Назревший диалог с властью по этому вопросу состоялся по инициативе Ассоциации "Загородная недвижимость" в середине прошлого месяца. С одной стороны, на заседании присутствовали представители городских и областных комитетов по земельным ресурсам, регистрационных органов, с другой - представители бизнеса и журналисты петербургских изданий.
Тема заседания была сформулирована как "Проблема оформления прав на землю в Санкт-Петербурге и Ленинградской области". Во вступительном слове от лица Ассоциации "Загородная недвижимость" ее исполнительный директор А. В. Петров рассказал о целях и задачах этой организации, а также обозначил проблематику, которая интересует тех, кто активно работает на одноименном рынке. Каким образом можно использовать в их деятельности новый Земельный кодекс? Как поменялись правила игры? Что за новшества несет изменившееся законодательство рядовым гражданам? Вопросы это непростые, зачастую требующие специальной подготовки, поэтому в разговоре активное участие принимал начальник юридического отдела "Русского Фонда Недвижимости" М. И. Финионов, исполняя роль "переводчика" с языка юридического - на язык общепринятый.
От лица власти первым выступил заместитель руководителя Комитета по земельным ресурсам Ленинградской области В. В. Засядь-Волк. Как показывает практика, сказал он в частности, вопросов в этой области пока больше, чем ответов. Земельный кодекс, вступивший в силу, является документом прямого действия, но, чтобы он реально заработал, нужно принять пять (а по некоторым подсчетам - и все пятнадцать) региональных законодательных актов.
Нужна нормативная законодательная база, связанная с порядком оформления земельных участков. Необходимо четко определить функции власти в этом вопросе, разделить обязанности и полномочия региональных и муниципальных властей; пока же этого нет, отсутствует и возможность четко определить процедуру. Что-то в этой области уже, конечно, сделано, например, подробно проработаны вопросы цены на землю, прорабатывается вопрос арендной платы. Но далеко не все проблемы можно решить на уровне Ленобласти, многое зависит и от российских законодателей.
О порядке проведения кадастрового учета земли рассказал заместитель начальника управления КЗР Санкт-Петербурга В. В. Калугин. Этот процесс, отметил он, регламентируется соответствующими государственными документами и нормами Земельного кодекса, так что кадастровый план является обязательным приложением к любой сделке, касающейся земли. Причем с появлением нового Земельного кодекса процедура кадастрового учета не претерпела серьезных изменений и в настоящее время по-прежнему вполне работоспособна.
Обычно регламент предполагает вначале заслушать выступающих, затем - дискутировать. На этом заседании, однако, дискуссия возникала по ходу разговора, что отнюдь не мешало, наоборот, помогало вникнуть в суть вопроса представителям СМИ. К примеру, очень важный вопрос задал директор "Русского Фонда Недвижимости" А. С. Портнов, которого интересовало: когда же будет четко определена выкупная стоимость земли? Ведь мало того, что сделки по загородной недвижимости теперь затягиваются (с 2-3 месяцев - до 6-7), так еще покупатели и продавцы должны рассчитываться друг с другом по стихийно определенным ценам, что в случае дорогих участков весьма ощутимо бьет по карману. Сотни клиентов, естественно, недовольны подобным порядком вещей, а главное, никто не знает, когда же вся эта стихийность закончится?
Как ответил В. В. Калугин, расчет нормативной цены на землю сейчас проводится в срок до 10 дней. Другая часть этой проблемы - это вопрос оформления прав на земельный участок. Сейчас имеется проект распоряжения губернатора, который должен урегулировать порядок оформления прав граждан на земельные участки, предоставленные до вступления в силу нового Земельного кодекса. Почти все согласования этого документа с соответствующими инстанциями уже проведены, и в ближайшем будущем он вступит в силу. Это, как было подчеркнуто, сейчас проблема номер один, поскольку без такого документа все сделки по-прежнему будут тормозиться и непозволительно затягиваться.
Ни для кого не секрет, что неопределенность законодательной базы порождает злоупотребления чиновников. Длительные сроки оформления кадастровых дел порождают коррупцию, в особенности на местном уровне, а тогда возникает другой закономерный вопрос: будут ли проводиться мероприятия, способствующие тому, чтобы на конкурентной основе к оформлению кадастровых дел могли подключиться и другие организации? Этот вопрос, к сожалению, остался без внятного ответа. Было сказано лишь, что решение этого вопроса (к примеру, определение сроков оформления) также тормозится отсутствием необходимых и четких документов, которые только предстоит разработать.
Заместитель директора областной Регистрационной палаты И. Е. Черных назвала новый Земельный кодекс революционным документом, который резко изменил правила игры и сразу же породил массу проблем. Тем не менее, поскольку документ этот был призван внести ясность в многочисленные спорные вопросы, сотрудниками ЛОРП была выработана такая позиция, которая позволяла бы не останавливать целиком и полностью сделки с земельными участками и жилыми домами. Теперь достаточно четко определены правила, согласно которым во время сделки с недвижимостью осуществляется переход права собственности на землю. В прошлом у ЛОРП были обращения в суды по этим вопросам, случалось, эти инстанции отказывали в иске, однако теперь такая потребность если не отпала полностью, то значительно уменьшилась.
Возникла также необходимость увязать земельное и гражданское законодательства. Работниками ЛОРП была проведена работа по реализации принципов статьи 1 Земельного кодекса. А именно, в связи с введением нового Земельного кодекса нормы Гражданского кодекса о переходе права собственности на землю должны применяться в соответствии с принципом разграничения действия норм данных кодексов. В настоящее время палата руководствуется именно этими правилами, что представляется вполне разумным.
Завершала выступления представителей властных структур начальник правового обеспечения Городского бюро регистрации С. В. Дощечкина. Для сотрудников этого учреждения принятие Земельного кодекса также породило немало вопросов, ответы на многие из которых пока так и не найдены. В первую очередь это вопрос продажи зданий и сооружений с земельными участками, на которых они находятся. При этом у ГБР не столь жесткая позиция, как у Областной регистрационной палаты, поскольку разделен подход к оформлению прав на объекты недвижимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам. Бессрочным правом владения землей, к примеру, могут обладать в настоящее время только государственные предприятия и учреждения, отдельные же граждане, обладая таким правом на земельный участок, для совершения сделки с земельным участком обязаны переоформить его на право аренды или право собственности.
Дискуссия продолжалась в течение всей встречи. Документ принят действительно революционный, правовая база на региональном уровне пока что отстает от Земельного кодекса, а потому неизбежны противоречия с другими нормативными актами и, соответственно, возникновение спорных моментов. В финале встречи прозвучал вопрос: когда же все-таки новые (и хорошие!) законы о земле заработают нормально и в полную силу? Ответом было: примерно лет через пять. С одной стороны, срок немалый, с другой - имеет смысл вспомнить известную поговорку о нас, которые "медленно запрягают, но быстро едут". Главное здесь - не пускать вопрос на самотек, постоянно входить в диалог с властными структурами, а также информировать об этом общественность.
