Три кита со знаком «минус» формируют не слишком заманчивую картину за городом: отсутствие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. (Это первый вывод, который можно сделать из исследования, проведенного «Загородным обозрением».) Поэтому современный любитель загородной жизни должен иметь достаточно средств не только для покупки дома, но также для его оборудования и последующего содержания; няню, чтобы присматривала за детьми; крепкое здоровье, чтобы не обращаться к врачам; по крайней мере два автомобиля на семью; много свободного времени, чтобы ездить в город на работу, et cetera... Сегодня люди хотят жить в недорогих домах, но организованных в поселки.
Факторы спроса
Ажиотажный спрос и стремительный рост цен, которые сегодня сотрясают городской рынок жилья, заставляют некоторую часть покупателей присматриваться к загородной недвижимости. По словам ведущего менеджера по маркетингу ЗАО «Евросиб-Девелопмент» Николая Позолотина, «темпы продаж сейчас выше, чем в первом квартале». Конечно, нельзя сбрасывать со счетов сезонный спрос, но главными факторами выступают высокие цены на городском рынке жилья и появление новых проектов.
«Берут все, кроме откровенного неликвида», – подтверждает руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Адвекс» Ольга Астахова. Сегодня большинство объектов предлагается по явно завышенным ценам. Это следствие повышения цен на городские квартиры.
Загородный рынок в ситуации бурного роста цен имеет определенные преимущества: проекты реализуются быстрее, а цены растут все-таки медленнее, проще купить уже готовый объект, но нетрудно приобрести и земельный участок для самостоятельного строительства, возводить дом на котором можно годами. При этом, как отмечают риэлтеры, сегодня некоторая часть загородных домов покупается с инвестиционными целями.
Всех испортил земельный вопрос
«На Западе довольствуются тремя-четырьмя сотками. У нас все хотят иметь участки по 10–15 соток, а это стоит денег, – рассуждает генеральный директор «Русского фонда недвижимости» Александр Портнов. – В ближних районах области земля сплошь и рядом идет по 4000 дол. за сотку». По словам Николая Позолотина, «аппетиты покупателей растут все время». Несколько лет назад будущие землевладельцы довольствовались участком в 12 соток – на лоты именно такой площади нарезалась земля в поселках. Но уже почти полтора года, как интерес стал меняться в пользу расширения земельных владений.
Любое инфраструктурное улучшение – будь то газификация или новая трасса – автоматически повышает стоимость земли. Удорожанию «помогает» усложненная процедура перевода земель сельхозназначения в земли жилой застройки. В результате сегодня за участок приходится выкладывать минимум 25 тыс. дол. Но есть за городом места, где почти столько же стоит одна сотка. Чем ближе к городу, тем земля дороже.
Когда покупатели сетуют на дороговизну загородных домов, застройщики объясняют им: «Пришлось купить очень дорогую землю». А коль скоро земля дорогая, дешевые объекты на ней возводить не имеет смысла. Однако, как считает Ольга Астахова, застройщики сами выбирают для проектов дорогие участки, поэтому подобная мотивация не очень убедительна.
Инфраструктура определяет
Застройщикам жаль отдавать дорогую землю под социальные объекты (детский сад, аптеку и т. д.). Даже если в период строительства найдутся желающие арендовать один из коттеджей под «социалку», его должен кто-то содержать. Нередко этот кто-то – жители поселка, не жаждущие нести дополнительные расходы. О желании государства содержать мини-ясли или небольшую школу «на селе» и говорить не приходится.
Чем меньше в поселке домовладельцев, тем больше расходов падает на каждого. Однако и в подмосковных поселках по нескольку сотен домов – аналогичная проблема.
Как правило, с транспортной доступностью всегда все ясно: или дороги есть, или их нет. Рассказы администрации города и области о строительстве новых трасс можно слушать годами. Если строительство все-таки начинается, оно продолжается несколько лет.
С инженерной инфраструктурой ясности меньше. На ближних подступах к Петербургу, даже если это территория области, обычно есть возможность подключиться к центральным сетям. Вдали от города проблем больше, но часть из них решается. Например, с помощью автономных систем. Однако зачастую это дорогое удовольствие.
Вопрос содержания собственного загородного дома всегда остается в стороне и всплывает уже после новоселья, как отмечает Николай Позолотин: «Центрального отопления нет. Газа в большинстве случаев тоже нет. Можно отапливаться (и отапливаются!) соляркой, на что уходит 3000 руб./мес». Обитатели поселка оказываются перед фактом: надо платить.
Кроме оплаты коммунальных услуг, предстоят и более существенные, чем в городе, расходы на благоустройство, охрану…
Средняя плата за проживание в поселке оценивается сегодня в 10 тыс. руб./мес. «Все ли представители среднего класса потянут такие расходы по дому? – интересуется Николай Позолотин. –А квартплата в городе (за квартиру, купленную по цене загородного дома) составляет примерно 1500 руб./мес. Стоит ли переезжать за город? Думаю, что те потенциальные клиенты загородных компаний, которые купили новые квартиры в течение последних пяти лет, переезжать за город не станут».
Саморегулирование грядет
Рынок не может до бесконечности находиться в состоянии неурегулированного соотношения спроса и предложения. Первые проекты, в каких сегодня больше всего заинтересованы покупатели, – поселки на несколько сотен домов, обеспеченные социальной и по возможности инженерной и транспортной инфраструктурой, уже появляются. Многие готовы купить дом за 600–1200 дол./кв. м. Предполагаемый бюджет покупки – до 150 тыс. дол.
Дочерняя структура Национального резервного банка – Национальная жилищная корпорация начала проект строительства малоэтажного жилого комплекса экономкласса в поселке Янино-1 Всеволожского района. Всего домовладений будет: 100 квартир в таун-хаусах и 200 коттеджей. На начальном этапе планируется продавать квартиры по 75–100 тыс. дол., коттеджи – по 120–170 тыс. дол. В стоимость домовладений заложена не только стоимость дома и земельного надела, но также доля инфраструктурных объектов – кафе, аптеки, магазина, частного детского сада и т. д. Получается, что «раскиданные» на большое число людей затраты по содержанию «социалки» не так уж велики.
По 145–180 тыс. дол. продает коттеджи в поселке «Парквэй» компания «Особняк» (группа ЛСР) – 57 домов по 100 кв. м плюс 10 соток. Кроме коттеджей, в комплексе запланированы детский досуговый центр, зона отдыха, универсальная спортивная площадка.
В ценовой нише 100–150 тыс. дол. за коттедж собирается работать холдинговая компания «Фаэтон», возводящая полсотни коттеджей в Гатчинском районе. На сегодня пока не готова окончательная концепция поселения «Вайя»; на территории планируется организация общественно-деловой зоны.
ИСК «Константа» открыла продажи в коттеджном поселке «Новое Минулово» во Всеволожском районе. Это 45 коттеджей для постоянного проживания с участками 12–14 соток по цене 150–170 тыс. дол. Застройщик сосредоточился на инженерном обеспечении поселка.
Корпорация «Петербургская недвижимость» готовится вывести на рынок загородный поселок для постоянного проживания с большим количеством домовладений и набором социальной инфраструктуры. Расположенный во Всеволожском районе, около Воейкова, «Гринвич» предложит 870 домовладений. Несмотря на обилие «социалки», цена домовладения с отделкой – около 150 тыс. дол.
Однако пока это единичные случаи, капля в море предложений дорогостоящих объектов, которых в разные периоды заявлено более 80. Есть спрос на дачные дома, а также на земельные участки под самостоятельную застройку. По некоторым оценкам, подобных проектов «поселков» – более половины от общего количества. И, как полагает Николай Позолотин, желающих будет еще больше, если рынок предложит быстрые и недорогие технологии. Самое экономичное жилье, на которое к тому же хватает средств у «среднего» покупателя, – таун-хаусы. Но при условии, что строительство начнется на инженерно подготовленной земле. Пока поселений, целиком состоящих из таун-хаусов, нет.
Перспектива
«Раньше люди покупали «жилье», теперь все хотят жить в поселках с набором социальной инфраструктуры», – утверждает генеральный директор Ленинградского областного жилищного ипотечного агентства Алексей Поляков. По его словам, ближайшая задача – «оживить рынок жилья в Ленинградской области, используя ипотечное кредитование». Для этого в бюджете выделены гарантии на сумму 800 млн рублей. Большая часть денег пойдет на строительство, в первую очередь незавершенное.
Планируется строительство шести коттеджных поселков на территории области, по 500–1000 домов каждый. Инженерную подготовку для них финансирует бюджет.
Куплено несколько типовых проектов, многократное использование которых позволит удешевить строительство на 25%. Если заказчиками строительства выступят муниципальные органы, это снизит стоимость еще на 50–100 дол./кв. м – инвестиционную составляющую. Очевидно, что продавать дома в этих поселениях будут определенные участники загородного рынка, доказавшие свою лояльность.
Остальным тем временем предстоит самостоятельно развивать малоэтажный сектор. «Надо вкладывать много сил и средств», – говорит Ольга Астахова. А пока застройщики, периодически составляющие концептуальные планы, не всегда попадают «в спрос». Не исключено, что через пару лет, когда Петербург, например, станет второй официальной столицей, в городе прибавится богатых покупателей, а в продаже к этому моменту как раз появятся относительно дешевые проекты.
