И прямые наследники, и те, кто овладел замком в рамках реституции, и потратившиеся на его приобретение рано или поздно, увидев счета «по квартплате», осознают необходимость получения того или иного дохода с квадратных метров своего роскошного домовладения, понимая, что иначе со столь обременительным имуществом придется расстаться навсегда.
Самый простой и логичный путь для обладателей замков — сдача в аренду роскошных квадратных метров. Аренда возможна кратковременная и постоянная. К первой относится коммерческое использование площадей, например, для съемки кинофильмов, проведения свадебных торжественных церемоний, детских дней рождения и того, что в России в последнее время принято называть «корпоративами». На руку обладателям замковых пространств играет увлечение Европы историческими реконструкциями: баталии устраиваются вокруг замка, а победителей ждут «рыцарские вечеринки» внутри. Плюсы такой аренды: хозяевам не приходится жить рядом с постоянным людским потоком; на период найма можно переехать в менее «пафосное» жилье и там «пересидеть» нашествие в буквальном смысле дорогих гостей, заплативших эксклюзивную арендную плату.
Постоянная аренда — вариант, при котором купленные замки и старинные особняки используются в качестве офисов крупных компаний, частных клубов, элитных гольф-клубов, интерьерных и исторических музеев. Есть замки, с которыми иначе поступить просто невозможно, таков, например, таинственный замок Дракулы в Трансильвании. Настоящее его название «замок Бран». Прославился он тем, что принадлежал господарю Валахии Владу Цепешу, легенды о котором вдохновили писателя Брэма Стокера на роман о Дракуле, вышедший в 1897 году. Впрочем, в отличие от героя романа, Влад Цепеш не пил человеческую кровь, хотя и не отказывал себе в удовольствии отобедать в присутствии посаженных на кол врагов. В 2006 году в рамках реституционной политики имение возвратили наследникам прежних владельцев. Некоторое время после этого судьба замка Бран, расположенного в городе Брашов, оставалась неясной. В средствах массовой информации появлялось сообщение о том, что замок выставлен на продажу, а в числе возможных покупателей фигурирует имя Абрамовича. Однако позднее герцог Доминик фон Габсбург, новый владелец имения, отказался от намерения продать замок, а вместо этого решил отдать его под охрану Румынии и открыть частный музей.
Наиболее доходное мероприятие — обустройство в старинных стенах ультрасовременных и очень дорогих отелей. Инвестиции особенно удачны, если замок-отель расположен в легкодоступном месте с множеством достопримечательностей в окрестностях. Эксперты утверждают, что сколь бы крупными ни были вложения в ремонт и реконструкцию, они окупаются за 5–6 лет, после чего замок становится источником дохода, составляющего 5–12% общих инвестиций (покупка и ремонт). Примеров такого успеха много.
Как стать отельером?
На продаже замков специализируется около 30 европейских и американских фирм. Среди них такие, как Sotheby’s International Realty, Fortress International и др. В списке их предложений десятки европейских замков: уже отреставрированные, требующие реставрации и самые дешевые и самые хлопотные — требующие полной реконструкции.
В первом варианте чаще всего речь идет о вторичном рынке: владельцы, купившие замки в последние 10–20 лет, отреставрировали и привели их в соответствие всем современным требованиям — вплоть до подогрева полов и установки домофонов, и теперь желают продать. Цены в этом случае начинаются от 4 млн евро.
Во втором варианте хозяину предстоит множество ремонтных и реставрационных работ, причем с использованием только старинных материалов и технологий, владеют которыми далеко не все строительные компании. Цена при этом существенно ниже — от 800 тыс. до 2 млн евро.
В третьем случае цена невысокая, но и результат малопредсказуем: начало работ будет упираться в получение официального согласия властей на реконструкцию; только получив его, можно рассчитывать на содействие восстановлению, в частности с помощью налоговых льгот и других финансовых инструментов. Все строительные работы, включая дизайн интерьеров, придется согласовывать с министерством культуры или аналогичными организациями и обязательно информировать государство об изменениях собственности — дарении, наследовании, продаже. Но если замок внесен в официальный реестр памятников архитектуры страны, его владелец полностью освобождается от уплаты налогов на период реставрации и правительство компенсирует ему часть финансовых затрат. Кроме того, достаточно как минимум на 40 дней в году согласиться открывать двери своего дома для туристов (время экспозиции определяется государством и может не совпадать с отпуском хозяев), чтобы рассчитывать на освобождение от уплаты налогов на него.
Содержание старинного замка, как правило, обходится ежегодно примерно в 1–3% от его стоимости. Статьи расходов примерно те же, что и в случае любой другой недвижимости: налог на недвижимость и жилищный налог, затраты на обслуживание дома, сада, бассейна, на страхование дома, сигнализацию и коммунальные услуги (отопление, электричество, воду, телефон, Интернет, кабельное телевидение, налог на пользование телеантенной, на транспорт и т. д.).
Эпоха урбанизации проходит. Люди хотят жить на воле, хотят чего-то настоящего и естественного, желательно еще и с историей. Жизнь на лоне природы и современный уровень комфорта — вполне совместимы, даже когда мы говорим о средневековых замках, и интерес к ним вряд ли когда-либо угаснет. А потому инвестиции в стены, простоявшие несколько столетий, — это инвестиции на века…
