Рост в пределах инфляции не считаем. И это при том что экономика Санкт-Петербурга и Ленинградской области находятся в фазе стабильного подъема, «инвестиционная привлекательность» привлекает все более крупных зарубежных инвесторов. Эти деньги, а также те, что остались после снятия в Москве сливок и прочей сметаны от нефтяных и газовых, притекают в регион ручейками и реками, не совсем равномерно распределяются по карманам граждан и в конце концов оседают в недвижимости. Граждане платят.
Равновесие спроса и предложения в прошлом году установилось самым прогрессивным способом – капиталистическим: цены выросли. Росли они долго, и тоже стабильно. Началось с городского жилья, продолжилось на загородном рынке… Казалось бы, стабильности можно только радоваться. Предложений море – приходи и покупай, если есть деньги. Нет денег – открой любую газету и выбери поближе к дому место, где денег дадут: хочешь – без первого взноса, хочешь – вообще не заходя в банк, домой приедут и даже не спросят, с каких шишей собираешься отдавать… Можно было бы успокоиться и начать жить без паники, присматриваясь к вариантам. Планировать свои действия и покупать жилье по мере необходимости. Но создается впечатление, что вся эта благодать только действует на нервы. Пропал интерес к покупке недвижимости? Нет, пропало чувство глубокого удовлетворения, которое мог испытать любой, кто, купив квартиру, открывал через месяц газету, для того чтобы узнать, насколько приобретение выросло в цене.
Кому хорошо, а кому плохо?
Между тем создается впечатление, что никому от роста цен в 2006 году плохо не стало. Недвижимость кормит чуть ли не половину страны: промышленное развитие России определяется строительной отраслью. Если в предыдущие шесть лет строительный сектор развивался примерно в одном темпе – 7,6% в год, то в 2006 году (вспомним рекордный рост цен) это были уже 15,7%. По данным государственной статистики, в 2006 году в России введено в эксплуатацию 50,2 млн кв. м жилья, что составило 115,2% к 2005 году, в то время как в 2005 году темп роста жилищного строительства к 2004 был 106,1%.
Предполагается, что в этом году прошлогодние показатели будут перекрыты. Спрос на любую недвижимость позволяет хорошо жить не только непосредственно связанным с ней инвесторам, строителям, производителям стройматериалов, риэлторам, но и всем, кто обслуживает и обеспечивает постоянный рост отрасли, – чиновничьему составу, работникам кредитных организаций, юристам, консультантам всех разновидностей, архитекторам, дизайнерам, полиграфистам, рекламным агентствам и даже художникам: строится огромное количество квадратных метров.
Строительство жилья вызвало необходимость строительства электростанций, развития инженерных сетей, дорог. При этом осваиваются новые территории без политзаключенных и комсомольских строек.
Рост производительности труда угрожает благополучию?
Благополучие основано на постоянном росте цен на недвижимость – жилую, коммерческую, городскую и загородную. Пригодные под застройку земли продаются по рекордным ценам, и, как ни странно, в России не хватает земли. Цены на строительные материалы – самые высокие в мире. Все, что является начинкой домой и квартир, тоже далеко не самое дешевое (кроме картин художников; пока приведенная стоимость квадратного метра закрашенного холста ниже, чем в просвещенной Европе, но, видимо, час еще не настал).
Правда, есть и иная статистика: в строительстве РФ заняты 5 млн человек (скорее всего, без учета тех, кто реально копает канавы и месит бетон), а в строительной индустрии США – 7,7 млн. Но в США в год вводят 890 млн кв. м жилья. То есть производительность труда в строительстве там раз в 12 выше.
Неужели вся эта благодать прекратится, когда предложение сравняется со спросом, или когда повысится производительность труда?
Сколько же его будет и хватит ли на всех?
Гадание здесь неуместно, уместно много строить. Заявленные проекты поражают воображение масштабами, но нисколько не смущают инвесторов. Только в этом году фонд имущества уже продал 47 участков под строительство 1,4 млн кв. м жилья. Под комплексную застройку продано 1236 га, в том числе Невская Губа – 476 га и 1 млн кв. м, Граничная ул. (Ольгино – Каменка – Конная Лахта) – 437 га и 1,5 млн кв. м жилья, пр. Энгельса («Северная долина») – 269 га и 2,2 млн кв. м…
Не забудем 1 млн кв. м «Китайского квартала» («Балтийская жемчужина» 160 га плюс соседняя в сторону Стрельны территория 24 га на 350 тыс кв. м.), Пулковское шоссе (600 тыс. кв. м) и Новоорловский лесопарк – 1 млн кв. м.
В районе кольцевой дороги в ближайшее время начнется по существу возведение новых городов. «Новая Ижора» – проект малоэтажной застройки. Новый город из трех тысяч четырехэтажных домов в десяти минутах от КАД. В проекте предусмотрено строительство парка, детских площадок, поликлиники, аптек, школы, детских садов и церкви. Инфраструктура рассчитана на 18–20 тыс. человек.
«Славянка» – 1,4 млн кв. м жилья на 220 га плюс все объекты инфраструктуры.
Город-спутник «Кудрово» (Мурманское шоссе) – 120 га территории комплексной застройки со всей городской инфраструктурой.
На пересечении Пулковского и Волхонского шоссе будет построен городской квартал: 1,1 млн кв. м жилья и 350 тыс. кв. м общественно-деловой застройки.
На продолжении Комендантского и Шуваловского проспектов, недалеко от Юнтоловского заказника и будущего нового зоопарка анонсирован микрорайон «Юбилейный» на 15 тыс. жителей.
Активно застраивается вторая очередь поселка малоэтажной застройки «Янино». Недалеко (в 10–15 км) некая иностранная компания собирается застроить 70 га пока что сельскохозяйственной земли красивыми фахверковыми домами в западноевропейском стиле.
В подмосковье следует отметить промышленные земли Орудьево. Это новый инвестиционный проект, реализуемый Группой компаний «МИЦ» в рамках утвержденной программы создания промышленных округов области.
На всех упомянутых территориях будут построены поликлиники, детские сады, школы, магазины. Девелоперы обещают спортивные центры, выставочные залы и прочие элементы инфраструктуры, которые позволят не превращать территории в новые спальные районы, типичные для эпохи социализма.
Плюс реконструкция «хрущевок». Очевидно, что на месте пятиэтажек будут поднимать 10–15 этажей, и количество квадратных метров возрастет в разы. Не забудем, что богатым тоже будет где развернуться – в Парадном квартале, на набережной Европы и в реконструированных домах центра города. Активно обсуждается редевелопмент промышленных зон центральной части города.
Где останутся грибы и ягоды?
Как видно, большой вклад в увеличение предложения квадратных метров внесет то, что сегодня по традиции относится пока к загородной недвижимости и находится в пределах или за пределами города, точнее, кольцевой дороги.
Следует отметить, что речь не идет о коттеджных поселках, где стоимость объекта доступна тем, кто имеет пару квартир в городе и дом на Средиземноморском побережье. Им, наоборот, нужно настороженно относиться к планам превращений картофельных и морковных полей вокруг города в залитые асфальтом городские территории. Настанет время, когда из окон близлежащих к городу коттеджных поселков можно будет увидеть стройные ряды домов, которые растут гораздо быстрее деревьев, и автомобильные стада, возвращающихся с работы из города на ночлег поближе к природе. Есть сомнения в том, что природа, при условии того, как к ней относятся жители нынешних элитных поселков, останется не только в воспоминаниях.
Уже сейчас в лесу в радиусе 20–30 км от города больше пластиковых бутылок и прочего долгоживущего мусора, чем мухоморов и сыроежек. Видится апокалиптическая картина: за грибами и ягодами придется ездить в погранзону. Опять же, если russians не скупят всю Финляндию между Иматрой и Лаппенрантой…
Доступное – малоэтажное?
Что-то там с доступным жильем? Ждем-с. Малоэтажное строительство, которое является стержнем идеи реализации государственной программы, должно через пару-тройку лет дать богатый урожай. По планам министерства регионального развития (кстати, эти планы новый министр изъял для проверки и переработки), к 2011 году доля малоэтажного домостроения в общем объеме строительства областного жилья должна составлять не менее 50%, а стоимость стандартного жилого дома площадью 54(!) кв. м будет равна среднему совокупному доходу за три года семьи из трех человек...
По данным анкетирования населения на октябрьской выставке-семинаре «Жилищный проект», среди желающих приобрести жилье около четверти респондентов зарабатывают 25–35 тыс. руб. в месяц, еще 22% достигли большего – 35–60 тыс. в месяц. Подавляющая часть (44,4%) получает менее 25 тыс. руб., то есть зарабатывает в год примерно 3 кв. м (ориентируемся на среднегородскую стоимость квадратного метра – примерно 75 тыс. руб.). Даже если предположить, что эти граждане кормятся святым духом и живут на полном государственном обеспечении, то совокупный доход трех работающих составит 25 000 х 12 х 3 х 3 = 2 700 000, то есть дом должен стоить максимум 50 тыс. руб./кв. м.
Следовательно, если верить властям, то либо дома подешевеют, либо доходы радикально вырастут. Парадокс российской действительности, поражающий иностранных инвесторов, заключается в том, что продается и, соответственно, покупается, все. А спрос порой зашкаливает.
Кто останется в памяти?
Государство еще не сказало своего веского слова. В городе развивается бюджетное строительство. В 2008 году предусмотрено строительство 500 тыс. кв. м жилья только за счет бюджета (обойдется оно городу в 1000–1200 дол./кв. м). Заинтересованные стороны проинформированы, что на территории Ленинградской области планируется построить на уже выделенных 96 участках общей площадью 1090 га примерно 3 млн кв. м малоэтажного жилья. В 2008 году эти участки будут выставлены на продажу, их купят – и начнется эпоха массового развития малоэтажного домостроения.
Есть надежда, что планирующиеся сейчас к застройке жилые массивы станут тем самым набившим оскомину доступным и комфортным жильем. Предполагается также, что все, что построят за пределами КАД, действительно будет служить для постоянного проживания, а в качестве дачи на выходные дни.
Городские власти решили плотно и с умом взяться за установку в городе малых архитектурных форм – урн, возвращение некоторых нынешних кафе в исходные заведения – общественные туалеты, а также за расселение оставшихся коммуналок и решение жилищных проблем. Без этого никак нельзя превратить наш город в европейский.
Есть основания для надежды, что в ближайшие годы в стране, а может быть, в отдельно взятом Петербурге и окрестностях, (было дело – предлагали объединить город и область) понастроят столько, что на всех хватит. Действительно; население города в целом уменьшается, а число квартир – растет.
И тогда тот лидер, при котором решится вечная жилищная проблема, останется в памяти народной, а имя его, вслед «сталинкам» и «хрущевкам», навсегда войдет в классификацию типов жилья на вторичном рынке.
Что будет с ценами на недвижимость?
Это ключевой вопрос конца года. По своей значимости для большинства населения страны вопросы о будущем президенте или распределении мест в Думе отходят в сторону. Брать, пока снова все не подорожало, или ждать когда цены упадут? Оба варианта имеют право на существование. Назовем аргументы в пользу второго. Только по строительству жилья в многоквартирных домах в России заявлены грандиозные проекты. В масштабах Петербурга также нет особых сомнений в том, что к концу года будут сданы запланированные 2,45 млн кв. м (только в первом полугодии сдано 1,48 млн кв. м нового жилья – больше, чем за весь прошлый год; идем с опережением). На ближайшие годы тоже все понятно – строить будут беспрецедентно много.
По данным Global Property Guide, Петербург по признаку средней цены квадратного метра находится на почетном 25-м месте в списке городов Европы… Вроде бы нет оснований опасаться нового подъема цен – предложение на рынке возрастает очень заметно и подавляющее большинство аналитиков предполагают стабильную ситуацию. Некоторые весьма авторитетные специалисты предсказывают заметное снижение цен на переоцененное жилье низкого качества. Но есть и белая ворона, причем весьма крупная и тоже авторитетная. Утверждать, что в следующем году цены снова вырастут почти в два раза, сегодня продолжает только главный аналитик РГР Геннадий Стерник. На общем фоне успокоительных речей и заверений такая позиция вызывает уважение. Стерник абсолютно уверен в адекватности своей модели, которая до сих пор не давала серьезных сбоев. За последние десять лет Стерник никогда принципиально не ошибался… Доживем до июня 2008 года – увидим.
«Городские» события дают свои плоды: все больше состоятельных и не очень граждан устремляют взоры в сторону «загорода». Что же происходит в сегменте рынка коттеджных поселков? Ответ на вопрос прост и лаконичен: рынок активно развивается и быстро растет по всем количественным показателям. Растет предложение практически по всем разновидностям малоэтажного строительства и классам поселков. Заметно растут цены на участки, причем во всех районах области – от лидеров Всеволожского и Выборгского, до тех, где этот сегмент рынка только появляется (Кировского и Волховского). Исключение составляют «переоцененные» районы (Курортный). В некоторых поселках продажи закрыты, многие находятся в стадии проектирования, подготовки и оформления документации. В активно рекламируемых поселках случается, что продавцы снижают цены, но чаще они растут по ходу строительства. Поселки с закрытыми продажами уходят в историю, вторичного рынка коттеджей в поселках пока нет. Более 80% предложения концентрируется в четырех районах северного направления: Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном. Растут популярность и привлекательность южного направления. Каждый построенный поселок становится «якорем», тянущим девелоперов на соседние земли. Лучше и быстрее всех раскупаются дома стоимостью до 200 тыс. дол. К началу следующего года общее количество строящихся и построенных поселков может превысить 200, и окончания роста их числа не предвидится.
