Впервую очередь рассмотрим требования Кодекса, касающиеся всех владельцев земельных участков, и граждан, и юридических лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 в актах уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, в документах государственного земельного кадастра, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах о государственной регистрации прав на них и в иных, предусмотренных законодательством случаях, должна указываться категория земель, к которой отнесен земельный участок. Такие категории установлены в пункте 1 статьи 7 Кодекса, и всего их семь, это: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда и 7) земли запаса.
На практике часто возникают трудности с определением видов сделок, подлежащих государственной регистрации. Напомню, что, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". При решении вопроса о том, какие сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Кодекс в пункте 2 статьи 25 отсылает к федеральному законодательству. Следовательно, регистрации подлежат те сделки, для которых это требование установлено законом, за исключением договоров аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, заключенных на срок менее одного года (пункт 2 статьи 26 Кодекса). Таким образом, государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, если они заключены на срок один год и более, а также дарения, ренты земельного участка и договор ипотеки.
С введением в действие Земельного кодекса должны прекратиться и споры о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков, поскольку признан в числе прочих утратившим силу содержавший такую норму Закон "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства".
Что же касается прав на земельные участки, а именно, права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), то, в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Кодекса, они возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, Кодекс установил, что ограничения прав на землю, установленные актами исполнительных органов государственной власти либо органов местного самоуправления или по решению суда также подлежат государственной регистрации, причем перечень таких ограничений является открытым (статья 56 Кодекса), то есть любые условия, стесняющие либо ограничивающие правообладателя при осуществлении им права пользования, владения или распоряжения земельным участком, должны быть зарегистрированы. При этом необходимо иметь в виду, что такие ограничения сохраняются и при переходе права собственности на земельный участок (пункт 5 статьи 56 Кодекса).
Собственникам земельных участков, решившим его продать, необходимо иметь в виду, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (пункт 1 статьи 37 Кодекса), а также то, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение здания, строения, сооружения в этом случае также должно проводиться вместе с земельным участком (пункт 4 статьи 35 Кодекса).
Наконец-то разрешена постоянно ведущаяся дискуссия о правах владельцев помещений на земельный участок, на котором расположено само здание и который необходим для его использования. В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Кодекса лица, имеющие право собственности на помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Земельные участки, на которых находятся жилые дома и иные строения, предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".
Юридическим лицам необходимо иметь в виду, что теперь субъектами права постоянного (бессрочного) пользования могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (пункт 1 статьи 20 Кодекса). Все остальные обладатели этого права должны в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в срок до 1 января 2004 года переоформить его на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Тем же, кто решит продать свою недвижимость, находящуюся на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, придется сделать это до того, как будет заключен договор, и с учетом пожеланий покупателя.
Очень важное правило содержится в пункте 7 статьи 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков не допускается.
Что же касается граждан, то им необходимо иметь в виду, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения больше предоставляться не будут. За теми, кто имеет указанные права, они сохраняются. Такие владельцы земельных участков имеют право приобрести их в собственность. На мой взгляд, это целесообразно сделать, не откладывая в долгий ящик, поскольку, во-первых, распоряжение такими земельными участками не допускается, а во-вторых, у наследников недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, при оформлении наследства возникает масса проблем, разрешение которых может обойтись значительно дороже, нежели переоформление владельцем участка права собственности на него.
В данном кратком анализе положений Земельного кодекса затронуты только те вопросы, незнание которых может уже сегодня стать препятствием для регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. В целом же Кодекс требует внимательного изучения, исследования специалистов, наработки и осмысления практики его применения.
