Риелторы, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что удачное местоположение — основная предпосылка выгодных инвестиций. Аксиома, впрочем, не бесспорная. Приобретателю участка всегда приходится искать компромисс между соблазном построить «дом мечты» и местными условиями. При этом у каждого земельного участка свой тип, характер и должна быть соответствующего назначения застройка.
Например, жилой дом, построенный вблизи шумной трассы, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и вилла в садоводстве, конечно, может радовать глаз проходящих и проезжающих, но способен стать настоящим «кладбищем» для инвестиций. Вызвав риелтора, обладатель шести соток, в освоение которых вложены сотни тысяч долларов, бывает изрядно обижен, что ему предложили оценить объект недвижимости на порядок дешевле. Есть обратные примеры, когда и целевое назначение (дом для постоянного проживания, дача, недвижимость для бизнеса) выбрано правильно, и проект органично вписан в окружающую среду. В этом случае приобретение строительных материалов и вложение денег в работу становятся разумными инвестициями. Для того чтобы понять принцип соответствия, пойдем от обратного. Рассмотрим перечень вариантов, когда объект строительства «не соответствует» участку.
«Целевые» несоответствия. Каменный дом, предназначенный для постоянного проживания, требующий регулярного отопления и присмотра в вымирающем на зимний период дачном массиве. Обратный случай: деревянная дача у шоссе, в шумной городской среде или в районе с не слишком благоприятной экологической обстановкой. Жилой дом в районе коммерческой застройки, со всех сторон окруженный коммерческими объектами: магазинами, производствами, автомастерскими…
«Классовое» несоответствие. Например, элитарный особняк в районе совсем уж «демократичной» застройки (увы, такое случается сплошь и рядом).
Стилевые несоответствия. Дом, по архитектурной стилистике не соответствующий местным традициям, окружению, да и вообще здравому смыслу.
Несоответствия по затратам на строительство и эксплуатацию. В данном случае речь идет о тех, к сожалению, типичных в наших краях ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газ, водо- и электроснабжение, канализация) оказываются не оправданными с точки зрения разумных инвестиций. Дачный дом на болоте, требующем серьезных вложений в мелиорацию, притом что соседи не готовы разделить эти затраты.
Ключевым параметром во всех вышеперечисленных ситуациях «несоответствия» является возможная цена продажи объекта. Если окажется, что стоимость покупки или смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. Как определить цену вопроса и понять, завышена ли она? Понятие рыночной стоимости внятно определено в законодательстве. Это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.1998 в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для ее определения может быть полезным общение с одним из профессиональных участников рынка недвижимости — оценщиком. Результаты оценки для сделки нередко помогают в принятии решения. Естественно, полученная расчетная величина стоимости не является догмой как для продавца, так и для покупателя, которому приглянулся товар, но может стать отправной точкой для переговоров.
Для того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен — необходим квалифицированный и порядочный риелтор, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить на продажу свой по завышенной и «прощупывать» рынок, снижая ее. По сути, если объект никто не хочет покупать, есть только два объяснения: неадекватные методы продвижения товара (количество и качество рекламы) и завышенная определенная продавцом цена предложения. Впрочем, сплошь и рядом случается, что вроде бы и рекламы хватает, и цена предложения, установленная сравнительным анализом, невысока, и покупатели смотрят объект регулярно и с интересом, а он не продается. И это, скорее всего, означает, что при проектировании и строительстве нарушены указанные выше принципы.
