По мнению представителей бизнеса северной столицы, рынок коттеджных поселков Петербурга давно оторвался от регионального, но пока он на полпути к московскому. Некоторые тенденции в равной мере сопоставимы с картиной рынков в городах-миллионниках. Основные московские тренды до нас еще не дошли, хотя есть мнение, что непременно «аукнутся».
Есть в России одна общая тенденция для всех регионов, в которых развивается малоэтажное строительство: загородное жилье оптимальной площади, в готовом поселке, расположенном недалеко от города, по минимальной цене востребовано как в Москве, так и в Саратове. Такая модель покупательского спроса складывается как из отзывов риэлторов, так и на основе опроса, проведенного компанией «Миэль» в девяти регионах России (Владимирская, Ярославская, Тверская, Курская, Самарская область, Пермский и Краснодарский край, Татарстан). В опросе участвовали 2700 респондентов. Большинство опрошенных готовы продать городское жилье, чтобы переехать в индивидуальный загородный дом площадью 80-120 кв. м, с участком 4-8 соток (в Петербурге и Москве 10-20 соток) не далее 30 км от городской черты. Половина опрошенных хочет получить дом в уже готовом поселке и с чистовой отделкой. По типу конструкций предпочтения складываются в пользу традиционных материалов (большинство интересует дом из дерева или кирпича), на втором месте идут конструкции на основе бетона (пено-, газобетон, несъемная опалубка, монолит), и только 17% высказались в пользу каркасно-щитовых технологий. И, самое главное, покупка должна быть не дороже 3-5 млн рублей.
Данная статистика показывает, что население больших городов, в общем-то, готово переезжать в пригороды, но представления большинства потенциальных покупателей о ценах на «загородное жилье мечты» от реальности далеки: ни в Москве, ни в Саратове отдельного дома, сопоставимого по цене с городской квартирой не найти.
По риэлторской статистике последних двух лет, наименьший срок реализации имеет дом до 100 кв. м, на 8-10 сотках земли, суммарной стоимостью до 3 млн рублей, - такие объекты в коттеджных поселках продаются быстро и в Москве, и в регионах. Проблема в том, что их немного. И немного - именно потому, что реализовать единым порывом поселок (пусть даже эконом-класса), - готовый, и по привлекательной цене, не так-то просто: нужны свободные средства, которыми не всякий девелопер располагает. Москвичи считают, что в помощь девелоперу должно прийти государственно-частное партнерство, которое решит проблему нехватки инженерно подготовленных участков как в Подмосковье, так и в наиболее развивающихся регионах. Для этого Правительство Москвы уже разработало концепцию развития малоэтажного жилищного строительства. Документ предполагает обустройство участков коммуникациями и всей необходимой инженерией прежде, чем они будут поступать в продажу в виде коттежных поселков. Такая схема вполне подошла бы Петербургу. Однако, у нас таких примеров – раз, два и обчелся. Готовые поселки в стилевом и инженерном единообразии предлагаются исключительно по ценам, бесконечно далеким от эконом-класса.
В Москве в кризис быстрее всего продавались и не имели проблем с реализацией на стадии строительства поселки, в которых процесс инженерной подготовки идет параллельным со строительством домов курсом. Вот пример: поселок «Алёшкино» на Новорижском шоссе, в 77 км от МКАД принадлежит к категории «эконом». Здесь 135 участков от 9 до 25 соток. Цена за дом с землей – менее 1,5 млн рублей. Первая очередь ушла как горячие пирожки. Вторая – на 111 домов с теми же качественными характеристиками, при наличии в поселке минимальных коммуникаций (дороги плюс 8 кВт электричества на участок) вышла на продажу в мае 2009 года и сегодня почти распродана. О чем это говорит? Аналитики полагают, что следует запретить строительство домов в поселках без подряда до конца продаж участков. Это влияет как на ход реализации проекта, так и на полноту этой самой реализации: хаотичная застройка и неравномерное заселение отпугивает потенциального покупателя, останавливает продажи.
Аналогичным образом (не строить домов, не реализовав землю), - поступили в подмосковном проекте «Рижский берег». Здесь были лоты стоимостью 2,7 млн рублей, их также начали продаваться в кризис и сегодня поселок практически реализован.
Кроме того, в «Алёшкино» применили схему снижения стоимости земли для покупателя за счет девелопера: при заказе подряда на строительство дома, в зависимости от площади объекта, стоимость земли соразмерно снижается и может быть даже равна нулю. В том случае, когда на небольшом и недорогом участке, к примеру, 10 соток, покупатель собирается строить большой дом, площадью 200 кв. м, строительная скидка может быть соразмерна цене участка.
Другой проблемой, мешающей развитию цивилизованного коттеджного рынка, специалисты видят то самое «оптимальное предложение» (а именно – недорогой дом). Точнее, отсутствие такового. Не секрет, что самое экономичное конструктивное решение в малоэтажке – это каркас. Однако, у приобретателя дома по каркасной технологии, считающейся надеждой эконом-класса и опорой всех госпрограмм доступного жилья, - увы, непопулярны. В России, по данным компании GoodWood более 30 заводов работают на выпуск продукции для каркасного домостроения. Но покупатель такие дома не жалует, очевидно, проводя аналогии с каркасно-щитовыми садовыми домиками эпохи застоя. Покупатель грезит о доме из дерева или кирпича, но таковые в сегменте доступного жилья пока сложно представить. В то же самое время, если дом по каркасной технологии выполнить с качественной внутренней и наружной отделкой (к примеру, клинкерным кирпичом), то такой каркасный дом уйдет наверняка, - правда, цена на него будет несколько иная.
Если подняться от «эконома» в верх ценовой шкалы, здесь ситуация иная. По словам генерального директора компании «ПетроСтиль» Максима Берга, 2/3 проектов на сегодняшнем рынке - это земля без подряда, а порой даже без межевания. «С начала этого года интерес к поселкам бизнес-класса со стороны покупателя стал расти, но пока он редко конвертируется в реальные сделки. Запас хороших проектов невелик. Большая часть клиентов элитного сегмента – владельцы стойкого бизнеса, но несмотря на это, часть из них переосмыслили потребности и сделали выбор в пользу инвестирования в свой бизнес, а не покупку очередного дома», - говорит он.
Если «элитный» клиент все-таки думает о покупке, то в первую очередь его интересует расположение, степень готовности поселка, однородная социальная среда, статус участка и перспективы эксплуатации. Однако проблема централизованной эксплуатации дорогих поселков остается острой для рынка элитного жилья, считает Валентина Филонова из «АСКВЕЛ». В частности, жильцов элитных комплексов Подмосковья - Family Club и «Золотые купола» проблемы эксплуатации вывели на тропу войны. Домовладельцы, недовольные внезапными отключениями добросовестных плательщиков от коммуникаций, были вынуждены пикетировать пригородные магистрали, требуя навести порядок и назначить ответственных. «На поверку, никаких доходов рынок управления загородным жильем не приносит, этот бизнес непопулярен. В лучшем случае можно выйти «в ноль», - говорит она, - заниматься эксплуатацией можно исключительно с целью поддержания имиджа проекта, его успешной реализации, а также с целью поддержания статуса компании-девелопера». По мнению Валентины Филоновой, во избежание проблем с поставщиками энергии и других коммунальных удобства стоит переходить на индивидуальное абонирование, когда договор заключается на домовладельца и позволяет избежать «ковровых отключений» в поселке по вине кого-то одного: в Подмосковье, по ее словам, это уже внедряется. Однако, петербургские девелоперы уверяют, что в региональной практике это почти не осуществимо.
Немало внимания уделили одной из основных кризисных тенденций рынка – реконцепциям. Сегодня прошло время четких формулировок: позиционирование объекта не может быть размытым, поскольку именно оно определяет продажи. Требуется исправление ошибок позиционирования «жирных лет».
Яркий пример – проект «Новая дача» в 140 км от Москвы. Концепция изменилась: из 1 тыс. га, предусмотренных под однотипную застройку, большую часть поселка перевели в экономкласс, где, как известно, существует большой отложенный спрос. Вместо финских домов в «Новой даче» стали делать коттеджи по российским технологиями, что позволило снизить стоимость домовладения в среднем с 7 млн рублей до 3,85 млн руб. Самую привлекательную часть территории, вблизи водоема, оставили под «бизнес-класс». Сократили площади домовладений и сроки реализации проекта. Правда, пришлось расторгнуть отношения с прежними покупателями поселка «Новая дача», однако большинство прежних покупателей, присмотревшись к новой концепции, снова вернулись.
По мнению участника Форума, руководителя проекта «Вуокса Вирта» Алексея Афонина, кризис внес корректировки во многие концепции, и если раньше граница между категориями эконом, бизнес и премиум-классом была сильно размыта, то теперь градация стала более четкой. «Эконом-классом сегодня следует считать участки без подряда с минимальной инженерной подготовкой (не важно, в каком месте), по цене 50 – 90 тыс. рублей за сотку. К бизнес-классу теперь относят объединенные общей концепцией коттеджные поселки с необходимой инфраструктурой (электричество, дороги, водопровод, освещение, ограда по периметру, охрана и т.д.), по цене от 120 до 200 тыс. руб. за сотку. Премиум-класс - это коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, выполненной по высоким стандартам, с домами единой архитектурной концепции, и с однородной социальной средой», - говорит он.
Организаторы мероприятия интернет-портал www.Cottage.ru
