Прошедшая весна оказалась богатой на мероприятия, посвященные недвижимости: и очередная ярмарка в СКК на проспекте Гагарина, и несколько экспозиций¸ посвященных зарубежной недвижимости, и форум элитной недвижимости… Одно из весьма показательных для нас, «загородников», мероприятий — конференция «Загородное домостроение — 2009. Новые возможности», которая прошла в конце апреля в отеле «Пулковская. Парк Инн» (к слову, самая популярная в последнее время в риелторской среде площадка для профессиональных мероприятий).
Открываем карты
Происходившее на конференции во многом напоминало игру в покер — в той ее стадии, когда отчаявшиеся игроки открывают карты. Нам доводилось бывать на «круглых столах» и конференциях по вопросам недвижимости и в декабре прошлого, и в январе нынешнего года. Но их участники сдержанно и без особого энтузиазма говорили о том, что нет более надежного варианта вложений капитала, чем в недвижимость, и о том, что снижение цен на объекты может быть только временным, а потом цены непременно возвращаются на прежний уровень и даже довольно быстро превосходят его, и еще, что трудности на этом рынке тоже временные… На сей раз уже никто даже не собирался блефовать с каменным лицом — карты раскрывались честно и беспристрастно.
Состоявшаяся дискуссия показала, что блестящей карточной комбинации на руках ни у кого нет. Вместе с тем продолжение игры вполне возможно, только вот участие в ней потребует от игроков значительно большего профессионализма, изменений в тактике и концентрации усилий. В своем докладе «Трансформация рынка коттеджных поселков как реакция на новые экономические условия» ведущий маркетолог компании Village consulting Анастасия Плохих отметила, что спрос на загородную недвижимость по-прежнему есть, но он весьма и весьма изменился. Если до кризиса дома классов «премиум» и «бизнес» были едва ли не самым востребованным товаром, то сейчас покупатели попросту перестали интересоваться всякого рода «пафосными» предложениями. Интерес к загородной недвижимости остался. Однако покупатель либо сосредоточился на сегменте экономкласса, либо нацелен на приличные участки без подряда и не испорченные строительными экспериментами.
Аналитики «ЗО» и другие эксперты, опрошенные нашим журналом, в общем и целом подтверждают этот тезис. У представителей риелторских компаний широкого профиля, сотрудничающих с нашим журналом (мы опрашивали практиков агентств недвижимости «Александр-Н» и «Русский фонд недвижимости»), множество «смотрельщиков», но мало сделок. Смотрят в основном недорогие объекты дачного формата, но при этом основными объектами продаж становятся незастроенные и частично разработанные участки с основными коммуникациями и полным набором правильно оформленных документов.
Между тем на рынке загородной недвижимости не видно явного снижения цен, есть только скрытое. Анализ предложения участков, выставленных в «ЗО» в разделе «Фотовитрина» за зиму-весну 2009 года, показал: количество предложений с неоправданно завышенными ценами и длительными сроками экспозиции заметно уменьшилось (см. графики). «Спекулятивные» участки, по всей видимости, до лучших времен сняли с продажи. Зато в сегменте недорогих объектов заметное оживление: продаж немного, но покупатели присматриваются, диктуют условия и отчаянно торгуются. Это вкратце о том, что происходит на вторичном рынке. Теперь о ситуации на первичном.
«Гигантомания, которой страдали некоторые инвесторы, обернулась для них убытками, — считает генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин. — Миф о том, что любая земля стоит денег, развеялся. Большие земельные наделы промышленного или сельскохозяйственного назначения упали в цене сильнее всего. Приемлемый для девелоперов формат взвешенных и осторожных сделок сегодня — участки 0,5–3 га. В силу обилия предложений покупатели выбирают самые удачные с точки зрения расположения».
По словам Зюзина, покупатели, подогретые СМИ в своей уверенности, что цены еще и обрушатся, платить не торопятся. Цены на ряд больших наделов, которыми в основном владеют компании, имеющие короткие долговые обязательства перед банками, упали весьма значительно, на средние (1–3 га) — в меньшей степени. Небольшие участки — от 20 сот. до одного гектара — подешевели на 25–30%. Таким образом, для потребителя, желающего построить собственный дом на своей земле, цены остались практически прежними. Однако спектр предложений существенно расширился.
Маркетологи пытаются прогнозировать, куда выведет кривая растущего с приходом лета спроса на загородные объекты. Вроде бы и рубль окреп, и нефть (которой всегда «вменялся в вину» рост цен на недвижимость) не падает в цене. Но покупатель образца первой половины 2009 года серьезно изменился. Этот тезис был раскрыт в выступлении руководителя департамента развития компании «РОДЕКС Северо-Запад» Марины Карпихиной, которая на конференции анализировала и новые потребительские предпочтения, и адаптацию к этим предпочтениям девелоперов. Так вот, если верить изысканиям маркетологов этой компании, то оказывается, что в плане выбора строительного материала, из которого заказчику предлагается строить дом для постоянного проживания, нет строгих предпочтений, потенциальный покупатель в этом вопросе пассивен: самую большую группу (12%) составляют потребители, которым не важно, из какого материала будет возводиться дом. Остальные распределились приблизительно равномерно по всей линейке современных строительных материалов. Причем доля потребителей, выбирающих каркасный коттедж, за последнее время значительно выросла и подбирается к 10%. Между тем еще полгода назад, когда производители каркасных домокомплектов пытались договариваться с вполне профессиональными девелоперами, последние были абсолютно убеждены, что каркасное домостроение — технология, подходящая только для дачного строительства. Получается, что правы риелторы: сегодняшнего покупателя интересует место, место и еще раз место. Освоение земли, масштабное строительство петербуржцы решают оставить на потом, когда кризис закончится. Но это означает, что девелоперы и строители к этому благоприятному для них моменту должны готовиться уже сегодня.
Парадоксы среднего класса
Покупатели на рынке загородной недвижимости есть, и их, оказывается, немало. Только почему-то десять лет бурного развития рынка еще не привели к формированию именно того предложения, в котором заинтересованы широкие слои покупательских масс.
Ну не хотят сегодня российские граждане покупать хоромы в поселках с трехметровыми заборами, уходящими прямо в озера! Не интересуется массовый покупатель и безразмерными участками, которые наверняка со временем будут облагаться соответствующими налогами. Не хотят имитации социальной инфраструктуры в виде спа-отеля с турецкой баней, а почему-то предпочитают видеть рядом со своим пригородным микрорайоном работающий детский садик и школу, магазинчик и автомастерскую. Причем желательно, чтобы хозяева предприятий малого бизнеса, обслуживающих поселок, жили по соседству, были всегда под рукой — тогда при недолжном качестве услуг можно посмотреть им в глаза с укоризной.
Но, как выясняется, почти из ста пятидесяти коттеджных поселков, выставляющих свои коттеджи на продажу, нет ни одного, соответствующего этим требованиям. Разве что «Новая Ижора». Однако девелоперы позиционируют его не как поселок, а как городской микрорайон с типичной инфраструктурой.
При этом и социологические опросы с завидным постоянством показывают: большинство горожан желают жить ближе к природе. Причем многие из них готовы продать городскую квартиру и перебраться за город окончательно, попутно решив и проблему дефицита жизненного пространства — соток и квадратных метров. Парадокс ситуации заключается в том, что желающих решить свои жилищные проблемы очень много, особенно в самом демократичном и самом массовом сегменте. Но предложения, соответствующего запросам этого (массового и демократичного) покупателя, на рынке практически нет. Более того, участники рынка порой даже не представляют, как работать с таким покупателем, поскольку очень долго игнорировали его.
Неплохие перспективы сегодня у микро- или малого девелопмента. В нашем случае это строительство домов на продажу, но не поселками, а единицами. Это удел небольших и средних строительных компаний, но и их представители сейчас опасаются, что на предлагаемые объекты не будет спроса. Однако спрос упал не только на рынке загородной недвижимости, но и во всех отраслях экономики. Тем не менее многие эксперты, в том числе весьма авторитетные, полагают, что частное домостроение поднимется быстрее, нежели «большое». Как показывает мировой опыт, в кризисные периоды доля малоэтажного и частного жилья неминуемо растет, потому что этот сегмент рынка развивается не на государственных и корпоративных инвестициях, а за счет накоплений и сбережений граждан, вынужденных решать проблему дефицита жизненного пространства своими силами.
Подведем итоги. Строить дом для себя сегодня выгодно, тем более что строительные организации и поставщики материалов порой весьма существенно снизили цены.
А среди проектов коммерческим успехом будут пользоваться те, инициаторы которых строят дома на продажу по принципу «как для себя».
