По данным девелоперов, для предложений о продаже земли почти не изменилось время экспозиции. В качестве дополнительного стимулирования покупателей прошлой осенью в ходу была формулировка: «Повышаем цену с 1-го числа…» Однако блеф рождественских скидок на рынке недвижимости, очевидно, сменится новыми, более хитроумными маркетинговыми стратегиями для работы в пору посленовогоднего «похмелья» и зимней спячки. Земельный рынок в заведомо выигрышном по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости положении. Хотя, учитывая сложности с получением заемных средств и общее снижение покупательской способности в последние месяцы, вряд ли можно всерьез рассуждать о реализации всех без исключения заявленных малоэтажных поселков.
К примеру, в бьющем рекорды популярности Всеволожском районе, по данным компании «Петербургская недвижимость», в 2008 году проектировалось 16 поселков, в том числе и очень крупных. Не исключено, что не преодолевшие до кризиса планку нулевого цикла строительства проекты, в которые закладывались деньги самих застройщиков, может постичь банальная земельная распродажа. Подобный сценарий возможен и для девелоперских задумок, под которые земля приобреталась в собственность застройщика.
Еще недавно катализатором развития загородного рынка эксперты называли ипотеку. Но сегодня уверенность в завтрашнем светлом будущем рынка ограничивается кругом покупателей, имеющих достаточно наличных средств для стопроцентной предоплаты и до Нового года не успевших вложить деньги в выгодную покупку. В общем, как ни крути, все сводится к тому, что популярность земельных сделок не ослабеет. Остается лишь вооружиться информацией, необходимой и достаточной для того, чтобы действовать на рынке земли уверенно.
В клочья
Земельный рынок всегда сравнивали с лоскутным одеялом некрасовской поры. Российская земля богата многообразием форм собственности, статусов, категорий и видов использования. Попробуем разобраться.
«По общему правилу, Земельный кодекс РФ предусматривает предоставление земельных участков для жилищного строительства лишь на аукционе, — рассказывает Тимофей Титаренко, юрист группы недвижимости санкт-петербургского офиса компании «Редль и партнеры». — Но эта процедура неудобна для бизнеса. Во-первых, ГАУ «Фонд имущества Ленинградской области» выставляет на аукцион не самые «вкусные» участки. Во-вторых, исход торгов непредсказуем.
А в-третьих, для целей индивидуального жилищного строительства приобретателем участка может быть лишь физическое лицо».
Следовательно, такой способ для создания коттеджного поселка застройщику не слишком подходит. Статистика также свидетельствует не в пользу торгов. По данным компании «Редль и партнеры», лишь один процент земель был реализован собственно на аукционах. Примерно 19% земель претерпели изменение разрешенного использования, а 80% были вовлечены в оборот девелоперами путем перевода из одной категории в другую. Всего лишь год назад доля изменения разрешенного использования (те самые 19%) была куда меньшей. Но после того как Конституционный суд весной 2008 года окончательно разрешил регистрацию граждан в дачных домах, схема прочно вошла в обиход.
Земельный секонд-хенд
Весьма обширное поле для фантазий юристов дает вторичный рынок земли. Как правило, он представлен землями бывших совхозов, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
«Путь участка от «сельхозки» до «жилищного» может быть разным, — говорит Тимофей Титаренко. — Первый — перевести земельный участок в иную категорию: «земли населенных пунктов». В рамках этой процедуры самым сложным действием является разработка генерального плана поселения (городского округа), которым и будут определены границы поселения (городского округа), а также границы населенного пункта, входящего в их состав. Далее органы местного самоуправления различных уровней согласуют между собой возможность и целесообразность включения сельскохозяйственного участка в состав земель населенного пункта. Затем муниципалы проводят публичные слушания, после чего решение о включении участка в состав населенного пункта оформляется распоряжением губернатора Ленинградской области».
Если в поселении разработаны правила землепользования и застройки (ПЗЗ), именно этим документом и регулируется разрешенное использование данного земельного участка.
«В случае несоответствия желаемого разрешенного использования установленному в ПЗЗ необходимо пройти процедуру изменения этих правил, схожую с вышеописанной процедурой смены разрешенного использования», — поясняет Тимофей Титаренко.
По мнению адвоката по земельным вопросам Игоря Силкина, ситуация с переводом земель не так уж однозначна. А именно: усложнена процедурно.
«За последние годы ситуация с переводом земли из одной категории в другую не улучшилась, а ухудшилась. По-прежнему нет установленной процедуры, по времени перевод занимает не менее полугода, а порой доходит и до полутора лет. Все решается индивидуально — для конкретного места, района, муниципального образования и т. д. Если раньше можно было на инвестиционных условиях заключить договор с администрацией района и взамен инвестиций в проект в этом районе получить «ускорение» перевода земли в нужную категорию или включения земель в состав поселения, то сейчас все решается на уровне субъекта Федерации (в данном случае — администрация Ленобласти. — Прим. ред.). При этом спрос на землю в целом по Ленобласти снизился в связи с кризисом, и в настоящее время покупать землю, для того чтобы ее переводить в категорию, предполагающую, например, жилищное строительство, желающих мало».
В ОЗ «Прогаль» тоже не склонны считать рынок земли в Ленобласти прозрачным: градостроительных планов для многих территорий нет. И хотя отдельные сделки по приобретению земли для индивидуальной застройки проводятся, работать с крупными участками неудобно: редко предлагаются варианты, статус которых предполагает возможность жилого строительства.
Богатство выбора
Есть, однако, и альтернативы. Например, смена разрешенного использования участка без изменения его категории (оно легко меняется с категории «сельскохозяйственных угодий» на «дачное хозяйство») несколько упрощает бюрократическую волокиту. Поскольку на землях дачных товариществ, по закону, строить можно.
«Под земельный участок, оформленный в собственность физического лица, учреждается дачное некоммерческое партнерство, от имени которого разрабатывается проект организации и застройки территории дачного объединения, определяющий подъездные дороги и нарезку участков будущего коттеджного поселка, — рассказывает Тимофей Титаренко. — Дольщики строительства будущего коттеджного поселка становятся членами этого партнерства и после строительства коттеджей приобретают право собственности на них, а также на соответствующие земельные участки».
Игорь Силкин приоткрывает еще одну лазейку земельного законодательства — колхозные паи: «Ранее скупка невыделенных паев была наиболее распространенным способом получения земель. Паи скупали у бывших колхозников. Набрав определенный пул, инвестор обращался к председателю с ходатайством о выделении земель в натуре, затем паи формировались в земельный участок. Далее инвестор ставил участок на кадастровый учет, а после либо занимался переводом в категорию, например, ИЖС для создания коттеджного поселка («сгруппированные» паи — в любом случае земля сельхозназначения), либо менял вид разрешенного использования, допустим, на ДНП (наиболее частый вариант «сезонного» жилья в коттеджных поселениях). Именно категория ДНП чаще всего встречается в отдаленных (от 50 до 100 км от Петербурга) строящихся поселках, где и жилье честно со всей приличествующей инфраструктурой предлагается для сезонного проживания».
Задача девелопера заметно усложняется тем, что не всякий участок, который можно продать, предполагает возможность появления коммуникаций, а это существенный аргумент. Институт же земельных аукционов при всей своей официальности не предполагает продажи инженерно подготовленных территорий. А с точки зрения наличия коммуникаций для девелоперов наиболее интересны находящиеся в собственности (аренде) некоммерческих организаций земли сельхозназначения для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства. Равно как и земли объектов рекреационного назначения — домов отдыха, пансионатов, кемпингов, объектов физкультуры и спорта, турбаз, детских и спортлагерей и др. Все они располагают достаточными коммуникациями для строительства жилья.
«Вообще, выбор участков под дальнейшую застройку или продажу участков требует рассмотрения целого комплекса вопросов. И вовсе не обязательно переводить земли из одной категории в другую, — говорит Алексей Афонин, руководитель застройки коттеджного поселка «Вуокса Вирта». — В одном случае целесообразно переводить ее из категории сельхозземель в земли поселений, а в другом нет. Например, земли находящиеся в тридцатикилометровой зоне от Петербурга, примыкающие к населенным пунктам, целесообразнее использовать под коттеджный поселок круглогодичного проживания. И в этом случае, если есть возможность перевода сельхозземель в земли поселений, нужно ею воспользоваться, так как в дальнейшем, при реализации инженерно подготовленных участков или продаже домов, это окупится с лихвой, ведь земли поселений традиционно более востребованы и дороже. Тут есть возможность прописки и круглогодичного проживания, развитая инфраструктура, возможность ездить на работу в город, а проживать в пригороде. Другой случай земли — сельхозназначения с разрешенным использованием под дачную застройку, расположенные дальше 30–50 км от города, и не примыкающие к населенным пунктам участки. Здесь девелоперам обычно выгоднее сохранять их вид (категорию) и не нести дополнительной финансовой нагрузки: ведь немало людей рассматривают загородный дом именно как дальнюю дачу для отдыха в выходные или переезда туда семьи на летний период».
Несомненно, все аспекты участка — и географические, и юридические, и инженерные — составляющие его цены. А она, цена, по оценкам риелторов, еще будет расти, но неравномерно. По «переоцененным» землям, вероятнее всего, по понятным причинам пока будет затишье. А живописные уголки Ленобласти в 60–100 км сохранили потенциал роста, пусть и небольшой.
