Встречу в ресторане «Парк Джузеппе» организовали журнал «Загородное обозрение» и Россельхозбанк. Представители банков, строительных и девелоперских компаний обсудили возможности участия в государственной программе «Комплексное развитие сельских территорий».
Как рассказала исполнительный директор по Санкт-Петербургу АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина, по программе ипотеки под 2,7–3% смогут получить кредит покупатели, готовых и строящихся квартир, а также земельных участков с готовыми домами или с подрядом на строительство готовых домов. Основное и непреложное условие — расположение объекта в границах населенного пункта с населением не более 30 тыс. человек. Закрытый перечень населенных пунктов утвержден правительством Ленобласти (приложения 5 и 6 к госпрограмме).
По словам Светланы Зелениной, подписание соглашения Министерства сельского хозяйства, курирующего программу, и Россельхозбанка ожидается до конца февраля. Соглашение даст старт «сельской ипотеке», и Россельхозбанк станет первым банком, аккредитованным по ней.
Банк уже принимает заявки от потенциальных заемщиков и проводит их андеррайтинг. Объект залога готовы проверять после запуска программы, и, по информации Светланы Зелениной, сроки будут максимально короткими — не больше трех дней (для квартир) или рабочей недели (для домов с участками). Подавать заявки можно в любом из 26 отделений в Петербурге и Ленобласти.
Требования к заемщикам стандартные для банков, ограничений по региону или населенному пункту регистрации (прописки) или месту работы нет (они действуют для подраздела программы, связанной с субсидированием потребительских кредитов для жителей сельских территорий). Максимальная сумма кредита — 5 млн руб. на срок до 25 лет при 10%-ном первом взносе.
В кредитном договоре прописывается возможность увеличения ставки по кредиту на размер ключевой ставки — на случай прекращения финансирования программы.
По мнению участников бизнес-встречи, в частности девелоперов коттеджных поселков, программа позволит повысить продажи индивидуальных домов на 10–15%.
Строительство индивидуальных домов — важный резерв для экономики. Всего в РФ за 2019 год введено 262,5 тыс. индивидуальных жилых домов, с учетом строительства домов на садовых участках. Дома ИЖС составили 46% общего объема введенного жилья в 2019 году.
Как отметил управляющий партнер проекта «Омакульма-Аннино» Константин Пороцкий, в Ленобласти доля ИЖС в общем объеме ввода жилья еще выше — 48,3%, это 1,4 млн кв. м. И регион неминуемо станет одним из лидеров по спросу на кредиты наряду с Краснодарским краем (Москва, Петербург и Московская область в госпрограмме развития сельских территорий не участвуют).
Сейчас, по данным девелоперских компаний, строящих коттеджные поселки, в общем объеме сделок доля ипотечных продаж не превышает 20–25%.
Для участников рынка коттеджных поселков в программе есть немало серьезных ограничений. Например, разрешенное использование участка «для ведения садоводства» допускается лишь при его расположении на земле населенного пункта. Это, безусловно, отрезает возможность использования «сельской ипотеки» покупателями в большей части коттеджных поселков Ленобласти. Не будут также кредитовать покупку земельных участков: главное условие субсидирования ставки государством — готовый жилой дом. По кредитному договору на строительство отводится 24 месяца, его кадастровый учет является обязательным условием получения последнего транша кредитных средств. Деньги на счет заемщика банк перечисляет сразу, но снять их или перевести подрядчику можно траншами: 20% после изготовления фундамента, 30% — при подведении дома под крышу и еще 50% — после постановки постройки на кадастровый учет. Как отметил Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории», подрядчику это сулит риски, а кроме того, необходимость за счет компании финансировать стройку.
Вне государственной льготной ипотеки кредиты на загородную недвижимость выдаются под 9,1–10,7% в размере до 30 млн руб. Россельхозбанк при этом оценивает собственников бизнеса так же, как сотрудников по найму, а «фишка» банка в лояльном подходе к крупным займам (увеличение суммы кредита позволяет получить меньшую ставку).
Много вопросов было по схеме выплат кредита на строительство и процедуре аккредитации компании-подрядчика банком. Сегодняшним требованиям к подрядчикам большинство подавших заявки не отвечают, поскольку основные средства компании оформлены не на юрлицо, а на индивидуального предпринимателя. Возможно, этот пункт из требований исключат. В Россельхозбанке готовы рассматривать заявки строительных компаний и консультировать по участию в программе.
По мнению представителей строительных компаний, занимающихся загородным домостроением, следует формализовать требования к проектной документации, необходимой для расчета сметы будущего дома.
