Областной закон №105–03, о котором так долго говорила власть и грезили жители Ленинградской области, принят 14 октября 2008 года. Он должен был адаптировать для региона Земельный кодекс РФ, а конкретно п. 2 ст. 28. Закон устанавливает случаи бесплатного предоставления в собственность земельных участков на территории Ленобласти, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства.
Областной закон определяет категории граждан, которые имеют право на безвозмездную раздачу земли. Прежде всего это граждане, прожившие на территории области не менее пяти лет, в семье которых один из членов не старше 35 лет, а также неполные семьи с одним и более ребенком, при том же возрастном цензе родителя. В льготную категорию попали также военнослужащие, уволенные в запас и имеющие выслугу 20 лет и более, а также работники агропромышленного комплекса.
Есть и вторая категория — молодые специалисты в возрасте до 35 лет, работающие либо в сфере АПК, либо в социальной или бюджетной по трудовому договору — как бессрочному, так и заключенному не менее чем на пять лет, независимо от срока областной прописки. Чтобы обеспечить принадлежность той или иной категории льготников, необходимо соответствовать еще по нескольким критериям. Граждане, прожившие не менее пяти лет в Ленинградской области, могут претендовать на бесплатные наделы, только если у них не было таковых до сих пор, равно как не было и нет подсобного хозяйства, дачного строительства либо жилого дома, в подтверждение чего гражданин обязан предоставить письменное заключение известных ведомств. К льготникам второй категории предъявляется требование недостаточной обеспеченности жилплощадью: когда на члена семьи приходится метраж, меньший предусмотренного нормой в данном муниципальном образовании. Граждане же, проживающие в коммунальной квартире или общежитии, априори считаются стесненными в жилищных условиях и попадают в число счастливчиков.
Законом, однако, предусмотрено, что земля выделяется не совсем просто так. В начале на участок заключается трехлетний договор аренды, который может быть продлен до пяти лет, но только при условии ведения на нем ИЖС. Надо понимать, что если по истечении трех лет арендатор не предъявит свой недострой, то в пролонгации аренды еще на два года ему будет отказано. По окончании строительства и срока аренды земли участок, на котором построен дом, может быть оформлен бесплатно, а дом — зарегистрирован в установленном порядке. Передавать свои права по договору аренды третьим лицам нельзя.
На первый взгляд все просто изумительно хорошо. И список документов, которые требуются от граждан, не так уж велик — не составит труда взять «форму 9», выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество или запросить подтверждение занимаемой площади в органах местного самоуправления. Однако не все так радужно. Предполагалось, что все желающие, уже подавшие заявление на получение земли, получат приглашения на осмотр и выбор участков. Но все движется крайне медленно, и в большинстве районов не только до приглашений дело не дошло, а и земля-то под этот закон еще не найдена.
А ее еще потребуется межевать и оформлять. Желающих, разумеется, тысячи, и обработать запросы в сколько-нибудь обозримый срок чиновники не в состоянии. Поэтому, как нетрудно догадаться, ни одного надела пока не предоставлено. Зато в мае появились новые судьбоносные поправки.
Возможно, понимая, что реализация закона очень скоро зайдет в тупик по причине нехватки в муниципалитетах рук, появилось постановление правительства, как бы уточняющее областной закон от 14 октября. Поправка существенно сужает круг претендентов на даруемую землю, вводя понятие «очередник». Уточнение условия соответствия же сформулировано так: «при установлении соответствия заявителя критериям, установленным подпунктами 1–5 части 1 статьи 1 областного закона от 14 октября 2008 года № 105-оз, учитывается принятие заявителей на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в установленном действующим законодательством порядке». Таким образом, чтобы претендовать на землю, нужно состоять в областной очереди на получение земли. Соискатели не могли не отреагировать на столь возмутительное законотворчество властей и принялись выражать недовольство в судах.
«В настоящее время в Конституционный суд посыпались многочисленные жалобы граждан, претендующих на получение земельных участков, — говорит адвокат Игорь Силкин. — Поправка, принятая недавно к закону, по мнению заявителей, не соответствует конституционным нормам. Вопрос о нарушении прав граждан этой поправкой пока остается открытым, и в ближайшее время, думаю, Конституционный суд вынесет решение по нему. Я считаю, что это изменение в законодательстве существенно ухудшает положение людей, претендующих на право получения земли в собственность. Что касается рассмотрения заявок граждан на местах, то, к сожалению, сейчас муниципальные власти сознательно затягивают процесс, надеясь на скорое решение Конституционного суда. Поэтому дело пока подвисло, отсюда и очереди, и неразбериха».
Кроме того, поправка к закону допускает использование «полностью или частично средств заявителя для оплаты образования и постановки на кадастровый учет земельных участков». Разумеется, размер такого «частичного использования средств» — на усмотрение конкретного чиновника, хотя прежде предполагалось оформление земли исключительно за счет бюджета. Последнее заседание областного правительства расставило все точки над «i», дав понять, что неплохо бы почаще вспоминать мудрое изречение про бесплатный сыр.
Первые наделы под этот закон областной КУГИ стал отводить в Выборгском и Кировском районах. В течение 2009 года удастся сформировать и предоставить не более ста участков на всю Ленинградскую область, в то время как со вступления в силу закона поступило уже более пяти тысяч заявлений от граждан, чье социальное положение удовлетворяет критериям соответствия оговоренным в законе категориям льготников. Из планировавшихся ста участков к середине лета не выделено ни одного. Тем не менее ответственный за исполнение закона вице-губернатор Александр Дрозденко считает работу по «бесплатной земле» удовлетворительной, очевидно понимая под положительными итогами работы сам факт существования районных комиссий, принимающих пачками заявления граждан.
Примечание
По данным на июнь, в Кировском районе принято к рассмотрению 879 заявлений, в Выборгском — 508, в Приозерском — 179, а во Всеволожском и Гатчинском — больше всего: 1800 и 1520 соответственно.
В Гатчинском районе, по заявлениям главы МО, готовятся к передаче 18 участков, которые будут выделяться из массива 18,6 га, отведенного под «бесплатную землю». Но в большинстве районов резерва земель, которые можно было бы бесплатно раздавать, пока не нашли. Предполагается, что реализация закона со временем обеспечит пополнение бюджета за счет сбора налогов на вновь построенное на этой бесплатной земле недвижимое имущество граждан. Вкупе с «дачной амнистией» эта мера для поддержания казны действительно могла бы принести серьезные дивиденды, однако и затея с дачами тоже пока буксует (см. «Загородное обозрение» № 7).
Другая сторона медали: муниципалитеты имеют возможность продавать землю с аукционов, и эта возможность имеет совершенно законные основания. Земельные торги куда как более доходная строка сегодня, нежели налоги от ИЖС в далеком будущем.
Примечание
В общем, остается много вопросов. И главный: кто будет этой реформой заниматься? Область полагает, что муниципалы, а те хватаются за головы, не зная, с чего начать. Областные власти полагают, что в сегодняшнем виде закон готов к исполнению — и вполне доверяют муниципалитетам вносить коррективы для удобства его применения.
По мнению Максима Финионова, начальника юридического отдела ЗАО «Русский Фонд Недвижимости СПб», это не совсем верный подход. Для реализации закона о бесплатном предоставлении земли не хватает договоренности: чиновников с площади Пролетарской диктатуры и муниципалитетов в районах. «Область просто приняла решение за муниципалов, навязав им процедуру исполнения закона. Внешне все красиво: бесплатно раздать гражданам землю, снять социальную напряженность. Но, взвалив на муниципалитеты такую ношу (а ведь они сами должны искать и оформлять участки, которые можно будет передавать гражданам), область должна была что-то предложить муниципалам взамен. Пока формально они не заинтересованы в том, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки: нет преференций, каких-то субсидий, обещаний отдать какие-то территории. Не предусмотрено даже бюджетное финансирование процедуры выделения земли. А ведь землю муниципалитеты могут на законных основаниях предоставлять и платно, пополняя свой бюджет, — так зачем им все эти сложности? Если же допустить, что муниципалитеты имеют резон и готовы служить идее бесплатного выделения участков, решая возложенные на них социальные задачи, то процедуру формирования участков следует существенно упростить. Кадастровое межевание, постановка на учет и т. д. — это слишком трудоемкие операции, для того чтобы они совершались быстро и безболезненно. Другая проблема: где взять землю для межевания? Прежде чем появится возможность передать конкретный участок конкретному гражданину, нужно еще выявить в районе земельные массивы для нарезки. С этим сложнее, потому что земля, которую формально можно было бы выделить, зачастую представляет собой лесной фонд: ее прежде нужно перевести из категории лесного пользования в земли поселений, а уж затем пускать в оборот. На это уйдет очень много времени. На мой взгляд, в 1990-х годах с подобной проблемой справились очень быстро — дали возможность гражданам своими руками увеличивать площадь садоводств за счет освоения лесных земель. Возможно, в сегодняшней ситуации это тоже был бы выход».
