Надо сказать, что положение дел с оформлением документов на дачные участки обстоит в нашей стране не лучшим образом. И виной тому зачастую становится инертность и лень самих владельцев участков. В России около 90 млн владеют садовыми, огородными и дачными участками, однако более половины граждан не имеют документов, подтверждающих право собственности, и актов государственной регистрации объектов. А ведь отсутствие госрегистрации на постройки и земельные участки лишает дачника права совершать сделки с ними, в том числе продавать или передавать их по наследству. Срок действия Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ (так называемого закона о «дачной амнистии»), упростившего процедуру оформления в собственность недвижимости, как известно, продлен. Но это вовсе не значит, что можно еще пять лет ничего не делать в части оформления. Надо быть не пассивным, а активным собственником, который хочет гарантированно владеть своим имуществом долгие годы.
О том, что бывает в противном случае, все мы узнали из недавних телепередач о судьбе злополучного дачного товарищества «Речник». Огромные средства и силы, вложенные хозяевами в постройку домов, ничего не значат при отсутствии должного юридического оформления. Отсюда вывод: документы на недвижимость должны быть безупречно оформлены и не вызывать никаких разночтений.
Несмотря на продление упрощенного порядка оформления участка на пять лет, все равно существуют риски, влекущие за собой мелкие и крупные неприятности. В частности, ваши соседи могут заняться приватизацией раньше вас, в итоге чего часть вашей земли вдруг окажется «приватизирована», а то и уже и перепродана. Да, есть судебные инстанции, куда вы вправе обратиться, только следует знать: вернуть землю, купленную добропорядочным покупателем (не ведающим об обмане), практически невозможно даже по суду. Бесплатную юридическую консультацию можно получить на pravagroup.ru.
Кроме того, в Земельном кодексе есть 49-я статья, которая позволяет изъять у вас участок для государственных нужд. В закрытом списке таких нужд: выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов обороны, атомных и энергетических объектов, транспортных нужд, разработка обнаруженных полезных ископаемых и т. д. Владельцу земли, конечно, полагается компенсация за изъятое имущество, но компенсация будет выплачена только в случае правильно оформленных документов на землю и постройки. Строго говоря, на страже ваших прав собственника стоит Конституция РФ и ряд федеральных законов, однако апеллировать к законодательству и основному закону страны гораздо легче, если на руках полный пакет документов.
Другой вопрос: в какую организацию может обратиться тот, кто решил оформить документы на участок и постройки? Вроде бы вариантов немало, но далеко не все организации имеют соответствующие лицензии и штат нужных специалистов. Более того, в сфере оформления документов на земельные участки и строения уже появились мошенники, которые пользуются некомпетентностью граждан. Такие недобросовестные оформители предлагают, к примеру, «всего за восемь тысяч рублей» оформить свидетельства о регистрации права собственности. Это, конечно, обязательный документ, но дело в том, что госпошлина, которую нужно заплатить за регистрацию по декларации объекта недвижимости в Регистрационной палате, составляет всего 200 рублей! Восемь тысяч рублей (при условии, что документы оформляются всем садоводством) необходимы для проведения межевания и инвентаризации строений, в результате чего у садовода будет кадастровый паспорт на землю, а также кадастровый паспорт на строение. Именно эти документы необходимы для регистрации права, чтобы распорядиться своим имуществом (ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ); именно их требует при заключении сделки нотариус. Для оформления этих важнейших документов и существует такая организация, как ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».
Это государственное предприятие, созданное в 1967 году, является крупнейшей в России организацией, осуществляющей инвентаризацию объектов недвижимости. Филиалы предприятия есть в 82 регионах РФ, а его штат — свыше 16 тыс. человек. Организация имеет аккредитацию на выполнение работ по инвентаризации строений, все необходимые лицензии и допуски на выполнение геодезических и картографических работ, а все его сотрудники — профессионалы. Еще одно преимущество этой организации — стабильность и государственная гарантия результатов деятельности. Мелкие структуры могут в один прекрасный день попросту исчезнуть с рынка, в то время как для ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» подобная ситуация исключена.
Сроки изготовления документов в этой организации кратчайшие, и, что удивительно, нет утомительных очередей. Здесь можно заказать сразу несколько услуг одновременно: и инвентаризацию строений (БТИ), и кадастровые работы по ценам ниже, чем у конкурентов (есть гибкая система скидок), и оценку объектов недвижимости, и разработку проектов перепланировки жилых и нежилых помещений. Все консультации по порядку оформления при этом абсолютно бесплатны.
Упрощенный порядок для регистрации права собственности распространяется на две категории граждан: имеющие документы о том, что земельный участок принадлежит им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, и имеющие иные документы — акт о предоставлении гражданину земельного участка, выписку из похозяйственной книги, документ, устанавливающий право гражданина на данный земельный участок. Таким образом, закон о «дачной амнистии» признает любые документы, подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка.
Оформление лучше всего начинать с получения технического и кадастрового паспортов на объекты недвижимости. Эта процедура упрощена: для составления технического и кадастрового паспортов на постройки не требуется разрешения на ввод их в эксплуатацию. Садовые домики, гаражи и другие хозяйственные постройки собственник может, согласно закону, регистрировать декларативно, то есть приблизительно. Но на практике большинство граждан считают, что сведения в декларацию лучше внести после инвентаризации, — будет точнее, чем обмерять и описывать недвижимость самостоятельно.
Если говорить о затратах владельца, желающего воспользоваться «дачной амнистией» в рамках оформления земельного участка, то на местах установлены предельные ставки на землеустроительные работы. Кроме того, существуют «льготные» цены на проведение межевания больших массивов земельных участков (например, некоторые садовые общества организованно проводят приватизацию и платят за проведение земельно-кадастровых работ в два раза меньше). Что касается регистрации права, установлена пониженная госпошлина за государственную регистрацию прав физических лиц на земельный участок, земли ЛПХ (личные подсобные хозяйства) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), садоводства и огородничества, гаражи и т. д. Как уже говорилось, она составляет 200 рублей.
Итак, не откладывайте в долгий ящик оформление документов на свою загородную недвижимость — минимальные усилия максимально обезопасят от любых неожиданностей.
