Торги за право аренды крупных территорий для комплексного освоения сначала отменили, а потом те же лоты выставили втридорога. Большинству петербургских компаний такие покупки явно не по карману, но администрации безразлично, кто будет пополнять городской бюджет.
Петербург до конца года выставит на торги 120 участков под строительство 4,4 млн кв. м жилья. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, в прошлом году с молотка ушли сорок пятен общим потенциалом 1,14 млн кв. м жилой площади. Кроме того, права аренды около 1 тысячи гектаров уже проданы инвесторам под комплексное освоение.
Со дня на день определится судьба Северной долины – огромнейшей территории под жилую и общественно¬деловую застройку у весьма привлекательной городской околицы – севернее пересечения продолжения проспекта Энгельса с Третьим Верхним переулком, где¬то между поселком Бугры и крупным торговым комплексом МЕГА¬ИКЕА, расположенным уже на областной земле, в непосредственной близости от КАД. Сейчас окрест новой станции метро «Парнас», сразу за промышленными площадками, простираются пустыри да перелески, а Генпланом, и не одним, здесь предусмотрен крупный жилмассив с кварталами малоэтажной застройки, обращенными к лесу. Земельный участок площадью около 2,7 млн кв. м – лакомый кусок, что и говорить.
По участку проходят линии электропередач, магистральные сети водо¬ и теплоснабжения; есть газ и канализация. Правда, земля сдана в аренду, но 25 договоров можно при необходимости расторгнуть в одностороннем порядке. В Северной долине можно возвести более 2,2 млн кв. м зданий разного назначения.
После колебаний и тягостных раздумий Фонд имущества Петербурга назначил начальную цену лота – без малого 665,5 млн руб. Прежняя цена недотягивала и до четырехсот миллионов, но город испугался продешевить и передумал. Задаток – 133 млн руб., заданный аукционный шаг – более 33 млн руб.
Выкупная цена отдельных участков для победителя аукциона – 2617 руб./кв. м. Аренда квадратного метра земли в год обойдется в 0,025 дол. на период создания инженерии и 0,371 дол. – на время строительства зданий.
Уйдет с молотка и западная окраина, что в Красносельском районе, северо¬западнее пересечения улиц Доблести и Маршала Захарова. Здесь продаются права на аренду двух лотов по два участка. Оба объекта исключительно удачного расположения: берег Финского залива, между существующей застройкой и Дудергофским каналом, за которым уже развернута стройплощадка «Балтийской жемчужины».
Начальная цена первого лота из двух наделов общим размером без малого 300 тыс. кв. м еще до торгов выросла втрое и перевалила за 72 млн руб. Неведомо, до какой цифры она дойдет аукционным шагом 3,6 млн руб. Задаток – 14,5 млн руб.
Победитель аукциона сможет выкупить отдельные сформированные наделы по цене 4711 и 4707 руб./кв. м. Пока ведется инженерная подготовка, аренда земли будет обходиться покупателю 0,022 дол. за квадратный метр в год, а когда начнется возведение зданий, плата возрастет до 0,337 дол. за «квадрат».
Второй лот суммарной площадью чуть меньше 240 тыс кв. м выставляется за 59 млн руб с объявленным шагом чуть меньше трех миллионов. На территории предусмотрены ограничения по высоте и силуэту зданий, поэтому проекты придется согласовывать с КГИОПом. К тому же на обоих участках лота нет резервов тепло¬ и водоснабжения. Выкупная цена 4711 руб./кв. м.
Всего на землях между существующей застройкой и Дудергофским каналом можно возвести примерно 680 000 кв. м жилья.
Примечание
Поскольку продается не земля, а только право ее аренды под комплексное освоение, счастливый покупатель должен за полтора года подготовить проекты планировки территорий и проекты межевания в границах земельных участков, а за три года создать всю необходимую инженерную инфраструктуру.Иными словами, неизбежны огромные расходы, а созданные инженерные сети придется передать городу безвозмездно, то есть даром. Только после этого обладатель прав на комплексное освоение сможет выкупить или взять в долгосрочную аренду обустроенный им же участок и построить на нем жилье. Или перепродать подготовленную территорию.
В лучшем случае через семь лет со дня подписания протокола о результатах торгов – такой срок положил Фонд имущества – в Северной долине и за Южно¬Приморским парком у залива сформируются предместья. Причем не факт, что хоть какая¬то их часть будет по¬европейски малоэтажной. Пока ненасытный мегаполис предпочитает крупные формы.
Не продешевить бы
Город принялся повышать стартовую цену лотов, поскольку резко вырос спрос. Первый симптом надвигающегося ажиотажа проявился прошлым летом, когда компания «Терра Нова» купила за 5 355 000 дол. даже не участок, а право его намыть на Невской губе у Васильевского острова. И покупатель, аффиллированный с компанией «Морской фасад», заплатил тогда немногим больше начальной цены лота.
Нынешний год начался с феноменальной активности купцов. В январе право на комплексное освоение квартала «Купеческая гавань» купила некая специально созданная компания, выложив 1,1524 млрд руб. – в 67(!) раз больше начальной цены. В аукционе участвовали 14 компаний, но победителем вышло решительное ООО «Петергофская Купеческая гавань», по слухам, позже выкупленное тем же «Морским фасадом». В активе победителя торгов уже есть согласованный предпроект планировки территории.
Участок площадью 184 тыс кв. м на берегу Финского залива выкуплен примерно по 240 дол. (без НДС) за «квадрат». Это неслыханная цена, даже если учесть такие достоинства, как выход к морю и близость к паркам Петергофа. Инженерных сетей здесь нет, значит, придется вложить еще около 10 млн дол. Многофункциональный малоэтажный комплекс общей площадью жилья и социальных объектов около 30 тыс. кв. м сложно определить по принятой классификации поселков. В класс «элита» он не проходит по размерам, а в бизнес¬класс – по ожидаемой цене. Проект рискует стать неликвидным, и специалисты рынка видят единственный шанс сделать его успешным – построить виллы по проектам известных архитекторов с очень большими участками и яхтенными причалами.
Аналитики склонны считать эту эскападу ошибкой покупателя, но, так или иначе, она привела к переоценке ценностей другими участниками рынка.
В феврале компания «Главстрой СПб», новорожденная дочка крупнейшей в первопрестольной строительной фирмы – корпорации «ГлавМосСтрой», входящей в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски, купила участок в Конной Лахте чуть дороже 1 млрд руб. с превышением стартовой цены в полтора раза. Единым лотом продавались два надела общей площадью около 450 га: один на Граничной улице, другой – неподалеку от Юнтоловского заказника. На территории между поселками Ольгино и Каменка, предназначенной для многоэтажноно жилья и ИЖС, «семья компаний» Дерипаски намерена реализовать крупнейший в стране проект комплексной застройки. Четверть земель рядом с Лахтинским разливом генплан отводит под рекреационную зону, остальное – под высотное и малоэтажное строительство в соотношении один к двум. Для начала в Конной Лахте «Главстрой СПб» намеревается вводить по 300–400 тыс. кв. м жилья ежегодно. В практике материнской корпорации сопровождать жилье всей социально¬бытовой инфраструктурой и коммерческими объектами: супермаркетами, кинотеатрами и оздоровительными центрами. Общей концепции пока нет, но, по оценкам экспертов, возможности этих участков значительно превосходят территорию под «Балтийскую жемчужину».
Таким образом, на околицу северной столицы вышел еще один крупный девелопер с планами недвусмысленной экспансии. Менеджеры московской компании не скрывают своих амбиций и объявили о намерении вложить в петербургские предместья около двух миллиардов долларов. Не исключено, что откровенная заинтересованность москвичей в правах на Северную долину и участки у Дудердофского канала и заставляет город поднимать цены.
Дорожает все
Не только земля под жилье, но и участки нежилого назначения заметно дорожают. В конце апреля город по короткому пакету продал права шестилетней аренды четырех земельных участков под строительство объектов нежилого назначения на общую сумму около 300 млн руб.: двух в Приморском районе, в Невском и во Фрунзенском.
Компания «Русь Финанс», обойдя пятерых претендентов, купила права на пятно на улице Шаврова за 2,62 млн руб., выложив в пять раз больше заявленной годовой арендной платы. За шесть лет аренды сумма составит 15,7 млн руб.
За участок на Школьной улице площадью 3,2 тыс. кв. м бились
12 компаний, а победа досталась «Мосстройинвесту», заплатившему чуть больше 13 млн руб., в 7,5 раза больше начальной ставки. Лот на Прогонной улице отвоевала компания «Стройимпульс Инвест», которой годовая аренда обошлась в 3,2 раза дороже исходной – 14,3 млн руб. Та же компания получила права на участок 5,5 тыс. кв. м на Купчинской улице за 19 млн руб. арендной платы в год, примерно в пять раз дороже.
За шесть лет аренды инвестор должен оформить всю разрешительную документацию, спроектировать и построить объект, после чего либо получает право дальнейшей аренды пятна, либо выкупает его в собственность.
Примечание
Таким образом, можно сделать вывод, что в этом году все участки уходили с молотка минимум с двух¬трехкратным превышением стартовой цены, то есть продавец их явно недооценивал.В июне готовится к продаже участок 2280 кв. м в Кронштадте. Обременений два: магистральные электрокабели (96 кв. м) и охранная зона ансамблей и фортификационных сооружений острова Котлин (1114 кв. м) нежилого назначения, по генплану – под автомойку. Право на заключение договора аренды получает тот, кто предложит наибольшую сумму за годовую аренду, начальная – 653 тыс. руб. Столько же стоит участие в аукционе, иначе задаток.
Пока неведомо, как скажутся на торгах неизбежные перемены в схеме работы Фонда имущества (ФИ) Санкт¬Петербурга, которому недавние поправки Бюджетного кодекса запрещают зарабатывать на продажах госимущества. Немотивированный продавец явно не будет торговать участками, как горячими пирожками, и уровень прошлого года (2,4 млрд руб. бюджетных поступлений только от земли), возможно, и не будет достигнут. Законопроект вступает в силу 1 января, и администрация сейчас ломает голову над вариантами иной стимуляции. Не исключено, что гонорар ФИ будет включен в стартовую цену лотов.
