Итак, вы решили продать загородный дом, дачу или участок. Какие существуют возможности для реализации этого желания? На сегодня их три: попробовать продать самому; обратиться к частному маклеру (посреднику) и, наконец, воспользоваться услугами профессиональной риэлтерской фирмы. Первые две возможности - для людей с крепкими нервами, с большим количеством свободного времени, которое они готовы потратить на поиск возможных покупателей и на изучение юридических тонкостей сделок с недвижимостью. Если вы себя к таким не относите, ваш путь - в агентство по недвижимости.
При выборе агентства следует обратить внимание на то, что фирма должна быть достаточно известна, иметь лицензию и разнообразные возможности для рекламы, а ее сотрудники - квалификационные карточки КУГИ или Лицензионной палаты. Преимуществом является страхование профессиональной ответственности данной риэлтерской компании, а также - наличие в ее собственности офисных помещений или иной недвижимости.
Некоторые продавцы выбирают сразу несколько агентств и хотят, чтобы все они одновременно начали продавать предлагаемую недвижимость. Но такая работа - сразу с несколькими агентствами - таит в себе немало неудобств и опасностей, о которых, как правило, продавец вначале не задумывается. Однако в дальнейшем эти подводные камни приводят, как минимум, к неудовлетворенности продавца качеством обслуживания. А в более серьезных случаях работа со многими посредниками сразу может привести и к срыву намеченных сроков осуществления сделки, и к финансовым потерям, и к разглашению конфиденциальной информации, которой могут воспользоваться мошенники или криминальные структуры. Поэтому благоразумнее не обращаться сразу в несколько агентств, а выбрать только одно из них, с которым и заключить договор об оказании услуг по продаже вашего загородного объекта.
При этом так называемый эксклюзивный договор, т. е. договор, по которому вы предоставляете конкретному агентству исключительное право на оказание вам услуг (на определенный срок, разумеется), дает вам ряд дополнительных удобств и преимуществ, связанных с надежностью и качеством обслуживания. Работа по такому договору позволяет продать ваш объект относительно быстро и по максимально возможной цене. Именно поэтому внедрение эксклюзивного договора в практику делового оборота на рынке недвижимости рекомендовано Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга и лицензирующими органами.
Каковы же преимущества, которые дает продавцу эксклюзивный договор?
Во-первых, заключая эксклюзивный договор, вы защищаете себя от нежелательных контактов и криминала.
На сегодняшнем рынке недвижимости почти каждая десятая сделка, по данным государственных регистрирующих органов, оспаривается и является конфликтной. Это происходит как из-за мошеннических действий маклеров, криминала, так и из-за непрофессиональных посредников, желающих легкой наживы. Размещая информацию в нескольких агентствах недвижимости, вы рискуете создать ситуацию, когда неизвестно откуда взявшиеся подозрительные личности будут убеждать вас продать дом или участок им. Или же в ваших дверях несколько раз в день будут появляться какие-то посредники с предложением своих услуг. Вы не сможете даже понять, то ли произошла утечка информации по вине одного из десятка агентств, в которых вы выставили свой дом на продажу, то ли один из потенциальных покупателей, приведенных в ваш дом, решил приобрести его путем махинаций. Таким образом, оповещать всех по телефону о продаже своей недвижимости довольно рискованно.
Если же вы заключаете эксклюзивный договор с агентством недвижимости и передаете ему на хранение на срок действия договора правоустанавливающие документы, то это агентство полностью отвечает за вашу безопасность. Все ресурсы агентства будут направлены на вашу защиту. Многолетний опыт проведения сделок ведущими агентствами позволяет надежно защитить продавца от нежеланных гостей. Как только мошенники узнают, что по объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в фирме, они не будут пытаться применить здесь свои умения.
Во-вторых, заключая эксклюзивный договор с профессиональной риэлтерской фирмой, вы защищаете себя от случайностей и ошибок, которые могут возникнуть в процессе совершения сделки.
Не зря купля-продажа квартиры или дома называется операцией с недвижимостью. Грамотно и профессионально провести операцию с недвижимостью столь же сложно, как провести хирургическую операцию человеку. Дадите ли вы согласие на проведение операции хорошему человеку, но в домашних условиях и без диплома врача? Очевидно, что нет. Если уж приходится делать операцию, то в хорошей клинике и с профессиональным хирургом. Но профессиональный агент в сделке не менее важен, чем профессиональный хирург за операционным столом. Никто не знает заранее, какие осложнения могут возникнуть в ходе проведения сделки, но наличие опытных сотрудников гарантирует своевременное устранение всех осложнений. Непорядочность покупателя, случайная ошибка нотариуса, неточности в оформлении документов не скажутся на вас, так как весь ход сделки строго отслеживается агентством.
В-третьих, заключая эксклюзивный договор, вы на самом деле ускоряете продажу вашего объекта и обеспечиваете свои экономические интересы в наиболее полной мере.
Невозможно определить цену на загородный дом по устному описанию или путем сравнения с газетными публикациями. Профессиональные риэлтеры, кроме собственно осмотра продаваемого дома, анализируют похожие предложения, обзванивают и посещают другие дома в вашем микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Такой подробный маркетинг позволяет не только реально оценить ваш объект, но и дает возможность лучше прорекламировать его, высветить для покупателя все достоинства продаваемого объекта по сравнению с аналогичными, что в конечном итоге повышает вероятность продажи объекта за максимальную цену. В агентстве информационная служба помогает агенту сориентироваться не только в ценах предложения, но и в ценах, по которым реально заключаются сделки. Что толку выставлять свой дом на продажу по цене на 500 долларов ниже, чем ваш сосед, если он завысил цену, к примеру, на 5 тысяч долларов? Вы будете долго ждать покупателя, тратить силы и нервы, возмущаясь: "Но у меня же на 500 долларов дешевле!" В данном случае ваша цена - не рыночная, покупатель не купит ваш объект. А когда время будет поджимать, вы будете вынуждены для своевременного совершения сделки продать свой дом по цене ниже, чем рыночная. Кроме того, за время вашего ожидания может ухудшиться конъюнктура рынка.
Для того, чтобы в минимальные сроки продать недвижимость за максимальную цену, нужно проделать большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, проанализировать мотивы покупателей, интересующихся подобными объектами. Все это возможно проводить (с затратами в том числе и личного времени агента) лишь по эксклюзивным объектам, т. е. когда клиент готов дать обязательство работать только с одним агентством.
Кроме того, так как покупатель обоснованно воспринимает эксклюзивные объекты как наиболее юридические чистые и проверенные, то готов платить за такие объекты больше. Это связано с тем, что по эксклюзивным договорам заранее досконально проверяется история объекта, исследуются правоустанавливающие документы, собираются необходимые для продажи справки и иные документы. Сделать все это без доверенности на сбор документов, без хранящихся в фирме правоустанавливающих документов крайне сложно. Фирма тратит дополнительные средства и деньги на проверку именно эксклюзивных объектов, тем самым подготавливая их к продаже. Покупатели знают, что по эксклюзивным объектам никаких юридических казусов, задержек с оформлением и иных неприятностей быть не может.
Поэтому они рассматривают покупку таких объектов в первую очередь, даже если они чуть больше стоят. Профессиональные агенты знают, что подготовленных к продаже объектов, которые можно купить без проблем и длительного оформления, крайне мало.
Продавцу это дает шанс получить большую цену, чем если бы он продавал свой объект, не заключив с агентством эксклюзивного договора.
В-четвертых, заключая эксклюзивный договор, вы обеспечиваете себе наиболее активную и заинтересованную работу со стороны агентства и агента, получаете наиболее полную и широкую рекламу продаваемого объекта.
Некоторые агентства утверждают, что будут рекламировать ваш дом даже без эксклюзива. Да, вероятнее всего, они выставят его несколько раз в каком-нибудь издании. Но это, как правило, неэффективно, ибо такие агентства действуют при этом по принципу максимальной экономии сил и денежных средств, занимаются вашим объектом между делом.
При наличии же эксклюзивного договора, как правило, охватывается максимальное число информационных источников: объект рекламируется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, интернетовских базах данных, рассылается в ведущие агентства города с пометкой "эксклюзив", что означает: "проверено", "надежно". Используются также нетрадиционные схемы, к примеру, раскладка по почтовым ящикам информации о продаваемом объекте, но с координатами агента. В некоторых случаях требуется изготовление наружной рекламы, размещение информации об объекте с планом, фотографиями внутренней отделки или вида из окна. Такие обширные затраты денег на рекламу, времени и сил на изучение ситуации возможны, только если агентство уверено, что вы сотрудничаете лишь с ним. Заключите эксклюзивный договор и станьте не просто одним из продавцов на рынке недвижимости, но и клиентом фирмы, имеющим право на любую бесплатную рекламу, консультации, связанные с продажей недвижимости, а также - защиту своих интересов на всех этапах сделки.
