Земельные отношения - на законную основу
Чтобы иметь абсолютно точное представление о ситуации с землей и ее использованием, обратимся к правовым актам, регулирующим земельные отношения в Российской Федерации. Конституция 1993 года закрепляет общие принципы земельных отношений и их регулирования в системе законодательства России. В п. 2 ст. 9 определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Статья 36 развивает эти положения, устанавливая, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (п. 1); что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2); что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (п. 3).
Принятый в 2001 году в соответствие со ст. 72 Конституции РФ Земельный кодекс является базовым федеральным законом, регулирующим земельные отношения в России. Правовые нормы, касающиеся пользования землей, занимают значительное место и в Гражданском кодексе (ГК), глава 17 которого полностью посвящена праву собственности и другим правам на землю
(ст. 260-287). Стоит упомянуть и другие федеральные законы, например «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю».
В соответствие со ст. 260 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, подарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом (скажем - передать в доверительное управление другому лицу) при условии, что соответствующие земли на основе закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Но для того чтобы воспользоваться своими правами, надо, как минимум, оформить земельный участок в частную собственность. Об этом мы расскажем подробно, ну а пока, в качестве необходимой прелюдии, остановимся на важнейшем законе, который первым преодолел барьеры политизированности, - о Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», вступившем в действие 10 июля 2000 года.
Каждому участку - свой номер
По определению, данному в законе, государственный земельный кадастр - это систематизированый свод документальных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Следует отметить, что земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, подлежат государственному учету независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (закон «О государственном земельном кадастре», ст. 7 п. 1). В результате кадастрового учета каждому участку присваивается кадастровый номер, что облегчает получение объективной информации об участке и находящихся на нем объектов недвижимости (в том числе - о подземных объектах и коммуникациях). Сведения об участке должны быть надлежащим образом оформлены в предусмотренных ст. 13 закона соответствующих документах кадастра, которые составляются по единой для всей страны форме и методике.
Кадастровый номер присваивается земельному участку при кадастровом учете и сохраняется, пока данный участок существует как единый объект зарегистрированного права. Номер для каждого участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России.
Кадастровое дело представляет собой совокупность укомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета. Такое дело заводится на каждый участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Кадастровые карты (планы) - весьма важные документы, дающие наиболее четкое и наглядное представление о земельном участке. На них в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Государственном земельном кадастре. Зачастую карта может быть единственным документом, доказывающим права субьекта на спорный участок. Очень важны сведения, содержащиеся в картах, и при разрешении споров по поводу границ участков, поэтому к их составлению предъявляются высочайшие требования.
Однако право на земельный участок, который нашел отражение в земельном кадастре, возникает лишь с момента государственной регистрации. Именно государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на это имущество. Сделка, не прошедшая госрегистрацию, согласно п. 1 ст. 165 ГКРФ считается недействительной.
Итак, с законодательной базой и теорией кадастрового дела мы разобрались. Как же простому землепользователю оформить участок в частную собственность?
Межевание произведут геодезисты
Для решения проблемы следует обратиться в любую лицензированную геодезическую организацию, где вам выполнят комплекс работ по закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади, формированию межевого дела. При заключении договора с геодезической организацией нужно будет написать заявление на кадастровый учет и приложить подлинники следующих документов: обзорного плана земельного участка или выкопировки из генерального плана садоводства, постановления главы администрации или договора купли-продажи земельного участка, свидетельства о праве собственности на землю, доверенности (по необходимости), свидетельства о смерти, о праве на наследство (также по необходимости). При отсутствии документов на приватизацию земли необходимо будет представить книжку члена садоводческого товарищества, справку о наличии построек на участке и отсутствии задолженности, копию договора о вывозе мусора и выписку из протокола общего собрания садоводческого товарищества о разрешении приватизации.
В геодезической организации проведут подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов. Затем произведут межевание объекта землепользования с координированием поворотных точек границ участка и объектов недвижимости, установлением границ земельного участка (в присутствии представителя администрации, собственников, владельцев или пользователей размежовываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверены доверенностями), закреплением границ участка межевыми знаками. По завершении межевых работ, производитель формирует и сдает в кадастровую полату района межевое дело. Государственный кадастровый учет земельных участков производится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного учета определенного земельного участка. В результате заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы). После этого участок можно считать юридически существующим.
Государственная регистрация
Заключительным этапом оформления документов на земельный участок, как уже указывалось выше, должна стать государственная регистрация прав на него. Зарегистрировать свое вещное право собственник (его доверенное лицо) может, обратившись в учреждение юстиции - государственный городской или областной регистрирующий орган. В регистрационную палату (бюро) необходимо представить ряд документов, которые условно можно подразделить на три группы. Во-первых, это документы, удостоверяющие личность заявителя. Во-вторых, правоустанавливающие документы, как основание для возникновения вещного права. Их может быть много: постановления районных, городских, муниципальных администраций, договоры, как следствие различных сделок, решения судебных органов, свидетельтва о праве на наследство и другие. И наконец, в-третьих, документы, описывающие сам объект недвижимости. Для регистрации права собственности (аренды) на землю к такого рода документам относится надлежащим образом оформленный кадастровый план земельного участка.
