В арендном премиум-классе, где стоимость выше 500 тыс. руб. в месяц, неизбежно обсуждается влияние полного переезда сотрудников корпорации «Газпром» с руководящим составом, «дочками» и подрядчиками. О том, что до него остался год, в марте петербуржцам снова напомнил Алексей Миллер. Брокеры элитной недвижимости говорят, что потенциальные арендаторы готовы заключать договоры на несколько лет, но рынок предлагает единичные объекты, соответствующие высоким требованиям. Фактор «Газпрома» возродил инвестиционный спрос: по данным Colliers International в Санкт-Петербурге, в компанию поступают заявки на покупку загородных домов — для последующей сдачи их в аренду сотрудникам ведущей корпорации.
Аренда организованная
Рынок аренды загородной недвижимости двух классов — «бизнес» и элитного состоит из неравных частей: предложений от домовладельцев-физлиц («частный сектор») и нескольких поселков, где дома или секции в таунхаусах сдает в долгосрочную аренду управляющая компания (рынок посуточной аренды не рассматриваем).
И вторая, меньшая, часть рынка аренды дорогих домов лояльнее к летним арендаторам. На лето коттеджи в аренду сдают в Repino Club, «Царстве-Королевстве» (в Рощине) и загородном клубе «Терийоки». И если в Repino Club минимальный срок аренды в высокий сезон — три месяца (зимой — один месяц), то в «Царстве-Королевстве» и «Терийоках» коттеджи сдают и посуточно.
Директор департамента недвижимости Repino Club Андрей Котов говорит, что около 40% «летних» арендаторов — это постоянные клиенты, ежегодно приезжающие с 2011 года, когда поселок был достроен. Договоры на лето они заключают не позднее февраля. В Repino Club из 98 домовладений (это как отдельные коттеджи, так и секции в дуплексах и таунхаусах) около 50 предназначены под аренду. Из них 20 сданы на срок от года до четырех лет, а 32 можно снять на сезон, но уже к началу марта на все дома заключены договоры. Цена — от 185 до 260 тыс. руб. в месяц.
В «Терийоках» все коттеджи под аренду стоят вплотную, и арендаторы, снявшие дом на выходные, соседствуют с долгосрочными нанимателями. В Repino Club и «Царстве-Королевстве» часть территории занята домами и участками на продажу, и она отделена от той, где расположены дома, предлагаемые в наем.
Собственники домов, по словам Андрея Котова, стремятся соседствовать с такими же домовладельцами, а те, кто снимает дома на лето (в основном это семьи с детьми), предпочитают удаленность от компаний, арендующих коттеджи на выходные.
В «Царстве-Королевстве» объяснили, что арендаторы с детьми выбирают небольшие дома с одной-двумя спальнями, а они отнесены от коттеджей на 10–15 человек. В этом рощинском поселке стоимость летней аренды свыше полугода коттеджа с тремя спальнями — 290 тыс. руб. в месяц, дома на 47 кв. м — 190 тыс. рублей.
По словам Андрея Котова, некоторые из постоянных арендаторов Repino Club за последнее время сменили дислокацию, найдя более привлекательные по цене (дешевле на 40–50 тыс. руб. в месяц) дома в частном секторе: с частными собственниками оказалось проще сторговаться.
А вот перетекание спроса в сегмент апартаментов (квартир) не наблюдается, считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Интересы арендаторов апартаментов в курортных жилых комплексах и домов с участками не пересекаются.
Требования к домам под аренду
Если покупатели домов высокого класса рассматривают и удаленные предложения — в Выборгском и Призерском районах области, то для найма, как отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко, в основном ищут дома недалеко от Петербурга, с удобной транспортной доступностью. Ввиду этого критерия в безусловном приоритете Курортное направление, уверяет г-жа Немченко.
Больше половины арендаторов дорогих загородных домов, по данным Елизаветы Конвей, все чаще заявляют о желании снять дом в охраняемом закрытом коттеджном поселке.
В премиум-сегменте арендаторы предпочитают тихие и спокойные места, по данным Екатерины Немченко, а дома, как правило, ищут с четырьмя спальнями, в хорошем состоянии и оформленные в современном стиле. В случае домов дороже 500 тыс. руб. в месяц наличие на участке отдельного дома для обслуживающего персонала обязательно.
Однако в этом ценовом сегменте, отмечают брокеры элитной недвижимости, предложения единичны.
Портрет арендатора дорогого коттеджа за последние годы не изменился, считает Екатерина Немченко. Это собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний старше 35 лет, как семьи с детьми, так и пары без детей. По оценке Андрея Котова, больше половины семей, снимающих жилье в Repino Club, составляют люди до 40 лет, и практически все с детьми разного возраста.
В последние годы, по мнению аналитиков из консалтинговой компании Knight Frank SPb, на рынок аренды пришли те, кого не устроило предложение высококлассных домов на продажу. Например, многие сотрудники Газпрома предпочитают снимать загородные дома, а не покупать.
Большинство экспертов невысоко оценивают доходность от сдачи в наем элитной загородной недвижимости. Строить высококлассные объекты под аренду мало кто решается. Тем не менее, по данным Елизаветы Конвей, компания Colliers International получила в Санкт-Петербурге несколько заявок на покупку загородных домов для последующей сдачи в аренду сотрудникам Газпрома. Дома должны быть в Курортном и Приморском городском районах: по мнению потенциальных арендодателей, приезжих менеджеров корпорации устроят домовладения в Разливе, Ольгине, Репино, Солнечном, Комарове и других традиционно престижных и популярных местах.
Однако, по наблюдениям Юлии Блиновой, директора по продажам компании «Русь: Новые Территории», среди арендаторов есть те, кто, прежде чем решиться переехать за город насовсем, опробует в съемном доме загородную жизнь, местность, окружение. Как правило, за время тест-лайфа рождается любовь, и переселение в другие места становится невозможным: бывшие арендаторы ищут в собственность домовладения недалеко от нанимаемого.
Что предлагается в аренду?
В листинге «Загородного обозрения» на дома в коттеджных поселках приходится около трети выставленных объектов, больше всего в поселках, сданных несколько лет назад, например в «Консульской деревне» и «Западной Лице». Есть дома в «Жемчужине Разлива», «Охтинском раздолье», «Новом мире», «Репинской усадьбе», «Корабельных соснах», «Особом статусе» и других. Больше трети предлагаемых в аренду коттеджей с бассейнами; сауны встречаются еще чаще.
Значительная доля предложений приходится на ближние престижные локации Курортного района (27%) и городских Приморского и Выборгского (12%). Больше четверти (28%) предлагаемых домов находятся во Всеволожском районе (во Всеволожске, Токсове, Порошкине, Юкках). Около 15% коттеджей дороже 150 тыс. руб. — в Выборгском районе области, еще 7% — в Приозерском.
В южном направлении — Пушкине, Павловске, Петергофе и Ломоносовском районе предлагается меньше 10% выставленных коттеджей.
Преобладают дома площадью 250–400 кв. м, но стоимость аренды слабо зависит от площади: например, во Всеволожске дома 250 и 600 кв. м выставлены по одной цене. А самый дорогой из предлагаемых в аренду коттедж — деревянный за 990 тыс. руб. в месяц — всего 300 кв. метров.
В листинге «Загородного обозрения» свыше двух третей предложения — это дома стоимостью 150–250 тыс. руб. в месяц. Дома дороже 250 тыс. руб. составляют около 30% всех выставленных.
Даже при высокой стоимости аренды владельцы хотят, чтобы коммунальные услуги оплачивали отдельно, причем не только ресурсы по счетчикам, но и обслуживание коттеджного поселка, которое может обходиться в 40 тыс. руб. Есть предложения «500 тыс. руб. плюс счетчики».
По сложившейся практике, при заключении договора арендатор оплачивает стоимость аренды за 3,5–4 месяца. В нее входит страховой депозит и комиссия брокеру, составляющая 50–100% месячной арендной платы, как поясняют в Knight Frank. Если хозяева согласны сдать дом на летний сезон (минимум на пять месяцев, с мая по сентябрь), то плата будет выше ежемесячного платежа при заключении договора на год.
