Итак, мы уже отметили, что цены предложения участков в не слишком удаленных от Петербурга районах Ленобласти (за исключением самых ближних пригородов) за год снизились на 13–23%, а наделы под ИЖС в ближних пригородах — самый дорогой сегмент на земельном рынке — подорожали на 30%. Судя по всему, их владельцы уверены, что рано или поздно найдется покупатель, который согласится на предложенные условия.
Но надо признать, в силу яркой индивидуальности каждого загородного объекта, приведение данных к общему знаменателю получается очень условным. Но все же, по мнению риэлторов-практиков, ситуацию для каждого объекта определяли в том числе общие факторы рынка. Фактор первый — загородное жилье не является предметом первой необходимости, и торопиться с покупкой, даже при наличии нужной суммы, потенциальные приобретатели не склонны. Сегмент «вынужденных» сделок за городом очень узок.
Фактор второй — бесспорный перегрев цен на рынке, который, по мнению Леонида Веденеева, стал «фьючерсным». Операции много лет совершались по ценам ожидания продавцов, за десятилетие увеличившимся на тысячи процентов.
Фактор третий — ограниченность предложения, но не по числу объектов в листингах, а по соответствию запросам покупателя, чем и определена дифференциация рынка. Цены менялись для ликвидных и неликвидных участков по-разному. Для всего рынка характерна большая инертность: даже при отсутствии интереса к выставленному объекту его продавец не торопится корректировать цену: ждет таяния снега, потом травки, потом осени… Эксперты также единодушны во мнении, что загородный рынок неминуемо ждет оживление спроса без значительного снижения цен. Но когда оно начнется — вопрос открытый.
Дмитрий Минин, директор загородного отделения «Русского фонда недвижимости»:
«Спрос был сосредоточен в основном на недорогих объектах: участках до 1,5 млн руб. и участках со строениями до 2,5 млн. Реже, но проходили сделки с домами по 6–6,5 млн руб. вне организованной коттеджной застройки. В коттеджных поселках среднего класса в Выборгском или Приозерском районах участки с подрядами предлагались за 8 млн руб. Но многие покупатели предпочитали за те же деньги купить землю подальше от города, до 100 км, но на берегу озера — Нахимовского, Комсомольского или Правдинского. По нашим данным, северное направление сохранило лидирующие позиции в структуре спроса. Сделки с дорогими участками в Курортном районе (в Комарове, Репине, Сестрорецке) совершались уже не по 70 тыс. дол. за сотку, но все равно по высоким ценам: до 50 тыс. дол., а не на берегу — до 35 тыс. (цена при торге была снижена на 27%). Но из-за «штучности» рынком эти объекты считать нельзя: их около 15 из трех тысяч представленных в листинге «РФН», то есть 0,5%.
Практически замерла жизнь целого сегмента, рассчитанного на семьи с доходом 7–10 тыс. в месяц на домохозяйство, — это дома стоимостью 12 млн руб. с участками 10–15 соток во Всеволожском и Выборгском районах. У обеспеченного среднего класса сократились доходы и появилось убеждение, что не надо торопиться потратить 400–500 тыс. Прежде такие покупатели брали кредит на 200 тыс. дол. и приобретали достойный объект, теперь кредитных возможностей нет, а то, что предлагается за 400–500 тыс. дол., их не устраивает по качеству.
Огромное число потенциальных покупателей отложили покупку загородных объектов из-за неуверенности в стабильности доходов и неясности ценовых перспектив. По статистике, на одного петербуржца приходится чуть ли не 0,6 объекта загородной недвижимости, и в основном за счет садоводств-гигантов вроде «Дуная», «Мшинского», в которых десятки тысяч садовых участков. А 25–40-летних садоводческий стандарт не устраивал, они стремились приобрести землю вне «шанхая», с похожими соседями. Сейчас же, временно и вынужденно, согласны проводить выходные на родительских шести сотках.
Ситуацию на загородном рынке определяет также присущая ему инертность. До 2007 года цены на первичном загородном рынке росли на 30% в год. С марта 2007 года до февраля 2008-го был всплеск: покупали 12 соток за два миллиона и тут же выставляли на продажу вдвое дороже. И до сих пор владельцы земельных участков не пытаются продавать их по той цене, что купили, — обязательно дороже. Позиции покупателей и продавцов сближаются крайне неторопливо. Поэтому кардинальных изменений не будет до 2012 года».
Леонид Веденеев, директор северо-восточного департамента ООО «Александр»:
«Цены на загородном рынке с 1999 года выросли в десятки раз. Квартирный рынок за то же время — до максимума цен, достигнутого летом 2008 года, — показал «только» одиннадцатикратный рост. К осени 2009 года цены отыграли часть повышения, вернувшись к девятикратному превышению уровня 1999 года.
Загородный рынок был перегрет намного больше — в 50–70 раз. В 1999 году участок в Токсове можно было приобрести за 1000 дол., сейчас продают по 50–70 тыс. дол., иногда по 100 тыс. дол. Участники рынка много лет уверенно играли на повышение, помня Марка Твена, говорившего, что землю больше не производят. И это правда: берега рек и озер, пригодные для строительства, не бесконечны. Но и дорожать на 50% за два месяца земля не может, а такое случалось.
На загородном рынке существует товар, на который цены не снизились вовсе: видовые участки. Причем речь о реальных сделках, а не о цене предложения. И фактор удаленности от города для таких объектов не был определяющим ни для ценообразования, ни для ликвидности. В 2009 году наше отделение проводило сделки с участками в 300 км от Петербурга по ценам выше, чем можно было бы найти в 120–160 км. Более значим фактор времени на дорогу: в 50 км от выезда из города пробок уже нет, поэтому разница в десятки километров несущественна.
На ликвидность и цену заметно влияет, кроме видовых характеристик, наличие коммуникаций, прежде всего достаточной электромощности, и подъездных дорог. Кризис уменьшил перегрев цен на участки, и теперь вдоль Выборгского шоссе можно найти участки по 12 соток с коммуникациями дешевле миллиона рублей, хотя раньше за такие деньги и 6 соток было не купить. Рынок участков пришел к балансу цены и качества предложения.
Самый провальный сегмент — сельхозземли. С начала 2010 года должны были отменить упрощенный порядок перевода земель из одной категории в другую и порядок включения участка в границы населенных пунктов. Этот факт оказывал колоссальное влияние на отсутствие спроса. Продление действия упрощенного порядка, я думаю, активизирует спрос».
Станислав Азацкий, директор загородного направления корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
«Участки сельхозземель предлагаются по значительно сниженным ценам, но сделок все равно нет. Наделы в садоводствах подешевели на 25–30%. Самый востребованный диапазон — 150–200 тыс. руб. за участок, реже до 500 тысяч. Недорогие участки предлагаются в основном на южном направлении. В Кировском, Волховском, Волосовском районах выросло как число предложений на продажу, так и число сделок: эти районы попали в искомый покупателями ценовой диапазон. А вот на севере и в Гатчинском районе сделок намного меньше. Продажи были только при условии, что владелец соглашался на дисконт 25–30%.
Во Всеволожском районе самые распространенные предложения — до 800 тыс. руб. за участок, и такие наделы пользуются спросом. Если надел во Всеволожском районе имеет статус ИЖС, покупатели готовы платить до 1,5–2 млн руб. за участок. Предлагают их к продаже за 2,5–4 млн (в зависимости от набора коммуникаций и местности).
В Гатчинском районе покупатели ищут землю ИЖС за 1,2–1,5 млн, предложения в основном начинаются с 2 млн руб. Но собственники цены не снижают, они скорее снимут объекты с продажи или продолжат размещать рекламу в ожидании покупателя, согласного уплатить требуемую сумму. Что касается строений, то легче продать полностью готовый к проживанию дом. В дорогом сегменте — еще и меблированный.
Спрос и предложение расходятся по возрасту домов и обеспеченности коммуникациями: покупатели ищут новые готовые дома с удобствами в пределах 5 млн руб. и не находят. За 8–12 млн руб. можно купить почти готовый дом в коттеджной застройке на севере и полностью готовый — на юге.
В более дорогих ценовых диапазонах сделки совершаются при условии дисконта до 25%. Продавцы на такие условия соглашались в начале 2009 года, а к концу были готовы сбавить не больше 10%.
В самом дорогом сегменте есть интересные предложения, но покупателя с деньгами удается привлечь только заманчивой ценой, а владельцев таких объектов невозможно убедить в необходимости ее снижения.
В 2010 году, я думаю, цены будут снижаться, но к весне спрос станет более активным, позиции продавца и покупателя сблизятся примерно к августу, что даст прирост числа сделок примерно на 10%».
Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости АН «ПРОГАЛЬ»:
«Первая половина прошлого года оказалась лучше пессимистичных ожиданий. Были опасения, что начавшийся кризис резко остановит продажи, однако этого не произошло. Относительно ажиотажа предыдущей весны количество сделок уменьшилось процентов на 25–30. Но сделки весной-летом шли довольно активно, особенно по участкам и недорогим дачам.
Зато вторая половина года была хуже оптимистичных ожиданий. Ведь год назад еще были надежды, что кризис краткосрочный и к осени начнется восстановление рынка недвижимости. Эти надежды не оправдались, сделок больше не стало. Хотя в ноябре выросло число просмотров. И если в предыдущие месяцы активность потенциальных покупателей была сосредоточена в основном в экономсегменте, то теперь смотреть объекты стали состоятельные покупатели. Стремящиеся за город обладатели уцелевших в кризис миллионов ищут интересные объекты, которых сегодня в листингах немало.
Цены стали больше соответствовать качеству предлагаемых объектов — это можно считать положительным воздействием кризиса на рынок. Осенью, после дачного сезона, на рынке появились новые недорогие предложения, и продавцы «свежих» объектов в большинстве своем уже трезво оценивают ситуацию на рынке и просят за свой товар адекватные суммы.
В целом цены загородных объектов за год снизились на 20%. Но нужно иметь в виду важный нюанс: индивидуальность каждого объекта. В период бума цены схожих объектов выравнивались в сторону более качественных и дорогих. Сейчас характеристики объектов стали оцениваться более критично, что привело к выборочному значительному снижению цен малоликвидных предложений, иногда до 50%. Но в некоторых исключительных местах дома и участки даже дорожают.
По количеству в структуре продаж загородных домов преобладали сделки с объектами ценового диапазона 750–1500 тыс. руб. Таким ценовым характеристикам соответствуют дачи в среднеудаленных от Петербурга районах Ленобласти или дома на участках ИЖС в дальних районах.
Объем предложения значительно вырос весной и сохранялся на высоком уровне и летом, и осенью. Зимой, конечно, из листингов исчезают объекты, к которым невозможно проехать из-за нерасчищенных дорог. Некоторые объекты выставлялись «для разведки», для пробы назначенной цены. Иногда цена завышена, продавец рассчитывает на удачу. И к сожалению, есть агентства, которые рекламируют объекты, даже не имея договора с владельцем, определяющего серьезность его намерений. А выставленных «на продажу» объектов с правильным соотношением цены и качества приблизительно столько же, сколько и раньше.
Мы ожидаем в ближайшее время роста количества сделок по загородным объектам. Активность просмотров отражает понимание многими покупателями выгоды от сложившейся на рынке новой ценовой ситуации и широкого выбора вариантов. Дальнейшее существенное снижение цен маловероятно. А вот торг по конкретному объекту вполне возможен».
