Потенциальный клиент риэлтера «подорван» ценовой гонкой на квартирном рынке, и, похоже, также отступает в пригороды. Как свидетельствовали осенние статистические сводки, активность рынка городского жилья (строящегося и «секонд хэнд») снизилась. Зато риэлтерам, специализирующимся на продаже домов и участков в предместьях, рано уходить на каникулы. Граждане, не успевшие приобрести городские квартиры, активно интересуются загородными объектами, пока и за околицами не подорожало все и вся.
Представители областных властей рапортуют о готовности наращивать объемы строительства, но динамика здесь не то чтобы впечатляет. Согласно мировым нормам, регион может считаться благополучным с точки зрения жилищного вопроса, если в нем строят один квадратный метр жилья на человека в год. Для Ленобласти этот показатель составляет 0,3 кв. м, и в этой цифре есть доля лукавства. Значительную часть даже столь ничтожного объема «отбирают» у аборигенов с областной пропиской жители Петербурга.
В целом же ситуация такова: в 2005 году в Ленобласти построили 540 тыс. кв. м жилья, в 2006-м – должны ввести около 650 тыс., планы на 2007 год – 800–850 тыс. Еще один нюанс: почти половину плановых показателей и неписаных жилищных программ выполняет не строительный комплекс, а сами жители. По словам председателя Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Ленинградской области Валерия Кима, доля квартир в многоквартирных домах в вышеприведенной статистической выкладке сегодня составляет примерно половину. Но область переориентируется на частное и малоэтажное жилье, поэтому в обозримой перспективе ее доля в годовых объемах ввода должна вырасти и приблизиться к отметке 60–70%.
Квартира за околицей
Первым на городские события отреагировал квартирный рынок ближайших к Петербургу райцентров. Риэлтеры отметили значительный рост числа обращений желающих купить квартиру в Гатчине, Всеволожске, поселках городского типа близ Пушкина и Красного Села. Ситуация напоминает то, что происходило недавно в Подмосковье и предшествовало началу строительного бума. В 2001–2002 годах рост цен на жилье в столице привел к стиранию психологических барьеров перед фактом покупки квартиры в области. Сегодня молодому, но обремененному семьей менеджеру уже не зазорно селиться в Домодедове или Люберцах. В результате население Подмосковья растет, а объемы строительства – бьют рекорды: по годовым объемам ввода жилья (около 6 млн. кв. м) Московская область уже второй год опережает столицу. Но вернемся к нашему региону.
Кольцевая автодорога (недавно вошло в строй Восточное полукольцо – см. с. 26) пока не обросла инфраструктурой, а объемы строительства безнадежно отстают от таковых в Московской области. Между тем спрос на областные квартиры растет. По данным информационно-аналитического центра ГК «Бюллетень недвижимости», из областных территорий по спросу лидирует Всеволожский район – 3% общего спроса или 20% всего пригородного сегмента. Следующие по популярности у покупателей – пригородные районы Петербурга: Колпинский, Пушкинский и Петродворцовый. Эксперты, изучающие положение дел на квартирном рынке, считают, что спрос в сегменте недорогих квартир будет продолжать смещаться в пригороды, которые могут «принять» на себя до 20–25% общегородского спроса. Наибольшего увеличения спроса и роста цен следует ожидать во Всеволожске, Петродворце, Ломоносове, Колпине, Сестрорецке, Гатчине. Выгодно купить квартиру в новостройках Екатеринбурга - район "Академический".
Дорогие дебютанты
Всеобщая автомобилизация сделала свое дело. Индивидуальные дома для постоянного проживания все чаще рассматривают как альтернативу квартире. К тому же, в отличие от квартирного, рынок домов и участков, похоже, ценового потолка еще не достиг. Приличная дача или добротный зимний дом по-прежнему дешевле самой демократичной «хрущевки» (правда, если речь идет не о коттеджном поселке, и не о «золотом треугольнике» Курортного района).
Далее в разговорах о ценообразовании начинаются нюансы и детали. Однозначной статистики, позволяющей показать, сколько сегодня переплачивает человек, желающий приобрести дом с участком, в сравнении с ценами год или два назад, не существует. В отличие от квартирного рынка, который представляет десятки тысяч объектов и легко сегментируется (на первичный и вторичный, «однушки», «двушки», «трешки»…), на рынке домов в коттеджных поселках единовременно предлагается не более 1500 объектов, причем уникальных. Здесь есть и демократичные дачные поселки с домами из бруса, и настоящие дворцово-парковые ансамбли, практически готовые поселки (первые очереди уже заселены) и те, где только начали получать необходимые согласования (на это могут уйти годы), но уже идет массированная реклама, и комплексы таун-хаусов с крошечными участками, и целые поместья.
Компании, строящие коттеджные поселки, цены почти не поднимают, однако стоимость объектов растет по мере роста степени их готовности. Кроме того, на смену более демократичным (проданным) поселкам приходят новые проекты – как правило, менее демократичные. Так, за первую половину 2006 года дома в поселках, заложенных в 2005 году, выросли в цене всего на 3,6%, а диапазон цен составил 218–369 тыс. дол. Зато в поселках 2004 года за первое полугодие цены выросли в среднем на 17%, заняв диапазон 408–623 тыс. дол. Соответственно, и степень готовности этих объектов самая высокая. Выход на рынок в первой половине 2006 года новых проектов элитного уровня и класса «де люкс» полностью изменил ситуацию с ценами. Во втором квартале появилось сразу три проекта в ценовом диапазоне 380–900 тыс. дол., два в диапазоне 267–614 тыс. дол., два – от 150 до 385 тыс. и один – от 870–1720 тыс. дол.
Чем дальше в лес, тем больше участок
Землю у нас пока не принято экономить. На Западе обитатели пригородных районов довольствуются тремя-четырьмя сотками. В петербургских предместьях все хотят иметь участки по 10–15 соток. Еще недавно надел 12 соток считался нормой даже для престижного поселка, однако в новых проектах сплошь и рядом предлагаются участки от 15 соток. За «излишки» надо платить, и не один раз – при покупке земли. Районы более плотной застройки предполагают меньшие затраты на инженерные сети и обустройство, в них легче решаются транспортные проблемы и вопросы бытовой инфраструктуры. Компактные группы таун-хаусов в предместьях Лондона возникли не из-за дефицита земли, а потому, что при «усадебном» планировании город разросся бы до неимоверных размеров и прогулка в центр или к ближайшей станции превратилась бы в не самое короткое путешествие.
Кроме того, застройщикам жаль отдавать дорогую землю под социальные объекты (детский сад, аптеку и т. д.), которые к тому же кто-то должен содержать. Как правило, жители поселка не слишком горят желанием нести дополнительные расходы, и уж совсем не приходится говорить о желании государства содержать ясли или школу для перебирающихся в пригород петербуржцев. Получается, что последние оказываются «вне игры»: они уже вышли из-под опеки городских властей, но еще не могут воспользоваться социальными благами, гарантированными Конституцией жителям области. Поэтому: чем больше домовладельцев поселится на одном гектаре земли, тем меньше коммунальных расходов выпадет на каждого. Любое улучшение инфраструктуры, будь то газификация или новая трасса, также повышает стоимость земли. В результате сегодня за участок приходится выкладывать не менее 25–50 тыс. Но есть и такие места, где столько стоит сотка.
Чем ближе к городу, тем дороже участки. Это уже аксиома. «Ничейные» наделы исчезают буквально на глазах, в результате желающим приобрести участок побольше приходится искать место будущего проживания в 50–70-километровой зоне от города. Между тем, учитывая типичные для Петербурга транспортные проблемы, отсутствие школ, дошкольных и медицинских учреждений, поселки в обозначенном радиусе могут позиционироваться только как дачные – то есть малопригодные для постоянного проживания работающих петербуржцев. По причине дороговизны земли на подступах к городу застройщики стремятся возводить здесь не самые дешевые объекты. Мегаполис обрастает микрорайонами, позиционирующимися как поселки бизнес-класса и выше.
Территории доступного жилья
Первопоселенцам пригородов, являющим собой тот самый средний класс, для взращивания которого затеваются национальные проекты, без государственной поддержки не обойтись. За их счет не удастся построить в чистом поле школу, больницу, бассейн или кинотеатр. Но в то, что многомиллионные инвестиции вот-вот хлынут в «малое» домостроение, верится с трудом. Ведь за деньги, необходимые для инженерной подготовки территории всего лишь одного поселка на 500–600 семей, наверное, можно открыть компьютерные классы во всех областных школах, обеспечить дорогой аппаратурой десятки фельдшерских станций и потом рапортовать о победном шествии чиновничьего проектного управления.
Бесспорно, образование и медицина – ничуть не менее важные национальные приоритеты, нежели жилищные программы. Однако сказанное заставляет предположить, что ориентир на проектное управление бюджетными излишками все-таки не приведет к массовому развитию малоэтажной застройки. Применительно к Ленобласти, дело, скорее всего, ограничится двумя-тремя образцово-показательными проектами.
«Приоритетные проекты», в которых сегодня больше всего заинтересованы покупатели, – поселки на несколько сотен домов, обеспеченные социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Такие уже появляются, правда, без участия «государственного» девелопера и инвестора. В частности, дочерняя структура Национального резервного банка – Национальная жилищная корпорация строит малоэтажный жилой комплекс в поселке Янино-1 Всеволожского района. Проектом предусмотрено 100 квартир в таун-хаусах и 200 коттеджей. В этом году уже предполагается сдать 15 домов. Цены коттеджей с участками – 120–170 тыс. дол. – сопоставимы с ценами городского жилья. В них заложена не только стоимость дома, но также доля инфраструктурных объектов – кафе, аптеки, магазина, частного детского сада… По 145–180 тыс. дол. продаются коттеджи в поселке «Парквэй» (компании «Особняк» – дочернего предприятия группы ЛСР). Здесь предусмотрено 57 домов по 100 кв. м на 10 сотках. ИСК «Константа» открыла продажи в коттеджном поселке «Новое Минулово» во Всеволожском районе (45 коттеджей с участками 12–14 соток по цене 150–170 тыс. дол.). Еще один «демократичный» проект – поселок «Малый Петербург» близ деревни Корнево Всеволожского района (более 150 объектов, половина из которых – первая очередь со сроком сдачи – IV квартал следующего года). То есть на сегодняшний день в ценовом диапазоне 120–180 тыс. дол. застройщиками заявлено лишь несколько сотен домов для постоянного проживания. Небогато для предместий пятимиллионного мегаполиса.
Постскриптум: национальные проекты для миллионеров?..
Когда этот номер готовился к печати, уважаемая газета «Ведомости» распространила информацию о том, что Росстрой разрабатывает критерии для отбора участников проекта «Доступное жилье». Главный критерий – предполагаемый объем жилищного строительства (он должен превышать 1 млн кв. м). Если верить данному сообщению, то наибольшие шансы получить бюджетные субсидии имеют Виктор Вексельберг с проектом «Академический» в Екатеринбурге и Сулейман Керимов с подмосковным городом «Рублево-Архангельское» (проект известен как «город олигархов» и широко обсуждался в СМИ).
Среди петербургских претендентов на субсидии заявлены проекты группы «Балтрос»: «Славянка» и «Новая Ижора». Редакция не располагает никакими другими данными об этих проектах: при наборе упомянутых названий в поисковых интернет-системах новых сведений добыть не удалось (кроме того, что «Славянка» и «Ижора» – марки мастик для гидроизоляции мостов). Если информация о «широко известных» в узких чиновничьих кругах проектах появится, мы обязательно ознакомим с ней читателей.
