Код Крашенинникова
Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении законопроект единогласно, потому что первоначальный вариант, предложенный Минэкономразвития, был ими радикально переработан. Однако те, кому этот продукт адресован, едва ли смогут его прочесть. Закон получился абсолютно неудобочитаемым. Оно и понятно: изменения внесены в семь законов – постатейно и по параграфам, кусочками и мелкой нарезкой. Сейчас текст будут разгадывать искушенные в официальной криптологии юристы и консультировать заинтересованных специалистов. Землемеры начнут с пристрастием искать в нем прогноз для своего бизнеса, а столоначальники – непреодолимые препятствия для «упрощения оформления». Только подслеповатая бабушка, которая хотела законно продать свой садовый участок, потому что уже не может на нем работать, едва ли осилит смысл благодеяния властей – скорее помрет.
Самая доступная часть – официальная аннотация. Из нее ясно, что закон:
– устанавливает порядок регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также на создаваемые и созданные на них объекты недвижимости;
– определяет особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их некоммерческим объединениям;
– отменяет получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию до 1 января 2010 года;
– предоставляет субъектам РФ право устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.) работ по проведению территориального землеустройства в отношении садовых и иных подобных земельных участков до 1 января 2010 года.
Кроме того, в ряд законодательных актов вносятся изменения, касающиеся кадастрового учета земельных участков, самовольных построек, участия нотариусов в госрегистрации прав и размера госпошлины за госрегистрацию права собственности на эти объекты.
В целом все понятно, но лукавый обычно прячется в деталях.
Первыми его заметили в верхней палате – оттуда виднее. Сенаторы согласовали закон с оговоркой, что как-то он сложновато упрощает, то есть «не в полной мере». Совет Федерации в «Постановлении о мерах по обеспечению исполнения» прописал, в частности, что кадастровый план земельного участка для регистрации по-прежнему обязателен, а землеустроительные работы дороги, значит, гарантий гражданам оформить свои права мало. По мнению сенаторов, упростить и удешевить оформление кадастровой и землеустроительной документации можно, изменив еще ряд федеральных законов, например «О землеустройстве» и «О государственном земельном кадастре».
После года «хождения по процедурам» закон так изменился, что сейчас его лучше всех знает глава думского Комитета по законодательству Павел Крашенинников. Будем опираться на его комментарии.
Нас тьмы, и тьмы, и тьмы
По словам Павла Крашенинникова, в документ заложен пафос «признания государством частной собственности, которая не зависит от времени выдачи документов и органов власти, давших право на пользование землей». Будь то колхоз, сельсовет, профсоюз или уже российские органы местного самоуправления. Признать такие права, по его мнению, можно даже на основании выписки из хозяйственных книг, которые «ведутся на селе со времен Октябрьской революции». Получается событие исторического масштаба, некий конец полукочевого скифского периода, когда стало возможным застолбить землю окрест кибитки и объявить ее своей, сославшись на кого угодно.
Число тех, кого касается новый закон, огромно. По данным аналитического центра «Миэль-недвижимость», не могут оформить право собственности на земельные участки, частные дома и дачные домики 22 миллиона россиян.
По данным «Росрегистрации», в целом по стране в собственность оформлено чуть более половины земельных участков и построек. Из-за несоответствия большинства нормативных актов действительности 18 миллионов садоводов и дачников не являются полноправными собственниками своих соток. Справедливости ради стоит заметить, что большинству из них это и не нужно, пока они не соберутся продавать участки.
Самый первый интересант нового закона – государство, которому надо записать всю собственность в реестр, чтобы сподручнее было брать налоги. Поставив срок, облегчив процедуры и посулив закрыть глаза на мелкие нарушения, государство выводит из тени громадный массив собственности. По официальной версии, закон ждали десятки миллионов российских семей, владеющих дачными домиками, не оформленными, как полагается, земельными участками и гаражами. Но еще больше его ждали владельцы коттеджей, построенных за последнее десятилетие, и просто с азартом – те, кто успел передвинуть свои межевые колышки за последний год, прошедший после поручения президента издать закон о дачной амнистии. «Порученец» Герман Греф тогда специально подчеркивал, что великодушие государства будет недолгим – всего на год, чтобы особо предприимчивые самостройщики не успели нагородить новых хором. Но тогда закон был еще не писан, и на его принятие ушла половина обещанного года. Зато ожидание воздалось сторицей: закон будет действовать больше трех лет. Правда, в собственность оформляются только те земельные участки, которые предоставлялись гражданину до вступления в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на правах постоянного пользования или пожизненного владения. То есть свежие импровизации с поселковыми ОМСУ исключены.
До сих пор для многих владельцев «фазенд» главным правоустанавливающим документом остается книжка садовода. Продать или официально передать по наследству такое имущество можно, обойдя множество инстанций и собрав ворох бумажек. Можно заплатить агентам, которые это сделают за вас, но овчинка часто не стоит выделки. В Подмосковье цена услуги доходит до 2 тыс. долларов. Кроме того, в стране много разного рода «потребительской недвижимости», кое-как оформленной на все лады. А чтобы узаконить жилую постройку, нужен изрядный пакет документов: разрешение на строительство, согласование проекта с органами архитектуры, акт госприемки и госрегистрация.
Это мое, и это мое же
Дума кардинально упростила легализацию прав по таким видам недвижимости, которые не относятся к жилью. Для нежилых помещений – садовых домиков, дач, гаражей, бань – установлен заявительный порядок оформления. Их регистрация отныне происходит на основании простой декларации владельца этого имущества, подробного описания строений и кадастрового номера земельного участка. Это без участия чиновников БТИ и других представляется в местную администрацию. Даже техпаспорт не нужен. Но на жилой дом справка из БТИ нужна.
Плата за регистрацию земельного участка и недвижимости снижена в пять раз, до символических ста рублей.
Право устанавливать максимальный размер стоимости межевания передается субъектам Федерации, но она должна быть не более трех тысяч рублей. Если учесть, что сегодня в Ленинградской области стоимость услуги доходит до 15 тыс. рублей, то это верный способ создать узкое место. Выйти из дачного кооператива со вступлением закона в силу можно будет, не спрашивая согласия его членов да еще прихватив «ничейной» земли по соседству.
Регистрация «без бюрократических излишеств» на первый взгляд чревата массовым незаконным захватом земель. Однако чиновники полагают, что алчность можно обуздать налогами. Иными словами, если и будут захваты, то только со стороны довольно богатых россиян.
Главная идея документа, как сказал Крашенинников, заключается в «презумпции подлинности» имеющихся у граждан документов на объекты недвижимости. Самострой, который раньше надо было легализовывать через суд, по словам главы думского комитета, теперь также может быть узаконен в упрощенном порядке. Если дома незаконно возведены на правомерно выделенных участках, администрации районов должны будут оформлять их и на основании минимального пакета: правоустанавливающих документов на землю, кадастрового плана и технического паспорта здания. Проверка соответствия градостроительным регламентам и строительным нормам жилых домов, построенных без разрешения на строительство до вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ, проводится органом местного самоуправления. Причем проверить их правильность, осмотреть дом и выдать разрешение на ввод в эксплуатацию местные чиновники обязаны в течение 15 дней. Если объект соответствует стандартам и не опасен для жизни, он должен быть оформлен и зарегистрирован.
В течение срока действия закона нужно задекларировать и узаконить во внесудебном порядке только самовольные постройки. С 2010 года это снова придется делать по суду. А с регистрацией законно возводимых домов можно не спешить, поскольку права на них могут быть признаны в любое время.
Без пощады
Вице-губернатор Ленинградской области председатель КУГИ ЛО Александр Дрозденко уверяет: «Если кто-то захотел и на берегу озера или в сосновом лесу построил себе дачу, может не рассчитывать попасть под амнистию. Это глупо. Закон упрощает порядок приватизации имущества добросовестными гражданами. А здесь ничего упрощенного не будет».
Не секрет, что множество коттеджных поселков во Всеволожском, Приозерском и Ломоносовском районах строятся без разрешительной документации. Если у компаний-застройщиков нет правоустанавливающих документов на землю, скоро им придется туго. КУГИ совместно с областными структурами «Роснедвижимости» во главе с Владимиром Артемьевым и «Росприроднадзора» во главе с Олегом Лебедем намерены навести здесь порядок, начиная с рекреационных зон. Александр Дрозденко настроен решительно: «Мы совместно с муниципалами будем требовать правильного оформления документов. Эти дела нужно пресекать на стадии начала землеотвода, потому что, когда построены уже целые поселки, гораздо сложнее принимать решения. Не всегда есть законные возможности просто послать бульдозер и снести. Приходится действовать через суд».
Так что государство одной рукой казнит, а другой милует.
Специалисты пока воздерживаются от прогнозов, как отреагирует рынок на появление за три года большого числа новых собственников. Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость», полагает, что едва ли в ближайшее время новый закон сможет заметно повлиять на становление загородной ипотеки. Садоводческие владения, даже оформленные в собственность, банками в качестве залога не рассматриваются и едва ли расширят залогопригодную базу в обозримом будущем.
Агитируя граждан регистрировать свою собственность, чиновники и законодатели не скрывают, что заботятся о наполнении налогами местных бюджетов, которые должны увеличиться в несколько раз.
