— Сергей Викторович, ГУП «ГУИОН» может стать организацией, которая будет проводить государственную кадастровую оценку. Когда это решится и когда возможна новая кадастровая оценка участков и домов на территории Петербурга?
— Вопрос реорганизации предприятия в государственное бюджетное учреждение, которое будет осуществлять государственную кадастровую оценку, прорабатывается. Так как в Санкт-Петербурге оценкой кадастровой стоимости объектов недвижимости до сих пор занималось ГУИОН, создать такое учреждение именно на базе нашего предприятия представляется целесообразным. У ГУИОН есть все необходимое: опыт, специалисты, информация, владение методикой. Государственное бюджетное учреждение (ГБУ) планируется создать к началу 2017 года. Проект соответствующего постановления сейчас проходит необходимые согласования в Смольном.
Дату проведения новой оценки будет определять городское правительство. Но по закону в Петербурге оценка может проводиться не реже чем раз в пять лет и не чаще чем раз в два года. Последняя кадастровая оценка земельных участков была в 2013 году, жилых домов — в 2014 году, а помещений, в том числе жилых, площадью менее 3 тыс. кв. м — в 2015 году.
— Широко обсуждалась проблема «несправедливой» кадастровой оценки. Насколько она касается Петербурга?
— Ошибки, о которых говорили, когда кадастровая стоимость в разы превышала рыночную, могли быть допущены оценщиком не из-за аффилированности заказчику или по злому умыслу. Массовая оценка требует умения работать с большими массивами данных, с математическими моделями.
Кроме того, оценщики зачастую не обладают достаточным объемом исходных данных.
Кадастровая оценка — это айсберг, 10% которого составляют сами расчеты стоимости, а остальные 90% — сбор информации, на основании которой делаются расчеты. Мы используем аналоги, которые есть на рынке, не только цены сделок, но и цены предложения. Цена сделки формируется в ходе переговоров покупателя и продавца, она результат соглашения. Поэтому всегда есть лаг между ценой предложения и сделки, из-за этого статистический «шум» может быть значительным. Отсутствие полной и корректной исходной информации, наверное, и есть причина вариативности, несоответствия кадастровой стоимости рыночным данным.
В Петербурге дела обстоят лучше, чем во многих регионах. ГУИОН много лет занимается мониторингом рынка, изучается информация Интернета, газет, Росреестра, информация о сделках.
Я вижу преимущество создания ГБУ в том, что появится госструктура, заточенная под кадастровую оценку: она непрерывно будет заниматься сбором и обработкой информации, анализом рынка, построением моделей, мониторингом их эффективности, исправлением ошибок, судебным сопровождением.
Оценка станет качественнее. И, как следствие, оспорить ее результаты будет сложнее.
— Какова кадастровая стоимость садовых или дачных участков в Петербурге?
— На всей территории Петербурга кадастровая стоимость земельных участков с ВРИ «для сельскохозяйственного использования» составляет 6.49 руб./кв. м, или 649 руб. за сотку.
Участки, занятые садовыми и дачными домами, оценены от 159 тыс. руб. за сотку в Выборгском районе города до 336 тыс. руб. за сотку в Курортном. И эти цифры в целом не превышают актуальных рыночных цен на землю.
— Земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства, очевидно, намного дороже?
— Средняя кадастровая стоимость земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами, составляет от 253 тыс. руб. за сотку в Колпинском районе до 585 тыс. руб. за сотку в Курортном и 610 тыс. руб. в Приморском.
При этом для участков под ИЖС ставка земельного налога 0,01%. Таким образом, для надела площадью 20 соток в Курортном районе налог, рассчитанный по средней кадастровой стоимости, составит около 1200 рублей.
Для участков, предназначенных для садоводства, дачного хозяйства, ставка налога выше: 0,042%. Но ниже налогооблагаемая база, то есть кадастровая стоимость земли. Для дачного или садового участка площадью 20 соток в Курортном районе средний размер налога — 2,8 тыс. рублей.
— С размером земельного налога на садовые и участки ИЖС сюрпризов не будет: налог от кадастровой стоимости рассчитывается уже несколько лет. Другое дело — налог на объекты недвижимости. Расскажите, пожалуйста, какова кадастровая стоимость домов: дачных и индивидуальных жилых?
— Такие дома в основном расположены в семи районах Петербурга: Курортном, Приморском, Выборгском, Петродворцовом, Пушкинском, Красносельском и Колпинском. Всего при кадастровой оценке зданий, проведенной в 2014 году, к объектам ИЖС было отнесено 29,7 тыс. объектов ИЖС и 8,2 тыс. объектов дачного строительства.
Как показал анализ, в среднем кадастровая стоимость дачных домов минимальна в Колпинском и Красносельском районах: 18,8 и 18,9 тыс. руб. за 1 кв. м постройки. Максимальная — в Петродворцовом: 28,5 тыс. руб. за единицу общей площади дома.
Индивидуальные жилые дома, по результатам кадастровой оценки, стоят от 21,3 тыс. руб./кв. м в Колпинском районе до 31,1 тыс. руб./кв. м в Петродворцовом. В трех северных районах города, которые традиционно считаются наиболее дорогими, кадастровая стоимость домов ИЖС не превышает 30 тыс. руб. за «квадрат». Согласитесь, это не выше их рыночной стоимости.
Что касается опасений роста налога на имущество физлиц, связанного с переходом на расчет от кадастровой стоимости, наши расчеты дали интересные результаты. Во-первых, благодаря налоговому вычету по площади (50 кв. м для дома, 20 кв. м для квартиры и 10 кв. м для комнаты) четверть домов, внесенных на сегодняшний день в ГКН, полностью освобождаются от налога на имущество. Их владельцы заплатят только земельный налог на участки. Это более 9 тыс. объектов.
Для двух третей индивидуальных домов и дач на территории Петербурга (66%, или 24,1 тыс. объектов) налог за 2016 год практически не изменится. Увеличение налога коснется только 3400 тыс. домов и дач (9,2% внесенных в ГКН): размер налога вырастет примерно на 15–20%.
Во-вторых, если относительное увеличение налоговых платежей выглядит значительным (к 2020 году налог на индивидуальные дома вырастет в среднем 2,4 раза), то абсолютное увеличение составляет лишь 3,25 тыс. руб. Так, в 2017 году (за 2016 год) средний налог за строение составит 2565 руб., к 2020 году — 5825 руб. Таким образом, средний налог за пять лет увеличится на 3351 рубль. Для сравнения: сейчас средний налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости, составляет 2474 рубля.
Платежи за 2016 год необходимо будет внести до 1 октября 2017 года.
