Сегодня желающие приобрести загородный дом в основном хотели бы жить в организованных поселках, обеспеченных полным набором социальной инфраструктуры. Причем большинство потенциальных покупателей предпочли бы недорогие дома – до 150 тыс. дол. Однако предложений в этом ценовом сегменте крайне мало. На рынок выведено всего несколько проектов коттеджных поселков экономкласса. Большинство продающихся малоэтажных объектов значительно дороже. При этом цена земли постоянно растет. Многие потенциальные покупатели предпочли бы воспользоваться кредитом. Но если получить кредит под залог отдельного коттеджа возможно (при и на определенных условиях), то кредитовать покупателей жилья в коттеджных поселках банки не торопятся. По мнению финансистов, сегодня эта разновидность ипотечного кредитования – проблемная.
Управляющий петербургского филиала «Абсолют Банка» Вадим Осипов считает, что главная трудность связана с правами на землю: «Ипотека на этапе строительства вынуждает банк проводить дополнительный аудит как застройщика, так и заемщика. Поскольку право владения землей приобретается уже после покупки дома, для банка и его клиента существует ряд рисков промежуточного этапа. В частности, когда клиент, уже получивший кредит в банке, становится собственником коттеджа на не принадлежащей ему земле. По сути дела банк должен принять риски застройщика на себя и быть уверенным, что предмет залога будет существовать после окончания строительства. Поэтому приобретение готового коттеджа проще по процедуре, и риски в этом виде кредитования сведены к минимуму».
Иными словами, потенциальный заемщик, который хочет для строительства коттеджа в поселке взять кредит под залог земельного участка, получит отказ. До завершения проекта земля ему не принадлежит ни на каких условиях. Значит, предмета залога нет. По словам банкиров, они охотно кредитуют будущих жильцов коттеджного поселка, если застройщики сразу поделят территорию на лоты и передадут их в собственность частных лиц.
Однако застройщики уверяют, что такой вариант невозможен. Директор департамента управления проектами компании «Олимп-2000» Сергей Щерба уверен, что отдать лоты в собственность частных лиц означает не получить единого поселка: застройщик не сможет требовать от владельцев участков, чтобы они застраивали их в едином архитектурном стиле и в определенные сроки.
Сейчас «Олимп-2000» ведет переговоры с несколькими банками. Пока готов подписать договор Москоммерцбанк. Однако в прессу просочилась информация о том, что банк готов кредитовать только отдельных физлиц, которым доверяет.
При этом, как сказал Сергей Щерба, половина покупателей собирается приобретать коттедж через ипотечную схему.
Куда ни кинь – везде клин
Нередко поселки строятся на довольно внушительных участках – несколько гектаров, и находятся они в собственности застройщика (или одного из организаторов проекта). Если большой участок в собственности или долгосрочной аренде, то он наверняка ликвиден, а следовательно, может выступать предметом залога.
Но и тут банки не выстраиваются в очередь к застройщикам. По мнению финансистов, кредитование коттеджных проектов – высокорискованное предприятие, поскольку заранее невозможно угадать, в какие сроки будет завершено строительство и удастся ли реализовать построенное. Кроме земли, банкиры хотели бы получить дополнительное обеспечение в виде какого-нибудь ликвидного имущества. Например, налаженное производство, приличную недвижимость и т. д. А такое обеспечение, как утверждают сотрудники банков, может предоставить редкий застройщик. Как правило, ликвидными активами располагают крупные компании, хотя за строительство поселков сегодня берутся разные застройщики.
Но даже если финансовая организация соглашается выдать кредиты, условия кредитования, мягко говоря, будут своеобразны. В то время как в своих ипотечных программах по кредитованию покупки городского жилья банки все время снижают размер первого взноса, для загородного жилья он остается обязательным и достаточно большим – 30–40%. Например, на кредит можно рассчитывать, приобретая коттедж в поселке «Отрадный берег» в Отрадном-на-Неве (Кировский район Ленинградской области). Размер первого взноса – 30%. Есть базовая валютная ставка по кредиту – 11–14% годовых. Но ее размер зависит сразу от нескольких причин. Допустим, покупатель дорогого дома может рассчитывать на пониженную ставку – 9% годовых. Для прочих большое значение будут иметь личные доходы и успех бизнеса. Срок кредитования – 27 лет. Если захочется погасить кредит раньше, банк потребует «упущенную выгоду». Столь жесткие требования можно объяснить тем, что до завершения строительства коттеджа в залог пойдут права покупателя на будущий дом.
Под надзором банка
Особенность ипотечной программы компании «Флагман» и банка «Возрождение» продиктована их сотрудничеством на строительстве городка «Еловый дом» (около озера Сестрорецкий Разлив, Курортный район). Банк открыл для застройщика кредитную линию под этот проект, потому и готов кредитовать покупателей. Кредит можно получить на 27 лет в рублях под 18% годовых до регистрации и под 14% после. Размер первого взноса устанавливается индивидуально (не менее 10%), но в расчет принимаются не только «белые» доходы.
Свои резоны по кредитованию физических лиц и у Национального резервного банка (НРБ) – его дочерняя структура Национальная жилищная корпорация (НЖК) затеяла проект строительства малоэтажного поселка из недорогих коттеджей и таун-хаусов в Янине Всеволожского района. К тому же на собственном земельном участке. Как сказал генеральный директор НЖК Сергей Ильченко, по результатам опроса петербуржцев стало известно, что до 85% опрошенных готовы обменять городскую квартиру на коттедж за городом. Поэтому, кроме прямых продаж, НЖК собирается принимать в зачет городскую квартиру. На разницу в цене (если таковая случится) можно получить ипотечный кредит. При этом НРБ не собирается монополизировать право давать кредиты покупателям объектов: клиент вправе обратиться в любой банк. Кроме того, НЖК предлагает зафиксировать цену будущего дома, если покупатель подаст заявку в виде открытия депозитного счета в НРБ (в любой валюте, но не менее 20% стоимости). Известно, что цены на недвижимость перманентно увеличиваются, поэтому в НЖК считают необходимым зафиксировать цену покупки. К тому же вклад прирастет процентами.
Перспективы, где вы?
Ближайшая задача – оживить рынок жилья в Ленинградской области, используя ипотечное кредитование. Таково мнение генерального директора Ленинградского областного жилищного ипотечного агентства Алексея Полякова. «Раньше все покупали «жилье», теперь все хотят жить в поселках с набором социальной инфраструктуры», – говорит г-н Пивоваров. Поэтому областное правительство планирует строительство шести коттеджных поселков на 500– 1000 домов, в том числе в микрорайоне «Южный» Всеволожска и в Усть-Луге. Инженерная подготовка будет оплачена из бюджета. «Если заказчиками строительства выступят муниципальные органы, это снимет со стоимости 50–100 дол./кв. м – инвестиционную составляющую», – пояснил идею правительства Алексей Поляков. Куплено несколько типовых проектов, что также позволит удешевить строительство на 25%. И конечно, агентство собирается принять участие в проекте – через федеральные ипотечные программы.
Глава регионального представительства, член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, в свою очередь, прогнозирует развитие ипотечного кредитования покупателей коттеджных поселков. Через девелопмент и проектное финансирование, в частности. Сегодня Городской ипотечный банк подписал шесть договоров с застройщиками в Подмосковье и обещает работать в этом направлении на Северо-Западе. Только речь идет об определенных застройщиках, определенных схемах работы и оформления сделок, схемах кредитования и перечне документов. Похоже, решающее значение пока будет иметь честное имя застройщика.
