Именно такой механизм, когда строительная компания возводит дом на собственные средства и банковский кредит, а на продажу выставляет уже готовое жилье, стал идеологией законов так называемого «жилищного пакета», оптом принятого под занавес 2004 года. Долевое строительство, в котором гражданин, не являясь предпринимателем, должен платить за риск, по замыслу разработчиков, должно было уйти из нашей действительности.
Тем же строителям, что предпочитали деньги физлиц банковскому ресурсу, была устроена почти непроходимая полоса препятствий в виде закона о дольщиках ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Как водится, по написанному не вышло. На рынке к ранее существовавшему разнообразию договоров между гражданином и застройщиком добавились новые формы, прикрывающие договор с застройщиком о передаче жилого помещения. Самым распространенным стал предварительный договор купли-продажи, но предлагались также вексельные схемы, ЖСК, облигации. Общая черта договоров-новинок — по ним, в отличие от договоров долевого участия, через суд невозможно добиться признания права собственности на квартиру, в лучшем случае можно вернуть деньги.
На многие юридические вопросы вам смогут ответить на этом сайте. Спросите о недвижимости и вам помогут.
Мера за меру
В течение пяти лет, минувших со дня принятия «жилпакета», большинство строительных компаний закон 214 к своей работе предпочитали не относить. И лишь в прошлом году перехода на работу по нему от петербургских застройщиков потребовала городская администрация. Чиновники считают этот закон наиболее действенной (из имеющихся в распоряжении фактически единственной) мерой защиты граждан, покупающих недостроенные квартиры, и настаивают на его соблюдении. К марту 2010 года, по информации председателя Комитета по строительству городской администрации Вячеслава Семененко, переход должен завершиться на 95% (речь о новых проектах, в почти готовых домах все останется по-прежнему). По данным на декабрь 2009 года, по закону о долевом строительстве строилось более 70 объектов.
Комитет по строительству — не прокуратура, но располагает определенным арсеналом мер воздействия на не желающих следовать закону: нарушителей обещали лишить господдержки.
Закон защищает дольщика от двойных продаж (путем государственной регистрации договоров долевого участия), от взимания застройщиком дополнительных сумм за оплаченное жилье и многих других несправедливостей. Но не гарантирует, что дом будет достроен вовремя, а квартира — передана в собственность покупателю.
Застройщику закон не позволяет продавать квартиры до получения полного комплекта разрешений и публикации проектной декларации, сулит штрафы за нарушение сроков строительства (по вине монополиста или очередного изменения законодательства).
Более того, при расторжении договора закон обязывает застройщика не только возвратить деньги дольщику, но и уплатить проценты за время пользования ими (1/300 ставки ЦБ за каждый день).
Банку понравится
Соблюдение компанией требований ФЗ 214 не первый год используется в рекламе продаваемых объектов. Оно же является обязательным для получения застройщиком банковского финансирования проекта, по крайней мере, у крупнейшего кредитора — Сбербанка.
Однако деньги у Сбербанка можно получить и без соблюдения этого закона, причем на более выгодных условиях. По стандартному соглашению с застройщиком банк финансирует не более 70% стоимости проекта. Если деньги дольщиков не привлекать, то он готов «вписаться» на 80%. Так строится жилой комплекс строительной компании «Темп» в Невском районе. По мнению генерального директора СК «Темп» Юрия Лучко, кризис помог расставить точки над i: покупатели проголосовали за новое, но уже готовое жилье. В компании объем продаж по сравнению с началом 2009 года увеличился в восемь раз. Доля ипотечных покупателей достигла максимума даже по меркам докризисного времени, и это тоже в основном заслуга двустороннего соглашения со Сбербанком.
Для получения банковского финансирования, по словам Юрия Лучко, компания-застройщик должна соответствовать нескольким вполне понятным и очевидным требованиям: не открывать новую дочернюю фирму для строительства каждого дома, быть как можно более прозрачной (иметь один расчетный счет, а не сто), располагать историей успешно выплаченных кредитов.
Осязаемость и конкретность
В СК «Темп» уверены, что «новая вторичка» — только что построенные квартиры в сданном доме с оформленным правом собственности — сочетает все преимущества первичного и вторичного рынков жилья, избегая их недостатков. Риски покупателя сведены к нулю: за новой квартирой не может водиться никаких сложностей с предыдущими собственниками, исключена вероятность долгостроя, потери вложенных в покупку жилья денег из-за трудностей с финансированием стройки. Новоселье может состояться сразу после оплаты (если жилье с отделкой) или по окончании ремонта (при котором будущий новосел не зависит от застройщика).
Покупатель может увидеть, а не представить вид из окна в приобретаемой квартире, оценить качество строительства до оплаты жилья, а не после. И выбирает он не из десятка оставшихся, а из нескольких сотен квартир.
Для покупки готовых квартир предлагаются любые виды государственных жилищных субсидий и более лояльные к заемщику условия кредитования. Правда, отмечает Юрий Лучко, средства субсидии перечисляются лишь после предъявления документа о регистрации права собственности и на это уходит месяц, часто больше. А застройщик-собственник до получения денег не может передать ключи.
Залог в виде новой квартиры с оформленным правом собственности банк устраивает гораздо больше, чем недостроенное жилье или объект советского периода постройки с непрогнозируемой ликвидностью.
Полная готовность дома и оформленное право собственности означают, кроме юридических гарантий, также и надежное — по постоянной схеме — подключение дома к коммунальной инфраструктуре.
Цена ответа
Минусы для покупателя все же есть. Во-первых, ограничение выбора квартир по географии: СК «Темп» предлагает «новую вторичку» только в Невском районе, в одном жилом комплексе на ул. Бадаева.
В компании при этом отмечают, что тенденции прошлых лет меняются: раньше жилье в районе пользовалось «внутренним спросом» только у местных жителей, не желающих покидать привычную среду. Теперь же предложение готового жилья привлекает людей из других районов.
В большинстве домов, возводимых с привлечением средств физлиц, к моменту сдачи выбор непроданных квартир небольшой. Хотя сейчас в этом отношении ситуация для покупателя более благоприятна. По различным оценкам, в готовых домах и домах высокой степени готовности к концу года оставались непроданными около 5 тыс. квартир.
Самым главным параметром, часто определяющим выбор квартиры покупателем, является цена. Сергей Марков, начальник отдела долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», считает, что привлечь покупателей низкой ценой в самый рискованный, даже безнадежный проект можно всегда. Даже сейчас, когда тяжелое финансовое положение застройщиков стало притчей во языцех, находятся такие доверчивые, что приносят свои кровные (нередко последние) человеку, сидящему в вагончике с вывеской «Отдел продаж» у вчера поставленного забора, за которым забиты две сваи. Справедливости ради надо заметить, что дело не всегда в скупости — чаще людям просто недостает денег на другое.
Готовое жилье, понятное дело, дороже, чем недостроенное близкого класса. Но когда на продажу выставляется сразу много квартир, как в компании «Темп», цены оказываются ниже, чем если бы это были единичные варианты.
Рассчитать стоимость денег во времени (в том времени, в течение которого у покупателя уже нет денег и еще нет жилья) могут немногие. Не все также способны определить стоимость риска. Но можно сказать, что благодаря кризису непреложность закономерности «ниже цена —
выше риск» стала очевидна большему числу соотечественников. И тем не менее опыт продаж только что построенного жилья застройщики используют реже, чем возможно.
За попытку спасибо
Власти тем временем пытаются усилить меры защиты покупателей жилья в строящихся домах. Минэкономразвития разработало поправки в законодательство, определяющие права граждан, передавших деньги строительной компании по договору любого вида. Кроме того, предложены специальные правила банкротства компании, имеющей обязательства перед покупателями жилья. Поправки, вопреки первоначальным планам, не приняты окончательно.
Система саморегулирования пока не предложила на сто процентов эффективных механизмов. То есть в рамках законодательства саморегулируемые организации застройщиков создают и компенсационный фонд, который может быть потрачен на возмещение убытков пострадавшим от деятельности их участников, и разрабатывают коллективные договоры страхования. Но без конкретных результатов трудно судить об эффективности этих мер.
