земельный участок для его целевого назначения и разрешенного использования. Минимальная норма, определенная для садоводств Ленинградской области, – 0,05 га. Таким образом, если площадь вашего садоводческого участка не более чем на пять соток отличается от указанной в правоустанавливающем документе, вы сможете зарегистрировать ее по факту. Эти новации должны решить проблему так называемых «прирезок», которые садовод готов приобрести за плату, но не может этого сделать под угрозой признания сделки недействительной, так как дополнительный кусок земли часто меньше пяти соток – минимального размера земельного участка, предоставляемого гражданам в собственность.
