Ситуация с владением землей по-прежнему остается довольно запутанной. Документы на земельные участки выдавались в разное время, а разнообразие форм владения повергает в смущение неподготовленного клиента. Поэтому для начала стоит определить, какими именно правами на землю вы располагаете.
Самое простое - если участок находится в собственности. В таком случае у владельца на руках должно иметься свидетельство о праве собственности и прилагающиеся к нему документы - градостроительный паспорт и кадастровый план участка. Но это, как говорится, идеальный вариант. Чаще всего, обращаясь в агентство, клиент располагает постановлением местной администрации о выделении участка "под индивидуальную жилую застройку (ИЖС)", датированным началом 90-х годов. Это еще не собственность, но шансы оформить права на такой участок велики.
Еще одна распространенная форма распоряжения землей - пожизненное наследуемое владение. Она мало отличается от права собственности, но вот продать земельный участок владелец не может. Для того, чтобы это сделать, ему придется предварительно его приватизировать. Тут все зависит от расположения участка - скорее всего, проблем с приватизацией не возникнет. Но если вдруг выяснится, что участок находится в водоохранной или природоохранной зоне, или через него планируется в будущем проложить дорогу, - выкупить его местная администрация не разрешит.
Сходный случай - когда земля находится в аренде. Пользователь также имеет право на ее выкуп. Но в данной ситуации вероятность отказа в приватизации увеличивается, если срок аренды невелик.
В любом из перечисленных случаев, если на руках у вас нет свидетельства о праве собственности, стоит озаботиться изготовлением кадастрового плана участка и его градостроительного паспорта.
Зачем это надо
До тех пор, пока у вас нет этих двух документов, вы, по сути дела, ничем и не владеете. Дело в том, что именно на основании кадастрового плана определяются границы участка, наложенные на него ограничения (сервитуты), и участку присваивается уникальный номер. Градостроительный же паспорт - архитектурный документ, который позволяет определить целевое назначение участка и возможный тип застройки, его место в поселке. Для того, чтобы подготовить эти документы "с нуля", требуется около 4 месяцев и от 4 до 7 тыс. руб.
Если участок выделен распоряжением местной администрации и иных документов нет, еще около 3 тыс. руб придется внести за заключение договора застройки. Кроме того, в любом случае надо получить согласования от многочисленных структур и ведомств - от Балтводхоза до пожарной инспекции. Вся процедура оформления недостающих документов может занять полгода и больше.
К захватчикам относятся терпимо
Сложности могут возникнуть при изготовлении плана участка. Редкий хозяин не расширял "чуть-чуть" границы своего владения за счет соседней лужайки или "никому не нужной" канавки. Скорее всего, этот "захваченный" кусок можно оформить, не вступая в противоречие с законодательством.
Сегодня в каждом из районов Ленобласти работают земельные комиссии, включающие в себя представителей Земельного комитета, местной администрации и прочих властных структур. Именно они будут принимать решение о том, какова будет судьба вашего участка.
После того, как участок оформлен в собственность, процесс продажи происходит быстро и мало отличается от продажи типовой квартиры. Продавец и покупатель идут к нотариусу, где заверяют факт совершения сделки, а потом передают документы на регистрацию. В районах, подчиненных Петербургу, - в Городское бюро регистрации, а в Ленобласти - в Областную регистрационную палату.
В среднем сделка - от выставления объекта в каталог до получения покупателем долгожданного свидетельства о праве собственности - занимает 5-7 месяцев.
Без агента как без рук
Ускорить процесс проведения сделки сложно. В ряде районов области можно заказать "ускоренную" подготовку документов. При работе на таких "договорных" условиях оплата услуг землемеров обходится раза в полтора дороже. Но в некоторых районах ускоренный обмер не производится вообще, и на оформление границ участка уходит целый месяц.
Сохраняется ситуация, при которой не существует единого графика работы учреждений, ведающих земельными делами. Даже опытные агенты с трудом ориентируются, когда и какие инстанции можно посещать, - что уж говорить про частника, который решит заняться оформлением документов самостоятельно!
В последнее время появились сложности и при оформлении сделок с земельными участками в пределах Петербурга. ГБР стабильно не выдерживает сроки ускоренной регистрации. Задержка оформления составляет несколько дней. А если пустить регистрацию на "самотек", срок может дойти и до недели. Поэтому, если вы хотите побыстрее решить "земельные вопросы", лучше всего доверить проведение сделки агенту со стажем. Опытные сотрудники риэлтерских фирм обходят подобные "подводные камни". И хотя ускорить сделку не всегда возможно, вы будете, по крайней мере, избавлены от суеты и беготни, связанной с ее оформлением. А это в наше время иногда дороже денег.
